마음먹으니까 되네? 중소도시 2500만원 1호기 아파트 투자 후기

안녕하세요.

훈훈한입니다.

부동산 투자의 첫경험을 하고 8개월 만에 복기글을 작성해봤습니다.

투자하면서 느꼈던 경험들과 생각들을 한번 정리하면 좋겠다는

동료들의 말 덕분에 한번 나를 돌아보는 시간을 가졌습니다.

이 글을 쓰게 도와준 1호기 투자경험글을 나눠주신 동료분들 감사합니다.

그럼 24년 저의 아파트 투자 후기를 정리해보겠습니다.

부동산 투자하기로 결심

22년 10월에 부동산 강의시작부터 이야기해야겠네요.

22년 10월에 월급쟁이 부자들의 첫번째 강의인 열반스쿨기초반을 시작으로

부동산 공부를 시작했습니다.

매달매달 다음 강의를 들으면서 투자라는 걸 알아가는 시기였습니다.

23년이 지나면서 조장의 경험과 월급쟁이 부자들에서

능력이 출중한 다양한 분들을 만나면서

이런 사람들과 함께 공부를하고 서로 좋은 인사이트를 주는 과정을 즐기며

부동산 입지나 가격을 분석하며 어디가 더 좋을지 고민하는 과정을 보냈습니다.

그리고 24년이 되면서 주변에 투자소식들이 들리고

이젠 투자해야되는데, 계속 뒤쳐지는 마음으로

투자를 해야하는데...

근데, 강의를 계속 들으면서 루틴을 만들어야하는데...

2가지 생각이 왔다갔다하면서 그냥 1달1달 강의듣고

지역을 분석하는 과정을 했습니다.

그러던 어느날 24년 8월이었을거에요.

강의를 포기하고 투자에 집중하기로 하고

결심하고 다음 강의는 안듣고

아는 지역에 투자가능한 단지들을 찾아보기로 했습니다.

그리고 투자후보 물건을 뽑았고

현장에서 더 싼 물건이 없는지 찾으러 다녔습니다.

A지역에서 더 싼 물건을 찾는데,

싼물건은 없었고 대신 전세가 높게 껴진 물건이 있었습니다.

부동산 사장님은 투자금 적으니 그쪽으로 유도하시더라고요.

1호기 경험이 없다보니 혹하긴 했지만

강의에서 배운대로 가치대비 싼 물건을 찾는 것이고

전세는 나중에 돌아가는 것이라고 배우며 눈감고 보냈습니다.

8개월이 지난 지금은 A지역의 그 물건은

매매, 전세 다 하락했습니다.

그리고 입주시기까지 겹치면서 방어를 했어야했는데,

결국에는 내가 투자금 적게 투자하더라도 나중에 돌아온다는 걸 배웠습니다.

배운점!

전세를 높게 받아도 결국 시장 가격으로 돌아온다.

순리대로 진행하되 매매가를 싸게 하는게 중요하다.

그리고 A지역의 물건을 툴툴 털어버리고

카페에 와서 다른 지역의 물건들을 다시 봐야겠다고 하면서

앞마당에 있는 지역에서 매매가를 기준으로 저렴한걸 찾았습니다.

그때 3개 정도 물건이 보였고

바로 전화를 걸었습니다.

훈훈한 : 안녕하세요.

물건보고 연락들렸는데요.

해당 물건 볼 수 있을까요?

부사님 : 보기 힘든데,

이번주 일요일에 물건 보기로 한 분이 있는데,

일요일에 시간은 되세요?

훈훈한: 일요일이요? 아....

(속으로 : 일요일에도 매물을 보여주시나?,

일요일에 B지역 임장 가야하는데...)

일단 알겠습니다. 물건 보러 가겠습니다.

부사님: 일요일 11시에 봐야해요.

괜찮으세요?

훈훈한: 네, 알겠습니다.

그럼 일요일 11시에 뵙겠습니다.

뚜뚜...

그리고 원래 B지역에 임장을 가고 매물을 털려고 했으나

생각지도 못했던 지역으로 지차표를 변경했습니다.

