[열반중급 45기 79조_라고] 전세까지가 투자다!

전세 빼는 게 쉬운 게 아니었다..  

임장다니며 매매하는 것까진 생각으로 그려봤는데, 전세는 깊게 생각해본 적이 없었다. 

강의를 들으며 전세 놓는 건 현실이라는 생각이 들었고, 

내 자금 사정을 확!실!히! 파악하고, 플랜 1, 플랜 2, 플랜 3까지 생각해야겠다는 생각이 들었다

(삐끗하면 돈 고생 & 마음 고생 심하게 할 것 같음)

✔️적정전세가 설정

단지(위아래 평형) -> 생활권(대체제는 얼마지?) ->공급물량(경쟁기간 공급 물량 있는지 등)

✔️임대기간 설정

공급, 수요, 포트폴리오(재계약 시점 겹치지 않게)

✔️임대리스크 줄이는 법

무엇보다 쌀 때 싸게 사는 게 중요, 안정적인 운영 위해 적정 상승률(5% 정도) 유지

가장 인상 깊었던 점

공급 물량 파트

1. 경쟁기간 공급물량 있는지?
2. 공급 규모, 평형, 전세 가격 및 개수?
3. 다음 공급물량 규모 및 시기?

=> 임보를 쓰며 한 장만 차지하던 공급 파트. 이번 강의를 들으며 공급이 얼마나 전세가 설정에 중요한 요소인지 알게 되었다. 당연한 건데 임보 쓸 때는 그냥 임장지 공급물량만 확인하고, ‘공급 없네, 끝’ 하고 끝냈던 거 같다. 

전세입자 입장에서는 잠깐 살다 나갈건데 가격경쟁력 or 신축을 선택하는 건 당연한 것. 임장지 한 군데만 볼 것이 아니라 생활권을 공유하는 주변 지역 공급까지 확실하게 확인해야 하고, 전세 만료 시점 공급물량까지 확인해야 한다.

=> 단계별 주의사항 파트의 임대계약 부분

만료일이 공휴일 되지 않게 체크! -> 세세한 부분까지 양파링님이 짚어주셔서 인상깊었다. 

그리고 권리변동 특약 관련 예시를 들으면서, 잔금 날 근저당 잡는 매도인(=사기꾼) 있다면 ‘계약을 무효로 한다’ 정도가 아니라 고소해서 벌 받게 해야 될 거 같다. 

꼭 적용해보고 싶은 점 

‘안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장 상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다’

안 좋은 지역도 다 가보기. 임장 다닐 때 300세대 이상 아파트를 모두 보고 있는데, 가끔씩 쓸 수 있는 시간이 한정적인데 이게 효율적인 건가? 라는 생각이 들 때가 있었다. 내가 지금 투자할 수 없는 아파트까지 왜 가야되는지, 여기는 진짜 별로인데 여기까지 봐야되나 싶은 의문이 지금도 사실 있다. 양파링님이 가보라고 하셨으니까 좋은 지역을 알아보기 위해서라도 안 좋은 지역도 가며 부동산 보는 눈을 키워야겠다.