안녕하세요 

오늘도 부동산 노트를 만들어 나가는 

스프링북 입니다. 

-전세 세팅, 매수만큼 중요한 과정

투자를 진행하면서 모든 것을 매수에 쏟아붓다 보니, 정작 매수 이후 전세 세팅이 

어려워지는 경우가 종종 발생합니다. 지금 당장 매수하고 싶은 마음이 앞서, 

"전세는 나중에 세팅하면 되겠지"라는 생각을 하게 되는데, 결국 투자 = 매수라는 

잘못된 생각으로 인해 큰 어려움을 겪을 수도 있다는 점을 이번 강의를 통해 다시금 깨달았습니다.

아직 1호기 투자를 하지 않은 입장이지만, 이번 전세 강의에서는 전세 세팅의 중요성을 

다양한 사례를 통해 생생하게 느낄 수 있었습니다.
특히 마지막에 다뤄주신 계약서 작성과 입금까지의 실제 절차는, 투자 전 또는 

투자 과정 중 반드시 다시 복습해야 할 만큼 실전적인 내용이었습니다.

-현재 전세 시장의 흐름

전세 세팅의 전략을 고민하기에 앞서, 지금 전국의 전세 시장이 어떤 

흐름을 보이고 있는지를 아는 것이 먼저라는 걸 깨달았습니다.

지역마다 시장 상황은 천차만별이며, 어떤 곳은 ‘매도자 우위 시장’, 

또 어떤 곳은 ‘매수자 우위 시장’입니다.
전세 세팅을 성공적으로 하기 위해서는 결국 잘 되는 물건을 매수하는 것이 

우선되어야 하기에, 각 지역별 매매·전세 흐름을 정확히 파악하고 접근하는 것이 필수라는 생각이 들었습니다.

이번 강의에서는 서울·수도권뿐 아니라 특정 광역시(대구, 부산, 울산 등)의 

매매와 전세 흐름까지도 다뤄주셔서 큰 도움이 되었습니다.
특히 지난 2월 강의와 비교했을 때 시장 상황이 많이 달라졌다는 점을 보며, 

시장의 변화에 따라 투자 전략도 유연하게 조정해야 한다는 점을 다시 한 번 실감할 수 있었습니다.

-전세 세팅 프로세스의 이해

이론적으로 가장 이상적인 전세 세팅 방식은
매매 계약 후, 매매 잔금일 전에 전세 계약을 먼저 체결하고, 매매 잔금과 전세 잔금을 맞추는 것입니다.
이렇게 진행되면 매도인, 매수인, 전세입자 모두에게 가장 수월한 방식이 됩니다.

하지만 현실에서는 항상 이상적인 흐름대로만 흘러가지는 않습니다.

예를 들어, 가계약까지는 했지만 전세입자를 제때 구하지 못해
본인이 먼저 매매 잔금을 다 치르고 난 후에야 전세입자를 구하게 되는 경우도 많습니다.
이런 상황에서는 시간과 자금 측면에서 기회비용이 상당히 커질 수 있으며,
경우에 따라 투자 실패로 이어질 수 있는 리스크도 존재합니다.

특히 절대가가 큰 매물일 경우, 잔금을 치를 수 있는 여력이 없으면 더 큰 문제가 발생할 수 있기 때문에,
‘이상적인 경우’가 아닌 다양한 시나리오를 대비한 전세 세팅 프로세스에 대한 학습이 반드시 필요하다는 사실을 깨달았습니다.

이번 강의를 통해 리스크를 줄이는 방법, 잔금 일정과 전세 세팅 간의 시간차를 고려한 실전 전략들,
그리고 세입자 확보 실패 시의 대응 방안까지 배울 수 있어 정말 유익한 시간이었습니다.

-계약갱신요구청구권의 이해

아직 투자를 하지 않은 저에게는 ‘계약갱신요구청구권’이라는 단어 자체가 무척 생소했지만,
이번 강의를 통해 쉽고 명확하게 이해할 수 있었습니다.

특히 이 권리는 의무기간의 유무에 따라 전세 세팅 전략 자체가 달라지기 때문에,
계약 전에 반드시 임차인의 계약갱신요구청구권 사용 여부를 확인해야 한다는 점이 인상 깊었습니다.

예를 들어,
의무기간인 첫 2년이 지난 후, 만기 4~6개월 전 시점에서 시장 상황이 안 좋을 경우
임차인이 계약갱신요구권을 행사해 2년을 더 거주해주는 것이 투자자 입장에서는 유리할 수 있습니다.
하지만 그렇지 않은 상황도 충분히 발생할 수 있기 때문에,
사전에 임차인의 의사와 현재의 사용 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

특히 바쁜 일상 속에서 이런 부분을 미처 생각하지 못하고 지나칠 경우,
재계약 시기에 공급 과잉 등으로 임차인이 갑작스럽게 나가게 되면,
새로운 세입자를 맞추는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
심할 경우 역전세 리스크까지 직면할 수 있기 때문에,
이러한 상황을 미리 인지하고, 확인하고, 대응 가능한 범위 안에 두는 것이 매우 중요하다는 사실을 배웠습니다.

-전세 세팅에서 가장 중요한 '금액'과 '기간' 설정

전세 세팅 경험이 없거나, 아직 리스크를 직접 겪어보지 않은 경우에는
잘못된 금액과 기간 설정이 어떤 결과를 불러올지 예측하기 어렵습니다.
하지만 이번 강의를 통해 그 리스크를 어떻게 사전에 인지하고 헤지할 수 있는지
구체적으로 배울 수 있었습니다.

전세금 설정은 '단생공', 임대 기간 설정은 '공수표'
이 두 가지 원칙은 전세 세팅에서 반드시 기억해야 할 기준이며,
부동산 투자에서 매우 중요한 ‘저환수원리’ 못지않게 중요한 투자 원칙이라고 느꼈습니다.

사실 투자자 입장에서는 "매수만 잘하면 어느 정도 커버되지 않을까?"
하는 생각을 하기도 쉽지만,
그건 절반만 맞는 이야기입니다.

물론, 싸게 매수하는 것은 대부분의 리스크를 줄여주는 최고의 방법입니다.
하지만 전세 세팅 원칙을 무시하거나 대충 넘어가면,
아무리 싸게 매수했다 해도 큰 리스크를 맞이할 수 있습니다.

“이 정도 리스크쯤이야, 얼마나 크겠어?”

라고 쉽게 생각할 수 있지만,
작은 리스크도 반복되고 누적되면 어느 순간 큰 손실이 될 수 있습니다.
아무리 투자금이 적게 들어갔다고 해도, 잘못된 전세 셋팅은 그 이상의 금액을 토해내게 만들 수 있습니다.
그만큼 전세 세팅에서의 금액과 기간 설정은 '실전 투자'에서 절대 가볍게 볼 수 없는 핵심 요소라는 걸 배웠습니다.

적용할 점

• 투자 진행 시, 전세 세팅을 절대 간과하지 않는다.
  매수만 신경 쓰다가 전세 세팅이 어려워지는 일이 없도록,
  사전에 시뮬레이션하고, 반드시 체크하고 또 체크한다.

   

• 시장 상황에 맞게 유연하게 대응한다.
  지역별 전세 흐름을 파악하고,
  임차인의 요구에 너무 민감하게 반응하지 않도록 중심을 잡는다.
   
• 등기부등본과 계약서는 끝까지 꼼꼼하게 확인한다.
  아무리 좋은 물건을 매수하고, 임차인을 잘 구했다 해도
  계약서 한 줄이 틀어지면 투자 전체가 무산될 수 있다.