C지역은 참 교통편이 어려웠지만 그래도 그 물건 하나 보러 갔습니다.

생각지도 못한 C지역이었는데,

해당 아파트는 괜찮다고 생각만 했고 저도 모르게

이정도는 투자하기 어렵다고 생각만 했었습니다.

근데, 투자범위에 들어오고 연식도 괜찮았습니다.

왜 이런 선입견이 생겼나 모르겠습니다.

가격이 싸다고 생각해서 안된다고 생각했나봅니다.

배운점

가격으로 가치를 판단하는 습관이 나도 모르겠있었다.

가격을 기준으로 보는게 아니고

가치를 기준으로 보고 가격을 매칭해야한다.

일요일에 물건 하나 보러..

사실 해당 지역은 예전에 동료와 몇번 매물임장 왔던 지역이었습니다.

그때는 투자하지 않기로 결심했습니다.

제가 생각했던 1순위 단지는 이미 가격이 올랐고

2순위 단지는 전세가 안올라서 투자금이 많이 들었습니다.

협상을 해봤지만 부동산 전세 흐름도 좋지 않았고

매매는 깎일 생각없이 버티는 느낌이었습니다.

C지역은 전체적으로 매매가 싼 지역이었습니다.

중소도시라서 그럴 수 있는데,

다른 중소도시에 비해서 전체적으로 싸다는 판단을 했었습니다.

그렇게 일요일에 여러번 봤었던 물건을 보러 갔습니다.

KTX 교통비와 렌트비에 시간까지 생각하면서

이거 맞나 생각하면서 일단 가보자는 마음으로 갔습니다.

그리고 해당 물건을 봤는데,

한눈에 이건 내 물건이다. 이런 느낌도 없었습니다.

그냥 예전에 봤던 물건과 비슷했던 물건이었습니다.

4층이었고 가장 싼 물건이었고

바닥에는 강화마루인데, 물이 스며들고

수리를 약간해야하는 공실 물건이었습니다.

예전에 매물 털었을때 보다 달랐던 것은

수리가 필요하고 1차 협상해서 매도를 못한 물건이었습니다.

근데, 그게 저에게 투자로 연결되는 계기가 되었습니다.

좋은건 아닌데, 싼데?

물건을 보고 덤덤한 마음으로 돌아왔습니다.

그리고 하나하나 생각해보기로 했습니다.

이 물건이 싼지

괜찮은지

수리비는 얼마나 들지

집주인의 상황은 어떤지

가치대비싼가?

연식대비 싸다고 판단했습니다.

다른 중소도시중에서 가장 쌌습니다.

또한 주변 지역에서 선호하는 지역에 주변이었고

생활권에서는 가장 선호하는 단지였습니다.

생활권이 엄청 선호는 아니지만 중간정도 되었고

학군지는 아니지만 초등학교 보낼 수 있는 환경정도 되었습니다.

좋은건 아니지만 가성비 있는 지역으로 판단했습니다.

전고 점도 판단했는데, 높지는 않았지만 투자금이 적어서

수익률 200%는 가능할것 같았고

2~4년뒤에 매도로 봐도 괜찮겠다고 판단했습니다.

수리비는?

강화마루에 스며드는 부분 2군데와

장농에서 세제가 흘러서 교체해야한다고 판단했습니다.

시트지는 일부 수리해야하는 상황이었습니다.

수리비는 몇백정도 들겠다고 생각했고

부동산 사장님도 수리비에 대해서 정확하게 말씀 안하시고

가격을 협상해보겠다고만 하셨습니다.

이후에 수리하면서 금액을 알게됐고

제가 판단할때 정확하지 않았음을 알았고

다음투자에서 수리비를 알아보는 과정이 필요하겠다고 느꼈습니다.

배운점

수리비에 대해서 정확하게 판단하지 못했습니다.

나중에 알게 되었는데, 강화마루 1칸 마다 3만원 정도 금액이 들었고

마루바닥 틈으로 세제가 흡수되서

틈에 붙어있던 마루를 전부 교체해야했습니다.

