대전 둔산동 샘머리2단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 15조 날단무지]

✅아파트명

대전 둔산 샘머리2단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

2025년 대전 서구 : 6,441  / 대전 전체 : 10,899

2026년 대전 서구 : 2,147  / 대전 전체 : 5,274

2027년 대전 서구 : 3,461 / 대전 전체 : 14,449

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 30%넘게 빠졌으나, 비교평가 단지가 없으므로 저평가 여부 판단 할 수 없음.

2) 환금성 : 2200세대 아파트, 교통, 직장, 학군, 인프라 등 입지가치 있음.

3) 수익률 : 투자금 15,100원의 100%수익을 올리기 위해선 58,800까지 올라줘야 함. 가격면에서는 싼 구간이긴 하나, 비교할 수 있는 단지가 여러 곳 있다면 1.5억의 투자금을 좀 더 나은 곳에 투자할 수 있을 것으로 예측됨.  

4) 원금보존 : 입지가치 있음. 신축 공급물량 많으므로 그에 대한 대비 필요. 전세가율 현재 65%

5) 리스크 대비: 대단지이고, 전세수요가 꾸준히 있는 단지이나, 대전 서구 및 전체 지역에 입주 물량 많아 역전세 가능성 있음. 공급물량이 줄어드는 시점을 고려해 투자해야함.  

나의 투자 결론 : 

• 대전 내 직장 수요 많은 곳에 위치한 대단지 아파트로, 학군, 학원, 인프라 등 입지 가치 높은 편임.
• 현재 고점대비 -30%로 저평가 구간으로 예측되나, 25년 이상 된 구축으로 2027년까지 대전 내 신규 입주 물량 많고, 투자금에 대한 메리트(1.5억) 떨어짐.
• 1.5억 투자금이라면 비교 평가를 통해 좀 더 입지 좋고, 좀 더 나은 수익을 올릴 수 있는 곳이 존재할 것으로 예측됨.
• 자금 여력이 있고 5년 이상 보유할 수 있다면 투자해도 되지만,  그렇지 않다면 비교평가를 통해 좀 더 좋은 투자 단지를 찾는 것이 좋을 것으로 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 입지가치 높고, 고점 대비 빠진 비율을 봤을 때 저평가 구간인 것처럼 보여지지만,  비교평가 할 수 있는 곳이 없으므로 현재 싼 구간인지, 좋은 투자인지 판단하기가 어려웠음. 적어도 3곳 이상의 광역시 앞마당이 있었다면 좀 더 판단하기 쉬웠을 것 같음.