마포구 도화동 마포삼성 아파트 수익률 분석 보고서
✅ 아파트명
마포구 도화동 마포삼성 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
마포구 종사자 279,788명 (A등급)
(참고 : 영등포구 종사자 435,917명, 종로구 종사자 275,063명,
중구 종사자 386,564명, 용산구 종사자 152,605명도 거주 가능한 지역)
2. 교통
강남 38분 / 여의도 13분 / 시청 21분 (A등급)
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3.학군
서울여중 91%, 동도중 83% (마포구 전체 평균 80.1%)
4. 환경
이마트 마포점, 신촌 현대백화점, 여의도 현대백화점, 신촌 세브란스, 여의도 성모병원, 강북삼성병원, 울대학병원
용산과도 거리상으로는 멀지 않지만 접근성 면에서 주로 신촌이나 여의도 이용(또는 광화문)
5. 공급
마포자이힐스라첼 2027.03 / 1101세대
교통면에서는 공덕역(5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도)을 끼고 있는 마포삼성아파트가
애오개역(5호선)을 끼고 있는 마자힐보다 훨씬 우수하나 마자힐이 신축인데다 공급이 부족한 마포구에서
1000세대가 넘는 대단지라는 장점이 있어 마포삼성은 구축이라는 점에서 리스크 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 마포 삼성 31평 현재 매매 16.25억, 전세 7.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 16.25억 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 11억 전세 6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 마포구는 이미 대부분의 단지가 전고점을 회복해서 절대적으로는 저평가 되어 있지 않은 것 같음. 투자금이 비슷하게 들어가면서 비슷한 가치를 가진 다른 곳과 비교평가 해 보지않아 상대적으로 저평가 되어있는지는 잘 모르겠음.
2) 환금성
주변 신축에 비해서는 가격이 저렴하고 평지 대단지인데다 전철역과 가까운 초역세권이라는 교통 장점으로 인해서 수요는 꾸준히 있음. 특히 여의도, 마포, 광화문 일대 신혼부부 직장인에게 인기 지역이라 환금성 충분히 있음. 학원가도 인근 대흥역 주변에 늘어가고 있어 학생 자녀를 둔 가정에서도 굳이 목동으로 보내지 않아도 되어 수요는 꾸준할 것으로 보임.
3) 수익률
현재 전고점 가격을 탈환해서 당장은 수익률 0%로 수익 없으나, 가격은 마포구라는 점에서 꾸준히 상승 가능한 지역이라 수익금은 생길 수 있음.(특히 97년식인 이 아파트가 재건축시에는 상승 가능하나 용적률 277%, 건폐율 17%라서 재건축이 쉽지 않아 보임. 인근 마포태영 아파트가 용적률 344%, 92년식인데 현재 리모델링 진행중)
재재건축을 바라볼 정도의 연식인(이 아파트가 이미 한 번 재건축된 서울시 최초의 재건축아파트임. 다시 재건축이 된다면 또 서울시 최초의 재재건축 아파트가 되게 됨) 구축아파트라 현재 전세율이 50%에도 못미쳐 초기 투자금(9억 이상) 많이 들어감. 수익률이 100%가 되려면 가격이 25억이 되야하고, 수익률이 50%가 되려면 가격이 21억은 되어야 하는데 주변 신축(2016년, e편한세상마포리버파크) 동일 평형대 현재 호가가 26억(실거래가 23.5억, 25년 4월)이라 계속 상승장이 이어지지 않은 이상 그 정도 가격이 되기는 어려워보임.
4) 원금보존
서울시 전체 적정 전세가율(60%)에 못미치고(현재 전세가율 44%), 구축이라 주변 신축에 비해 상대적으로 전세 가격이 낮음. 초역세권이라 역 인근지역 재건축 용적률 상향 정책으로 재건축이 가능할 경우 재건축을 바라보고 들어가면 매매가는 오를 수 있으나 투자금이 넉넉한 편이 아니면 이 정도 투자금으로 다른 곳을 선택하는 것이 나아 보임. 아파트가 노후 되 있어서 주변 신축에 비해 전세가 상승률은 낮을 것이라 투자금을 조금씩 회수하는 것도 어려워짐. 수요가 많고 입지독점성은 있으나 초기비용이 많이 들어가고 전세금이 상승을 기대하기 어려움.