시트지도 대략적으로 계산했습니다. 시트지는 생각보다 덜 들었습니다.

집주인 상황은?

등기부등본은 나중에 계약을 확인하면서

제가 이전에 체크해야하는 부분은 못했었습니다.

그래도 잘한 건 부동산 사장님과 이야기하면서

이전 매도 상황을 알고 그부분을 활용했습니다.

매도하려고했는데, 금액 1000만원을 깎아주지 않아서

매도를 못하고 2~3개월 흘렀던 상황이었습니다.

나중에 알게 됐지만 옆에 있던 더 좋은 생활권으로

내집마련으로 이미 넘어간 상황이었습니다.

훈훈한 : 사장님, 금액을 얼마나 네고 될까요?

사장님 : 금액은 해봐야하는데,

이전에 매수자가 1000만원 깎아달라고 했는데,

어머님이 안된다고 해서 조율하다가 안되서 매도 못했어요.

그래서 이번에는 그 금액으로 라도 팔려고 하던데요.

훈훈한 : 감사합니다.

부동산 사장님이 내부적인 팁을 주셨습니다.

그럼 저는 부동산 매물가보다 1000만원은 무조건 깎을 수 있다고 판단했고

추가적인 네고도 가능하겠다고 생각했습니다.

전세나온 물건도 확인했는데, 물건은 2개정도 있었습니다.

이후에 저는 전세를 낮춰서라도 빼면 되겠다는 생각을 했습니다.

예전에 전세가 안 낮춰서 안빼는 것보다 훨씬 좋다는 이야기가 생각났고

현재 전세가 보다 1000만원 낮게 빼는걸로 진행했었습니다.

배운점

전세가를 무작정 낮게 빼는게 독이 될수도 있다는 생각했습니다.

1000만원을 낮췄기 때문에 만약에 갱신권으로 전세를 5%밖에 못올린다면

많이 올리지 못하는 부분을 생각못했습니다.

그리고 전세 최저가의 상태를 보고 같은 가격으로도

나갈 수 있다는 생각을 못했습니다.

덕분에 전세가 빨리 나가긴 했지만 약간 겁에 질린 선택이 아니었나 생각했습니다.

수리는 이렇게 했어요

제가 수리했던 경험을 공유 드립니다.

내부 강화마루 수리

시트지 작업 + 몰딩(찍힘)일부

도배+ 주방 LED조명

부동산 사장님이 소개해주신 인테리어 업체에 한번에 하려 했으나

다 개별로 나눠서 진행했습니다.

강화마루는 구하기 힘든지 다른 지역에서 전문가가 와서 해야한다고 해서

따로따로 컨트롤 했고

작업 일정은 하루씩 잡아서 했습니다.

공실이어서 문제없이 작업 할 수 있었고

집주인분이 수리기간에 대해서는 아무 꺼리낌없이 쉽게 진행했습니다.

강화마루업체

강화마루 수량을 체크해서 이미와 어떤 마루를 교체할 것인지 명확하게 줬습니다.

업체는 직접 방문하지 않고 아파트 이름만 들어도 어떤 강화마루인지 알더라고요.

강화마루 37개 *3만 = 111만원

출장비 포함 =120만원

스트지 업체

시트지 해야하는 부분을 명시해도 까먹긴 하더라고요.

나중에 확인 했는데, 시트지 안한 부분이 있어서 다시 요청했습니다.

당연히 시공비는 확인 후 주셔야합니다. 꼭!

그리고 시트지 업체에 몰딩 부탁했는데, 추가비용없이 해주셨습니다.

약 20만원 들었습니다.

도배 업체

일반 벽지로 했습니다. 34평 기준 140만원

도배하면서 LED등 1개 교체 요청했습니다.

수전교체

세입자 들어오고 추가 금액이 들었는데,

5개월정도 지나서였는데

수도에 문제가 있다고 해서 수전 교체를 해야한다고 해서

12만원 들었습니다.

가스레인지 문제

새로운 가스레인지 구매해서 보냈습니다.

30만원

세입자가 들어오고 요청이 있으면 최대한 빠르게 처리해주고

잘 협의하려고 했습니다.

