열중 2강 후기_앙파링 멘토님과 전세 마스터💥 [열중 45기 8ㅏ8ㅏ마시고 독서집쮸웅~😎_지니플래닛]

안녕하세요

겸손하게 나누고 즐겁게 성장하는 투자자

지니플래닛입니다.

열중 2강의 주인공은

두구두구두구

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양파링 멘토님

💗💗💗

(소리질러~)

장장 7시간동안

양파링 멘토님이

우리 모두를 

전세 마스터 만들어주셨습니다. 

ㅎㅎㅎ

정말 빠져나갈 구멍없이

전세의 모든 것을 알려주신 2강!!

따끈 후기 고고~🚀🚀🚀

✅ 적정 전세가, 단/생/공

이번 강의에서 꼬~~옥

기억해야 한다고 강조해주신 내용이기도 하고

저도 가장 기억에 남는 부분이었던

“ 적정 전세가 ”

칼럼으로도 봤고

전 강의에서도 다루었던 것이지만

어쩐 일인지

머리에 잘 안남더라구요.

다행히(?)

1호기 임차인분이 재계약을 원하셔서

실제 이런 프로세스로 전세를 빼보지 않았으니

당연한 것 같기도 하지만

오히려 매수보다 전세빼기가 더 고난이도 과정이라

이번 만큼은 잊지 말아야겠다고 생각했어요. 

그렇다면,

시뮬레이션을 한번 돌려보는 것 만큼

효과적인 게 없겠죠?

한번 해보자!!

📌 오늘의 예시가 되어줄 단지는?

강동구 선사현대~~!!

8호선 암사역 초역세고 

3000세대 가까운 대단지

한강뷰가 나오는 집도 많아서

선호도가 높은 구축이에요. 

24평부터 30평, 34평, 42평까지 있구요. 

지금 선사현대의 30평대 전세가를 한번 고민해보려구요. 

단! 생! 공!

💡단지 내 비교

일단 단지 안에서 비교하기~

24평 전세 매물은 3개!!

저층 5억, 중층 5.3억, 고층 5.5억 (모두 방3개인 A타입)

그럼 34평은?  6개 매물이 있고

저층 6.5억, 중층 6.7억, 한강뷰 6.9~7억

==> 오호!! 그럼 5.5억 이상 6.5억 이하로 설정하는 게 좋겠네요!! 

그런데?? 

34평 전세 급매가 있었습니다.!!

😲😲😲

저층보다도 5천만원이 싸네요. 

(이럴 땐 전임해보는 게 좋을 듯.. 대출이 많이 끼어있는 집이거나 다른 사정이 있을수도 있으니까요)

만약, 정상 매물이라면?

==> 30평대 전세는 5.5억~6억 사이로 잡아야겠군요!!

실거래가도 확인해보면,

방3개 59는 5억정도

30평대는 5억 후반

34평은 6억 중반 

이렇게 거래가 되는 중!!

=> 단지 안에서 비교하면 5억 중후반으로 설정하면 될 것 같아요!

💡 생활권 내 비교

바로 옆에 붙어있는 삼성광나루!!

세대수가 작은게 아쉽지만,

59도 계단식이라 선사현대보다 선호도가 높아요.

아니 그런데?

23평 전세가 5.5억에 나와있네요?

실거래도 챙겨보지만 최근거래가 없어서 참고하기는 좀 어려운 듯해요.

연식이 좋은 힐스강동리버뷰와 위쪽 한강현대까지

휘리릭~ 살펴봅니다.

매물 자체가 적네요. 

파크포레온 전세도 이제 거의 정리중!!

여기는 강의에서도 말씀하셨듯이

가격대 자체가 달라요.

하지만, 선사 59 전세 생각하는 사람이

올포 22평 갈 수 있지 않을까? 하는 생각에 한번 봄.

역시 가격대가 완전 달라서 안녕~! (ㅎㅎㅎ)

그럼 이제 

마지막 남은 공급!

강동구도 남은 공급이 거의 없고

인근 서초구와 송파구에 있는 대량 입주는 가격대가 완전 다르니까

크게 고려하지 않아도 될 것 같아요. 

그럼 결론은??

단지 안에서만 보면 5억 중후반인데

광나루 현대 계단식 59가 5.5억에 나와있으므로

5.5억~5.7억 정도로 정하면 되지 않을까?

5.7억으로 해놓고 좀 지켜보면 좋을 것 같네용

한강뷰나 수리상태에 따라 조금 달라질 듯! 

ㅎㅎㅎ

재밌다!!!

이제 정말 잘 기억할 수 있을 것 같아요. 

감사합니다 멘토님

[BM]

• 적정 전세가는 단, 생, 공의 프로세스로 비교해서 정하기
• 공급물량은 위치와 가격수준 같이 보기

✅ 리스크, 리스크, 리스크

적정 전세가 설정은

빙산의 일각!!

멘토님이 강의 시작할 때 이야기 하셨던 것처럼

정말 ‘전세 마스터’가 될 수 있는

모든 것을 알려주셨는데요. 

✔소액투자에서의 전세보증보험 설정

✔공, 수, 포를 고려한 임대기간 설정 

✔알면 두렵지 않은 법인 임차인

✔등기부등본 보는 법

✔계약서 쓰는 법

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이 많은 내용을 알려주시는 동안

멘토님 강의의 중심은

‘리.스.크를 얼마나 줄일 수 있는가'

애써 잡은 세입자와의 계약이 시세 때문에 날아가지 않게

갱신 또는 재계약 시 공급폭탄이나 비수기를 피할 수 있게

막연한 두려움 때문에 좋은 세입자를 놓치지 않을 수 있게

계약과정에서의 기본적인 실수로 큰 후회가 남지 않게

하나하나 알려주시는 멘토님의 걱정과 진심이 

느껴지더라구요. 

💗💗💗

임대기간 만료일이 휴일이 되지 않아야 한다는 디테일까지..

ㅠㅠㅠㅠ

요거 부사님이 체크해주시는 것 어렴풋이 기억이 날 듯한데

담엔 제가 먼저 챙길게요. 

💡💡💡

이것 외에도

사실 계약서 쓸 때

부사님이 잘 적으셨겠지.. 하고

대충 보는 경우도 많은데

쎄오(CEO)마인드 잊지 말아야겠다

다시 다짐해봅니다. 

[BM]

• 의사결정에서 제일 중요한 건 ‘리스크 최소화’
• CEO마인드로 등기부터 계약서 항목 하나하나 꼼꼼하게!

마지막으로

멘토님의 실제 전세 셋팅 사례로

싸게 사는 것,

그리고 전세금 욕심내지 않는 것이

리스크를 미리 헷지하는 방법이라는 것을

다시 한번 되새깁니다.

단!생!공!

공!수!포! 

잊지 않을께요. 

‘파링 멘토님 보세요’ 도 꼬옥~

써보겠습니다.

감사합니다.

😍💜😍💜