안녕하세요, 월부 생활 1년차입니다.
1호기 투자금을 작게라도 마련하기 위해 0호기를 전세로 돌리고 반전세로 이사갈 집을 보고 있는데요
마침 시세보다 저렴한 매물을 발견했는데 (반전세가 많지 않더라구요)
근저당이 KB시세 집값의 50%에 거의 가깝게 잡혀 있습니다. 반전세의 보증금은 집값의 30% 정도입니다.
보증보험이 KB시세 90%로 가능하다고 하니 보증보험을 가입할 경우 보증금 커버가 가능하다고 부사님께서 이야기해주셨고 혹 보증보험 가입이 안될 경우 근저당을 반전세 보증금 금액이 되는 정도까지 빼주시겠다고 들었는데요,
가계약 직전인데 진행해도 괜찮은지 고민이됩니다.
질문은 이렇습니다.
- 혹 임대인이 파산을 하게 될 경우 보증보험에서 선순위 근저당금액을 제외하고 저희 보증금을 주어야 할텐데, 이행이 거절되는 경우도 있을까요?
- 거절되는 경우 임대인이 근저당 금액의 일부를 상환하겠다고 이야기했는데 이행하지 않을경우 가계약금의 배액을 배상하고 계약은 철회되는 것일까요? (가계약서에는 적혀있지 않긴합니다)
- 현재는 KB시세와 보증보험을 모두 따져봤을 경우 저희 보증금까지 커버가 가능한데, 만약 전세진행 중 KB시세가 급격하게 하락하여 선순위 근저당금액을 빼고나면 지급할 금액이 없다면 저희 보증금은 사라지는 걸까요?
4. 시세보다 2천만원 저렴한 곳인데 굳이 이런 리스크를 안고 계약을 진행하는게 맞을까요?
월부에서 공부를 한 것도 저고, 갈아타기도 제가 주도하고 있어 물어볼 곳이 마땅치 않습니다.
선배님들께서 의견 주시면 큰 도움이 될 것 같아요.
감사합니다!
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댓글
롬롬님 안녕하세요 투자금 확보를 위해 재배치를 고려중이신 것 같습니다. 계약을 앞두고 계신 상황에서 복잡하실 것 같은데요. 저라면 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. 1. 임대인 파산 시 보증보험 이행 거절 가능성 보증보험 이행이 거절되는 사례로는 임차인이 대항력 또는 우선변제권 상실하는 경우가 있습니다. 임차인이 전입신고, 확정일자 등 대항요건을 갖추지 않았거나, 계약기간 중 전입신고를 해제(이사 등).. 같은 경우가 그렇습니다. 또는 실제 계약서와 보증보험에 신고된 계약서가 다를 경우나 다운계약서 체결, 이자 지원금 수령 등. 계약 위반 의 경우가 해당 될 수 있는 것으로 알고 있습니다. 이 부분은 보증기관에 직접 확실한 거절 사례나 가입 요건을 확인해 볼 것 같습니다. 2. 근저당금 상환 약속 이행 불이 시 가계약금 처리 가계약서에 근저당금 상환 관련 특약이 명시되어 있지 않은 경우, 임대인이 근저당금 일부를 상환하겠다는 약속을 어길 경우 가계약금의 배액을 배상받을 근거가 없습니다. 그래서 저라면 구두로 진행하지 않을 것 같고 필요시 반드시 서면으로 세부 계약 사항을 명시하고 가계약부터 본계약까지 진행 할 것 같습니다. 3. KB시세 급락 시 보증금 보호 가능성 아시는 바와 같이 보증보험 가입 시, 보증금이 집값(KB시세)의 90% 이하라면 보험 가입이 가능하다는 설명은 맞지만 임대인의 파산으로 경매 진행 시, 선순위 근저당으로 설정된 금액의 다음 순위가 됩니다. 마찬가지로 경매 진행 시 배당 금액에서 근저당권을 제외한 잔여금만 받을 수 있구요. 만약 집값이 급락 등으로 근저당 상환 후 잔여금이 없다면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 4. 시세보다 저렴한 매물, 계약 진행 여부 판단 롬롬님께서 리스크라고 느끼고 계시고 그렇게 표현해 주셨는데, 진짜 리스크인지 아니면 노파심인지 생각해 볼 것 같습니다. 월부에서 투자공부를 하셨다고 하셨다면 가치와 가격에 대한 판단을 어느정도 하실 수 있을 것이라고 생각합니다. 또, 저환수원리 라는 원칙도 알고 계실 것이라고 생각하구요. 말씀주신 반전세 매물이 아파트인지 비아파트인지, 또는 나홀로인지, 세대수는 어떠한지도 함께 살펴보시면서 가치에 대한 판단을 해보면 좋을 것 같습니다. 그래서 시세대비 2천만원 저렴한 것이 정말 시세대비 2천만원 저렴한 (전세가의 저평가) 것인지, 아니면 단지의 시세대비 저렴한 편인 것인지를 생각해 볼 것 같습니다. 그리고 가치와 가격에 대한 판단을 해보시면서 전세가격도 비교를 해볼 것 같습니다. 비슷한 선호를 가진 단지와 집 상태를 ㅏㄱ진 단지들을 생활권 내 외에서 비교해보면서 현재 고려중이신 반전세의 매물 단지의 매매가격, 전세가격이 고평가 구간인지 저평가 구간인지 살펴보면서 예측은 할 수 없더라도 향후 매매가 급락등의 위험도는 어느정도인지 생각해 볼 것 같습니다. 롬롬님 화이팅입니다!