위에 붙박이에는 전부 교체할 필요없이

시트지만 교체해도 충분히 깔끔했습니다.

시트지 들뜸이 있어서 싱크대쪽 손에 닿는 부분은 전부 시트지 작업했습니다.

생각보다 많이 들지 않았고

시트는지는 전부 하는것보다 필요한부분만 해도 충분했습니다.

마루바닥에 틈에 스며들면 생각보다 강화마루 교체 개수가 많아졌습니다.

이후로 강화마루를 싫어하게 됐다는.... ㅋㅋ

실제 강화마루 수정 개수

대표이미지 삭제

대표이미지 삭제

생각보다 수량이 많아서

금액이 100만원 이상은 나왔던것 같습니다.

생각보다 많아서 표시가 덜한 부분은 수리하지 않았습니다.

시트지 업체에 해당부분 몰딩 살리고

위에 시트지 작업 요청드렸는데, 어렵지 않게 해결해주었습니다.

작업이 어렵진 않은것 같습니다.

수리완료

마루바닥 수리했는데,

색이 조금 다릅니다.

마루바닥이 해빛을 받으면서 색이 변경된거라서 어쩔 수 없다고 합니다.

시트지 교체해놓으니 깔끔했습니다.

시트지 안쪽에 들뜸이 있어서 재시공 요청했고

시공비 결제를 안해주니 빠르게 처리해주셨습니다.

인테리어 확인이 필요해서 2번정도 더 방문했습니다.

가격협상

이제부터 가격 협상에 대한 이야기입니다.

부동산 사장님에게 네고 금액을 확인했고

해당금액 이하로 생각했었고

마지막 협상해서 오케이하면 바로 거래를 해야하는 리스크가 있기에

우선 매물코칭을 진행했습니다.

자향님과의 매물코칭을 했습니다.

당연히 다른 후보물건도 함께 이야기했습니다.

훈훈한 : 안녕하세요.

자향 튜터님 : 안녕하세요.

물건 보내주셨는데, 왜 이렇게 뽑았는지 말씀해주실 수 있나요?

훈훈한 : A지역의 물건은 중소도시에서 괜찮은 지역이고

대신 연식이 좋지 않고 입지가 보통이긴 한데, 학군의 힘이 어느정도 있고

그중에서 떨어지지만 괜찮은 물건이고 투자범위에 들어옵니다.

학군에 힘이 있기에 전세 방어가 일부 될거라고 판단했습니다.

훈훈한 : C지역은 연식이 괜찮았고 입지는 그렇게 좋진 않지만

자체에 작은 상권이 있고 초등학교 보내기 괜찮고

옆에는 선호 생활권이 있지만 약간의 단절성이 있고

생활권에서는 선호하는 단지라고 생각했습니다.

자향 튜터님 : 저는 C지역이 괜찮다고 생각했어요.

확실히 싸다는 느낌이 있어요. A지역 보다는 C지역에 하면 좋겠어요.

훈훈한님 잘 찾으셨어요.

그 순간 나도 모르게 눈물이 났습니다.

왜그런지 모르겠어요. 그냥 쫌 답답했나봅니다.

자향 튜터님 : 우선 C지역에 물건에 4층에 동향 물건에 가격은 싼데,

나중에 팔때 어려울 수 있어요.

그러니 중층이나 남향으로 물건을 네고해보세요.

2000만원 비싸더라도 중층, 남향이 더 괜찮을 수 있어요.

훈훈한 : 네, 알겠습니다.

단지에 모든 물건 협상해보겠습니다.

그렇게 협상을 위해서 먼저 단지에 있는 중층 물건 전부 전화했습니다.

제가 본 물건은 4층에 동향이기에 부동산에 나온 가격이 1000만원 더 쌌습니다.

제가 부동산에서 4층기준의 가격으로 협상되는 물건으로 다 전화해봤습니다.

전부다 확인만 해본다고 했다가

안된다는 이야기만 했습니다.

배운점

직접 가서 가격을 협상하지 못했습니다.

