1강.

현재 수도권, 지방의 분위기를 설명해주셔서, 내가 알지 못하는 지역까지 현재 분위기를 알 수 있었음. 

서울 수도권이 요즘 들썩인다는 이야기에 조급한 마음이 들었지만, 실질적으로 매매가 상승이 덜한 지역이 있었고, 경기외곽의 경우 매매,전세 모두 거래가 활발하지 않고 가격도 보합 중이라는 사실을 알게됨.  

지방광역시와 중소도시 같은 경우도 공급이 줄어들며 전세가가 상승하는 지역이 있는가 하면, 공급이 많아 매매/전세가 어려운 상황도 있었음. 

나의 투자금이 적은 걸 감안하여 입주가 정리되는 지역 중 전세가 상승이 빠른 지역 위주로 모니터링 하며 매수 기회를 노려야 할 것으로 보이고, 전세상승에 비해 매매회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 하면 좋을 것으로 보임.

2강.

*투자는 매수+전세셋팅까지이다.

*매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지를 알고 대비할 수 있어야 한다.

1. 일반적인 전세 셋팅

• 매매잔금일=전세잔금일(가장BEST)
• 매매잔금일<전세잔금일  OR 전세를 못 맞춘 경우 → 대출 실행을 시켜야 하는 경우가 발생(대출 가능 여부 확인, 대출 이자 발생, 공실 관리비 발생, 중도상환수수료 발생 등의 비용지출에 대해 생각해 보고 대응할 수 있어야 한다.)

  2. 특수한 전세 셋팅(*나의 상황에 유리한 방법)

• 주인전세(주전,점유개정) 매매가와 전세가 차익만 지급하면 됨.
• 임차인 낀 매매 계약

3강.

*전세 셋팅을 어렵게 하는 상황들

• 조건부 전세대출 제한(소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단) 

  → 전략 : 가능한 금융기관 모색, 매도인 전세계약 후 승계, 세낀 물건 및 주인전세, 현금 전세 등의 물건을 검토

•  핵심 : 대출 관련 규정은 시기마다 은행마다 다르다. 투자 전 최신 전세대출에 대해 확인하고 대안을 생각하자. 무조건 안된다가 아닌, 대응할 수 있는 방법을 모색하면 된다.(그래도 무리한 리스크는 금물,신중하자)

   

*세낀 물건에 대한 투자자로써의 현명한 판단을 위해 3단계 반드시 검토하기

• 전세보증금액(1단계/현재 시세와 비교)-임대만료일(2단계/재계약 시기 공급체크)-갱신요구청구권 사용여부(3단계/신규계약 여부)
• 특히 계약갱신요구청구권을 꼭 챙겨봐야 하는 이유(의무2년+권리2년)와 시기 적절하게 갱신이 아닌 새로운 계약을 통해 공급 많은 것에 대한 리스크를 줄여 나가는 방법 등이 새로웠다.  

• 핵심 : 매수 물건에 대한 의사결정과 리스크에 대한 물건 분석을 통해 현명한 투자 방법을 선택하자.

   

 *주인전세

• 장점: 임대 리스크와 잔금 리스크를 줄일 수 있는 방법
• 리스크 : 만기시점 공급 체크, 매매가 상승 시 주인의 "아이쿠 배 아파요" 때문에 전세 협조 어려움(대응: 매매계약서 집보여주기 특약 기재), 하자체크에 대한 소극적 태도.(대응: 누수에 대한 하자 특약 넣기/계약 전 관리사무소와 아랫층을 통한 체크 필요)
• 근저당 있을 경우 모두 말소 할 것 

4~5강.

* 1등 전세물건 만들기(단/생/공)

• 시장이 좋아하는 적정전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 안전한 투자를 완성할 수 있다. 

  1단계(단지) : 상하위 평수의 네이버 호가와 실거래가(아실) 변동 추이를 파악하여 적정한 전세가를 계산해 본다.

  2단계(생활권) : 입지,구조,면적을 고려해 가격흐름을 같이 하는 단지로 비교.

  3단계(공급) : 해당 지역뿐만 아니라 맞닿아 있고 영향을 주는 지역의 공급을 함께 확인한다.(대단지 물량 중요함!!!대단지 입주 시 확인해야 할 2가지: 사전점검 기간-사람들이 본격적으로 움직이기 시작, 입주지정 전후 3개월은 영향 있을 수 있음.)

  소액 투자시 전세보증보험(KB시세/일반/90%)특히 지방은 거의 가입한다고 보면 된다.) - 시장 분위기에 따라 신청시점과 승인시점의 보증한도가 달라질 수 있음을 유의하자.(계약 특약사항에 내용 넣기) 

   

*리스크 줄이는 임대기간 설정법(공/수/포)

• 공급리스크를 파악해서 임대기간을 설정해야 한다. 

  1단계(공급) : 공급물량 확인하여 영향권 범위 예상하자. 

  2단계(수요) : 투자하는 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요하다. 특징별 성수기,비수기를 파악하자.

  3단계(포트폴리오): 주택수 늘어날수록 재계약 시기를 분산해서 리스크를 대비해야 한다.

• 법인 임차인의 장점(높은 전세가, 임대차3법 적용X) , 단점(전세권 설정:특약 내용에 전대차계약 불가, 대출 불가 기재하자/ 관리 문제-금연,반려동물 불가,원상회복 반환 의무)
• 핵심: 투자자는 시장 판단이 빨라야 한다. 최대한 안전하게 만드는 것이 중요함(특약기재).

6강.

*계약이라는 법률행위

• 등기본등본 제대로 보고 반드시 확인할 5가지.(소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지)
• 매매계약서 주의사항(전세세팅을 위해 특약꼼꼼히 기재하기 ex: "매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조")
• 질권 설정 등을 유의해서 보증금 반환하자. 

• 대한법률구조공단, 로톡 활용하여 법률 고민 상담하자. 이런 정확한 확인이 위험을 줄이고 기회를 높일 수 있는 경험이 된다. 투자에 대한 책임은 스스로의 몫이다. 지체하지 말고 부동산과 원만한 협의를 통해 빠른 거래가 될 수 있도록 행동하자.

   

7강.

*임대리스크 줄이는 법

• 입주 물량이 임대에 어떠한 영향을 미치는지 면밀히 파악해야 한다. (대규모 택지 등 공급 주의)
• 토요일에 집을 많이 보러 오기때문에 금요일에 리스트에 담은 부동산에 쭉 전화 및 문자 돌리기~(전세 안빠질 때의 노력)
• 분산투자를 통해 리스크를 줄이자.
• 안좋은 지역도 가봐야 내 물건이 좋은 줄 알고, 확신을 가지고 물건을 지켜낼 수 있다.
• 안정적인 임대 운영을 위해서는 전세상승분을 적정하게 올려받자. 역전세를 대비할 수 있다. (5%정도)

강의 하나하나 내용을 놓치기 싫어 내 나름의 언어로 꼼꼼히 적으며 수업을 들었다. 

내 투자물건을 임대 놓을 때 다시 한번 꼭 꺼내 보고, 실패하지 않는 투자를 해야 할 것 같다.

귀한 강의 준비해주신 양파링 님 너무 감사드립니다.~^^