자모님 보세요_투자 방향성

자모님 안녕하세요. 질문 할 기회 주셔서 정말 감사합니다.

1. 저는 투자를 위해 경기도 4급지에서 입지 덜 좋은 신축(주복, 적은 세대수 등)과 입지 좋은 구축에서 고민중입니다. 7-8억대
비슷한 투자금일때 보통 매가가 높은 걸 그래도 가치 있는 단지라고 볼 수 있는데 (신축이 구축보다 1억가량 높습니다) 매가가 높은게 더 가치있는 단지라고 판단 수 있을까요?
신축은 전고가가 없는 상태여서 전고점 대비 하락율을 알 수 없어서 구축과 비교시 상대적으로 더 저평가인지를 확신하기가 어렵습니다. 

구축보다 신축을 투자할 경우 전세금 상승이 높다고 하시는데 현재도 전세가가 높다보니 여기서 더 전세금이 과연 오를까? 단기간 안에 전세금이 떨어지지는 않을까, 보유기간 설정은 어느정도로 가지고갈지를 모르겠습니다. 반대로 구축을 투자할 경우 신축보다는 전세금은 오르지 않을 것 같고, 입지를 생각하고 장기 보유를 목표로 가지고 가야할 것 같으나 매매가 상승은 높을 것 같긴 합니다. 

어떤 단지가 더 저평가인지 알고 저에게 더 적합한 투자인지 선택할 수 있으려면 제가 추가로 확인해야 할 사항과, 투자시 고려해야 할 사항 등은 어떤것들이 있을까요?

2. 저는 실거주 또한 같이 고려하고 있습니다. (무주택, 생애최초, 미혼)

실거주를 하게되면 정부대출을 받을 경우 최대 6억, 일반 대출을 받을 경우 6억후반대까지 가능할 것 같습니다. 6억 집을 매수할 경우 마통 등 신용대출이 유지되지만, 6억 후반대 집을 매수시 마통을 해지해야합니다(현재 사용금액은 없습니다). 

주담대를 받고 향후 마통 개설이 가능할까요?

신용대출을 못받는다 하더라도 더 나은 집을 내집마련하는데 집중하는 것이 맞을까요?

실거주를 하게되면 향후 투자가 가능할까가 걱정됩니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다