당연히 전화로 가격협상하면 나도 안해줄건데...

생각이 짧은 것도 있었고

저도 모르게 협상이 안될것이라는 생각도 있었나봅니다.

다음에는 현상에서 다른 가격협상할 물건이 있을지 다녀봐야겠습니다.

그렇게 안되겠다고 생각했고

제가 봤던 4층 물건을 결정했고 금액을 얼마정도 더 협상 할까?해서

500만원 더 깎아서 협상을 했습니다.

훈훈한 : 사장님, 그때 금액 1000만원 더 깎아서 생각하신다고 하셨는데,

500만원만 더 네고 요청드려요

부사님: 안될텐데.. 일단 해볼게요.

훈훈한 : 사장님. 제가 전세도 사장님께 할거에요.

매매가 싸면 전세도 싸게 놓으면 2건 거래 금방될거에요.

부탁드립니다.

하루뒤...

부사님 : 그럼 계약금이나 중도금을 최대한 달라고 하는데요.

남자 사장님께서 사업을 하나봐요. 돈이 급하게 필요하다는데,

최대한 계약금을 더 주면 생각해보겠다는 데요.

훈훈한 : 제가 가용 금액이 그렇게 많지 않은데,

일단 확인해보겠습니다.

(속으로 : 최대한 금액을 주고 다시 협상을 해야겠다.)

하루뒤...

훈훈한 : 제가 계약금과 중도금 포함해서 5000만원까지 드리겠습니다.

대신 잔금 일정을 6개월까지 최대한 늘려주세요.

대신 그 전에라도 계약하면 잔금일정을 당길 수 있다고 특약에 넣겠습니다.

혹시나 해서 잔금을 여유있게 잡는거고 전세자분만 찾으면 바로 하겠습니다.

부사님 : 잔금일정은 이야기해봤는데, 생각해보겠데요.

하루 뒤..

부사님 : 그럼 그렇게 하기로하겠습니다.

계약금과 중도금 입금 부탁드립니다.

훈훈한: 네, 감사합니다.

특약내용도 제가 보내드리겠습니다.

이렇게 5일만에 가격협상이 끝났습니다.

하루하루가 두근두근 했었는데, 가격협상도 마치고

저렴한 물건의 1호기 계약금과 중도금을 넣었습니다.

투자의 마무리. 전세 맞추기

계약금은 넣었고 이젠 전세 맞추는 마지막 미션이 있었습니다.

부동산의 가치있는 물건을 싸게 사는방법은 많이 알고 있었는데,

이제부터 전세를 하는 방법을 잘 몰랐기에 허둥지둥했습니다.

우선 전세가 최저가는 보고

그것보다 싸게 빨리 내야겠다고 생각했습니다.

훈훈한 : 사장님. 전세 빨리 맞춰야하는데,

최저가 금액보다 1000만원 더 싸게 놓을게요.

전세 잘 부탁드립니다.

그리고 제가 전세 걱정이 있어서

혹시 전세계약이 안되면 9월말 부터는

다른 부동산에도 물건 내놓을게요.

부사님 : 네, 알겠습니다.

그렇게 2주뒤에..

부사님 : 전세자 분 집을 봤는데, 마음에 든데요.

대신 수리조건이 맞는지 확인 하더라고요.

훈훈한: 네, 수리는 도배, 강화마루, 주방LED등 교체, 시트지 입니다.

(당시에 수리 안된 상태로 물건을 봤습니다.)

부사님 : 사장님. 근데, 세입자분이 입주는 10월이 되어야한다는데, 괜찮나요?

훈훈한: 네, 괜찮습니다. 우선 가계약이라도 진행해주세요

부사님 : 네, 우선 9월 말에 가계약 진행하겠습니다.

매도자분과 계약 먼저하고 나중에 다시 매수자분과 계약서 쓰면됩니다.

훈훈한: 네, 알겠습니다. 감사합니다.

그렇게 저는 전세도 맞추고 완전히 1호기 투자를 마쳤습니다.

제가 아파트 투자 후기를 작성하면서

저의 부족했던 점과 개선할 점을 알게되었습니다.

