공급장 마무리, 기회는 보이기 전에 온다 [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

이론을 통해서 공급장이 마무리가되면

전세가가 오르기 시작한다고 배웠습니다.

하지만, 실제 현장에서는 그러한 타이밍이

잡힐듯 잡히지 않는 상황이 반복이 되었는데요

막상 제가 움직이려고 하면 이미 늦은 것 같다는

느낌이 들 때가 많이 있었습니다

최근 공급장이 마무리되는 시장을

현장에서 자세하게 지켜보면서 느꼈던 내용과

어떤 이유로 투자하기 좋은 순간을 잡기가

힘들었던지에 대해 정리해보려고 합니다.

보일 줄 알았지만 보이지 않았다.

이론으로 배운 것처럼

공급장이 마무리되면 기회가 온다고 하니,

전세가가 서서히 올라오면서

자연스럽게 투자기회가 보일거라는

생각과 믿음이 있었습니다.

시세 트래킹도 꾸준히 했고,

실거래가 찍히는 것도 놓치지 않고

꾸준히 체크 하였습니다.

하지만 어느 날, 한 번도 본 적 없던 물건의

높은 전세 실거래가 찍히는 것을 발견했는데요,

"이거 뭐지?" 하는 마음에

현장으로 달려가면 사장님들은

'한 달 전쯤 다른 투자자가 산 물건인데

매매랑 전세랑 신고를 늦게한 거에요~'

한 달전, 몇 주전, 어떻게 알고

투자자들은 매수를 했던걸지..

저도 열심히 트래킹하고 있었는데

한발 늦게 왔다는 사장님들,

그제야 조금 느끼게 되었던 것 같습니다.

기회는 보이고 나서 오는게 아니라,

보이기 전부터 준비해야 한다는 것을요

실거래는 항상 늦게 뜬다

공급장이 마무리되어 갈수록

시장은 점점 조용해진다는 생각이 들었습니다.

신축 전세 물량이 줄어들고

그간 투자자 진입이 없었어서

기축 전세는 점점 귀해져 있는 시장

이런 시장에서는 눈에 보이는 매물보다

보이지 않는 거래들이 먼저 발생했습니다.

갑자기 줄어든 전세 물량에 의해서

전세 물건이 나오면 현장에서 바로 거래가 되고

전세 물건은 광고도 없이 바로 거래가 되더라구요

또한, 이후 갑자기 변한 가격에 실거래를 통해

협상을 요청할 여지가 있어 사장님들께서는

실거래 신고를 다소 늦게 신고 하시기도 하셨습니다.

실거래 신고를 확인하고 따라 움직이기에는

늦은 감이 생겼던 이유가 여기에 있었습니다.

공급장이 마무리되는 시점에는

이런 조용한 거래 흐름이

발생한다는 걸 기억해야 합니다.

기회는 신축에서 먼저 보인다

많은 투자자들이 타겟팅하는 단지만

매매 가격, 전세가, 물량을 트래킹 하며

투자 타이밍을 잡으려고 합니다.

하지만 진짜 흐름은 공급장의 핵심인

신축 단지에서 먼저 시작됩니다.

그렇게 많이 쌓여있던 신축 물량의

전세가 정리되기 시작하면,

기축 전세로 수요가 넘어갈 준비가

되었다는 신호입니다.

하지만 경험한 바로는

신축 전세 물량이 실제 현장에서는

거의 사라져 가고 있다는 것을

물량체크와 시세 트래킹만으로는

정확하게 캐치를 하기가 힘들더라구요.

앞서 짚은 것처럼 보이지 않는 거래가 더 많이 있고

투자자 관점과 실거주자 관점에는

차이가 있기 때문이었는데요

그러므로, 실거주자 분들이 느끼는

현장의 분위기를 투자자가 그대로 느끼기 위해

실제 해당 신축 단지의 전세 물량을 구하는

세입자가 되어서 전화를 해보는 것이

현장의 분위기를 가장 정확하게

느낄 수 있는 방법이 된다고 생각되었습니다.

"실제 신축 전세 물량이 많이 줄었는데

현재 XX달에 입주 가능한 물건 몇 개 남았는지?"

"나와 있는 저가 매물들이 현재 거래가 된건지

혹은 거래가 다 되었는데도 남아있는 것인지?"

공급장 마무리 시점에 더더욱 정확한 물량과 가격은

실거주민들의 관점에서 물건을 찾아보는 것으로

아직은 여유가 있는 상황인 것인지

혹은 이제는 조급하게 움직여야 하는 타이밍인지

깊게 파악해보는 것이 가능하다는

생각이 들었던 경험이었습니다.

진짜 기회는 그 다음이다.

전세입자로 현장의 분위기를 확인한 결과,

정말 신축 전세 물량이 거의 없고,

실제 전세 수요자들이 조급하게 움직이는

분위기라면 그 다음 타깃은 분명합니다.

주변 기축 단지들을 들여다볼 시기입니다.

기축 단지는 그동안 투자자들의

진입이 적었던 시기이기에,

상대적으로 전세 물량이 부족한 경우가 많고,

실거주자 분들이 빠르게 움직이고 있는 상황이라면

전세물건이 광고가 올라오기 전에도 거래가 이루어지며

빠르게 전세가 세팅되는 흐름이 만들어지기도 합니다.

이때가 바로,

실거래가 뜨는 걸 보고 몰려오기 전에,

매수 기회를 노리시는 분들이 오기 전

기축 단지 시장에 먼저 진입하여서

매수하고, 전세를 맞추기에

좋은 타이밍이 된다는 생각이 들었습니다.

투자자의 입장에서 현장의 분위기를

가장 빨리 느끼기 위해서는

실제 세입자가 되어 시장을 경험한 사람만이

빠르게 기회를 찾을 수 있다고 느꼈습니다.

최근 공급장이 마무리되는 시장을

현장에서 가까이 지켜보며,

왜 좋은 타이밍을 포착하는 일이

생각보다 쉽지 않았는지

그 이유를 깊이 느낄 수 있었습니다.



다음 공급장 마무리 시장에서는

꼭 적용을 해보면서

모두들 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다!