[열반기초반 87기 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 2주차 강의후기(4강 중 1강) : 부동산은 정직하다.

이번 후기는 다음 강의에 대한 것이다.

2-1. 부동산 가격에 영향을 미치는 요소

1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는 ‘복합적’이다.

     (1) 장기(숲) : 물가(필수재), 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성(=장기공급)

     (2) 단기(나무) : 가격저평가여부(가치>가격), 심리(매수,매도), 입주물량(=단기공급), 투자기준

     → 이를 정리하자면, 

          장기적으로는 1. 거시경제 / 2. 입지(수요,입지독점성) 가 본질이고,

          단기적으로는 1. 저평가여부 / 2. 심리 / 3. 단기입주물량 이 핵심이다.

     → 여기에서 내가 1. ‘타이밍’을 맞출 수 없고, 2. 내 자금은 항상 부동산에 ‘투입’되어 있음을 가정하면,

          결국 내가 컨트롤(공부) 할 수 있는 요소는 다음의 3가지이다.

          1. 입지(수요, 입지독점성)

          2. 저평가여부

          3. 단기입주물량

  2. 자본 vs 급여

     - 가치 상승 속도 : 자본 > 급여

     - 결국 내 자금은 ‘화폐’가 아닌 ‘부동산’에 들어가 있어야 한다.

     - 즉, 위에서 말한 것처럼 ‘내 자금은 항상 부동산에 ’투입'되어 있어야 한다'

  3. 부동산의 상승률

     - 아파트의 전세가 상승률은 대략 ‘10년에 2배’이다. → 복리로 계산하면 ‘연 7.1%’의 수익률이다.

     - 실제로 12년간, 1. 서울/경기 : 연 7.7% , 2. 전국 : 6% 정도이니, 비슷한 수치다.

     - 전세가율 50%를 가정한다면, 연수익률은 14.2% 정도 된다.

     - 평균이 14.2%이니, 조금 더 좋은 아파트를 고를 수 있다면, 20%의 수익률은 가능하다.

  4. 부동산은 정직하다.

     - 이번 강의를 통해, ‘부동산은 정직하다’ 라는 생각이 들었다.

     - 복합적인 요인과 변동성(전세난/역전세의 반복)이 있긴 하지만, 물가&통화량에 의해 상승한다.

  5. 부동산 vs 주식

     - 나는 그동안 모든 자산들은 ‘수익률과 변동성이 비례’한다고 생각했다. (ex) 예금<채권,금<주식<비트코인)

     - 그런 밸런스를 맞춰가며, 결국 어떤 자산에 투자하냐는 개인 취향의 차이라고 생각했다.

     - 그러나 이번 강의를 통해 어쩌면 ‘부동산’이 상대적으로 뛰어난 자산일수도 있겠다는 생각이 들었다.

          1. 정직하다 : 필수재이며 규모가 크기 때문에, 세력의 영향을 받기 힘들다.

          2. 하방마지노선이 있다 : 주식과 같이 상장폐지 되지 않는다. 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다.

          3. 수익률(레버리지) : 연평균 7.1%, 50%의 레버리지를 활용하면 연평균 14.2%. 결코 작은 수익률이 아니다. 이러한 수익률을 비교적 작은 변동성으로, 하방마지노선이 있는 조건의 투자라면,,,?

 좋은 강의였다.