그리고 시간이 흘러가면서

제가 아파트 투자한 물건이 덜 떨어지는것과

후보물건중에 매매가 많이 떨어지는 걸 보면서

투자를 실감할 수 있었습니다.

부족한게 많았지만 1호기를 투자를하면서

부딧쳐가면서 배웠던게 더 많았습니다.

투자에 중요한것은 경험이라는 것을 확실히 느끼는 것을 배웠습니다.

24년 10월 잔금까지 정리하고 8개월이 지난 지금느끼는것은

제가 적극적인 부분에서 조금 모자란 부분도 있었고

약간 아쉬웠던 투자이기도 했습니다.

다만, 좋았던 것이 더 많았습니다.

투자하는 과정을 경험했고

이후에 투자의 기준을 배웠습니다.

1호기 투자보다는 더 좋은 투자를 해보겠다는 기준이 생겼습니다.

그렇기에 더 노력해서 가치있고 저렴한 물건을 찾을 수 있었습니다.

저의 아파트 투자 후기를 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

여러분의 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

도움을 주신 분들

매물코칭 해주신 자유를향하여 튜터님

투자의 인사이트를 주산 밥잘사주는부자마눌 튜터님

부드러움에서 화끈한 인사이트 빈쓰 튜터님

매물코칭하는 방법알려주신 트래비홀릭님

함께 매물털어주신 라니님

매물일기 인사이트 주신 이미래님

지투실전에 도움주신 드림텔러님

실전 경험 나눠주신 에버그로우님

투자후기 자극주신 별빛처럼님, 토레스님

꾸준히 열심히 하시는 한유은님

열기에서 실전까지 열정의 코농님

항상응원주시는 별찌롱님

좋은소식과 함께 오시는 희망보리님

너무 멋진 마인드의 투자자 케이군님

에너지나눠주시는 투명혀니님

창원을 함께해주신 비숍님

함께 부천을 뽀개주신 이키님

월부학교 인사이트 주신 가고파요이제님. 스카이브로님

실전반 인사이트 주신 부이유님

열정을 알려주신 학생님

몸소실천하신 월벗님

항상 멋진 모습의 녹두보리님

꾸준한 열정의 구르구르망님

실제로 만나서 반가운 코루마블님

진심의 투자자 바니바니당근님

열정의 얼굴 수수진님

꾸준한 투자의 모습 펭쥐니님

강인한 의지력 헤비튜티님

꾸준함의 최고 한발짝두발짝님

응원 주시는 호잉호잉님

함께하는 즐거움 마르코89님

꾸준함의 극치 240326님

루틴의 최고봉 레키님

매일 아침을 열어주시는 서브젝님

질문을 잘해주시는 설하님

힘들어도 쓰러지지 않는 치어코님

다 적지는 못했지만

함께해주신 조장님들과 조원분들 동료분들 다들 감사합니다.

25.05[재테기 7기 2번에 나ㄹ6 부자될래?]

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25.03 [2제는 봄맞2 임장6ㅐ0ㅑ조]

25.02 [열중46기 우리는 독ㅅ1하는 8방 미인이조]

25.01 [지기 25기 1일이 분석하고 3배수익률낼조]

24.12 [열기 82기 부자의열쇠 9하고 3번 투자하조]

24.11 [지투기23기 2번 겨울 UL4N어때]

24.07[신투기 1기 다이아8찌 말고 아파트4줄게 기다려]

24.05[서기 13기 서울 10(씹)어먹9 투자하조]

24.04[내마중 3년안에 8자필 내집마련하조]

24.03[지기17기 사방8방 다녀서 투자할 곳 찾조]

24.01[실준 52기 7십7조]

23.12[열기 68기 자산 104억 만들조]

23.10[지기 15나 88리 임장가야지]

23.09[지투18기 아21팍과 깐부들]

23.08[지기12기 배ㄴ6 메고 지방 9경할조]

23.07[열중27기 라즈베2ㅣ님과 책에 미7 운0진]

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23.02[실준 35기 한눈8지말고 3만보 걷조]

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