[열중 45억 벌어 대한민국 1%될조 보라 도리💜] 막연한 전세의 벽을 깨다, 전세마스터!!!!!!!!

'나에게 특히 인상깊었던 점'

현재 전세 시장을 알아야 한다!
상급지의 경우, 전세가보다 매매가 상승폭이 커서 전세가율이 낮아짐

 입주가 진행되는 지역은 매매가 상승폭이 적은 상태로 전세가 상승을 꾸준히 모니터링 할 필요
입주가 정리되는 지역 중 

매매가 상승보다 전세가 상승이 빠른 지역은 실질적인 투자금이 감소하며 매수 기회를 주고 있음
지방의 경우 

공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복, 신축이 많이 오르면서 구축까지 온기가 퍼짐, 아직 전세 회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 할 것

전세 셋팅 유형과 프로세스
투자를 집을 사는 행위로만 생각했었다..

집을 사서 전세를 놓는 것! 까지 집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는 게 아니라는 것을 명심해야 함
어떤 집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라질 것

 일반적인 전세 셋팅 외에 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세 셋팅 방법이 있는 것
이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐 질지를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요
 

지금 시장 전세 셋팅을 하기 위해 알아야 할 것 
집을 사서 전세를 셋팅하는 과정이 다 똑같은 게 아님

일반적인 전세셋팅도 있지만 전세낀, 주인전세 등의 특수한 형태도 있음
 이 물건을 선택한다면 앞으로 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야 

나한테 적합한 물건인지, 투자 후 리스크를 줄이기 위해 어떤 행동을 해야 하는지 대비 할 수 있음
특히 

전세낀 물건과 주인 전세 물건이 어떤 특징을 가지고 있고 어떻게 선택해야 하는지 정리하는 건 물건 선택의 범위를 넓혀줄 것

계약 단계부터 알아야 할 전세 셋팅 
매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크

매매/임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요
특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인
임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상의 달라지는 경우 유의(전세자금대출 질권 설정 등)
투자에 대한 책임은 스스로의 몫

 부동산과의 관계를 어려워하며 지체 되는 시간은 비용이 될 수 있음
1등 전세 물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서 임

'꼭 적용해보고 싶은 점'

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
적정 전세가 설정 3단계 

단지 > 생활권 > 공급
단지 내에서 적절한 가격인지 

생활권 내 가격 흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지,

공급되는 신축 단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인

 
임대 기간 설정 시 체크해야 할 3가지 

공급, 수요, 포트폴리오
공급 물량의 규모, 시기, 상세한 위치를 확인, 영향권 범위 가늠하기

본인이 투자하는 지역, 단지, 평 형의 수요를 알기

보유 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요
임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때 투자자는 시장 판단이 빨라야 함

법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비
예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

매매계약서 작성방법 특약사항 

 잔금일 조정, 근저당 말소, 세금 납부(6월 1일 전에 했다면 내가 세금 내야 함) 등 협의 내용
매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조(전세 셋팅 대비)
중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로
잔금일은 상호 협의 하에 앞당길 수 있음(전세 셋팅 대비)
근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소(상환영수증 꼭 확인)
누수 등 매도인 하자 담보 책임
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌

전세계약서 주의사항 특약기재
전기, 수도, 가스 등 주요 설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다
만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다(전세 셋팅 대비)
계약 만기 시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)(전세 셋팅 대비)
벽걸이TV등 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의, 실내 흡연 금지, 반려 동물 관련 등
임차인은 반려동물로 인해 발생하는 하자에 대해 퇴거 시 원상회복한다(긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손 등)
임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리 변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다