5) 리스크 대비
현재 전고점 대비 매매가는 회복했으나, 구축이라서 전고점 대비 연차는 전고점 때보다 더 노후되어 전세가는 현재 전혀회복하지 못함. 이런 추세라면 역전세가 날 수도 있음. 그리고 매매가 대비 전세금이 낮아 갭이 너무 큼. 마자힐(1100세대)이 27년 입주하면 전세가격은 2년 뒤 더 위험해짐.
나의 투자 결론 :
재건축을 기대할 수 있다면(실 입주 94년이고, 네이버에는 준공이 떨어진 97년으로 기록된 아파트라, 30년이 넘어 재건축 가능한 시기이긴 하나 50년이 넘은 서울시 비싼 지역 아파트들도 아직 재건축 불투명해서 이 아파트가 재건축이 가능할지 모르겠음) 투자 가치가 있을 수 있으나, 이 아파트는 용적률이 높아서(277%) 파격적으로 초역세권이라는 이유로 서울시에서 용적률 상향 정책을 쓰기 전에는 쉽지 않아 보임. 전세가도 낮아서 투자비용은 많이 들어가는데 비해 실이익이 없음. 세입자만 좋은일 시키는 꼴이 될 수 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
마용성이 강남, 서초, 송파, 용산 토허제 재지정 이후 가격이 많이 상승해서 전고점을 이미 다 회복하고 오히려 계속 가격이 높아지고 있어 가격이 싸다고 생각되지 않음. 지나다니면서 평지에 대단지이고 한강공원 접근성도 좋고 경의선 숲길 산책로 접근성도 좋고 근처 맛집들도 많고 단지내 삼성프라자라는 상가도 일반적인 아파트 상가와 달리 규모도 매우 크고 잘 되있어서(개인병원들 진료과목별로 다양하게 입주되있음) 살기 좋은 곳이라 여김. 특히 교통은 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 콰트로라 너무 좋은데… 오래된 구축이라 초기 투자금이 너무 많이 들어가고 재건축이 되지 않는 이상 투자할 때 어떤 매력이 있을지 모르겠음. 구축의 불편함을 환경의 편의성으로 덮으면서 국민 평형에 비해 아직은 상대적으로 저렴한 대형 평수에(50평) 실거주로 들어가서 오랜 시간 잊고 살면서 혹시나 모를 재건축을 기다려 보는건 어떨지 몰라도 일정기간에 이익을 내야하는 투자로서는 다른 아파트에 비해 메리트가 있는지 잘 모르겠음. 하지만 입지는 정말 좋은 곳이라(입지 깡패) 자꾸 눈길이 감.
직장, 교통, 환경 면에서는 매우 우수하고 학군이나 학원도 준수한 편이나 27년 마자힐 공급 리스크가 있고, 제일 중요한 가격이 싸지 않음. 저평가 되어 있지 않음.
[궁금한 점]
27년 천 세대가 넘는 마자힐 공급이 있어 위험요소로 생각했으나 마포구 전체로 봤을때는 부족하다고 나와서 부족한게 맞는건지 잘 모르겠음
그렇지만 마자힐이 마포삼성아파트의 바로 인근지역이라 아파트 인근으로 생각하면 공급리스크는 맞는 것 같음.
그래도 구축이라 마포삼성이 기존에도 전세가율이 낮고 전세가 자체가 더 싼데 그래도 마자힐 공급으로 역전세가 올 수 있을까 궁금.
2. 초역세권 아파트 재건축시 용적률이 좀 높아도 재건축이 가능할 수 있는지…. 받을 수 있는 혜택과 실현 가능성 궁금.
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