[열중 45기 올해 2제는 투자해보자9조_페페꾸니] 2주차 강의후기_전세의정석

수도권 아직 절반 넘게 남아 있다. 걱정하지마삼. 
지금 시장도, 사이클이 다가오면 결국은 닫히는 시장이 온다. 
인구수 8만 도시까지 가봄, 현재는 수도권, 광역시, 지방까지 모든게 다 열려 있는 시장이다.

70회 이상 거래를 통한 경험 부자. 
어떤시장이든 팔려고 하는 사람과 사는 사람들이 만들어 내는 일상. 
진짜 경험부자네..와..별의별일이 많으셨네;;

투자는 사고 끝나는게 아니고, 임차인까지 맞추고 매도 까지가 끝이다, 
앞마당이 많아도 나의 맞는 앞마당이 없으면 아무 소용없음.

적지말고 수업만 집중하길 바래여!!
투자의 절반은 전세빼기, 열중이 유일하게 전세강의가 들어 있는 강의이다. 
매수도 시작하지 않은 여러븐들께 왜 전세를 이야기 할까요?

-----오늘 반드시 기억해야 할 2가지!!
적정 전세가를 설정하는 3단계
임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

===1 2015년 현재 전세시상 상황
보유하는 새금은 낮아 겠구나.

===동대문 여전히 기기가 
경기도 안에서도, 분위기 섞여있고, 임부가 잇

부산입주가 10년가까이 잇엇고, 지금은 점점  나나 ㅇㅆㄱ
울산 vs 대
매매 정화 ㅜㄷㄹ다 매매가 몇년이 오르다 보면, 처음에는 받아주지만,

수도권은 전세 물량 부족하긴 하다, 그래도 전세 물량 가는데는 문제가 없다. 
경기도 물량의 대다수는

지역별 분위기 : 다다름.
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지금 전세 시장은??/
1. 전세 아직 너무 먼 이야기 같다. 
전세는 네이버 부동산이 빼 주는 것이 아니다. 
1등 1호기 투자안에 전세 세팅이 반드시 포함되어 있다. 
투자 = 매수+임대

2-2 전세 셋팅 유형과 프로세스 
전세 셋팅에 따라 내가 살수 있는 물건이 달라 질수 있다. 
일반적인 전세 셋팅, 특수한 전세 세팅, -> 지금 같은 상황은 잔금 까지 생각하면서 전세 
이러한 물건들은 시간 확보가 가능하다. (주전세)
매매 잔금기간 미리 협의

비용계산
전세 셋팅이 안되면, 금융비용 지출(이자, 중도상환수수수료)
매수 하고, 전세 못빼서 잔금시기까지 다가와 버리면??
대출, 이자, 중도상황수수료, 까지 생각해야 한다. + 공실관리비까지 나옴;;
결국은 투자해서 팔때까지 생각해보면..1,2천 싸게 하면, 나중에 팔때는 1,2천 더 받을수 있다. 
결국 내 투자 물건이 어떤물건인줄 알아야 하나다. 
전세 세팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 
집을 사기 전부터 매수후 어떤 그림이 펼쳐질 지 알고 대비할수 있다.

/전세 셋팅 시 중요한 요소
전세금, 전금 날짜.

전세를 맞춘 경우, 매매잔금, 전세잔금, 
전세를 못맞춘 경구, 이러면, 정말 잠이 안온다, 매물이 쌓이는거 보고 연락도 안오면
멘탈 나감, 진자 알람을 안맞춰도 일어나게 된다.

==대표적인 전세 셋팅 유형3가지. 
1호기_(몇개월 뒤 매매잔금)
정말 일반적인 전세 셋팅, 세로 맟워야 하는 상황, 
가꼐약(문자) - 본계약(계약서) - 매매계약금 10프로 - 가계약금(2~3백만원), 수도권(5~10천만원 보낸다, 시장 분위기에 따라 다름)
대출이 많이 껴져 있을 경우에는 조금만 보낸다. - 통상적으로 매매잔금은 3개월로 한다. 중도금은 줄수도 있고 안줄수도 있다. 
절대가가 큰 거면 중도금은 거의 안넣는다. 
전세계약, 가계약, 본계약, - 전세잔금, 매매날 받아서 하기, - 매매잔금날, 임차인 예수금 + 내돈 
이플로우는 가장 부대비용이 안드는 상황!!

혹시나, 1호기 하고 풀방전대서 1계월밖에 안남은 상황, - 보통은 2~3개월이 텀을 두고 이사를 한다. 
너무 조급하게 해서 전세잔금이 한달뒤에 맞춰지게 되었음...그럼 매매잔금때 내가 내야 하는 돈은??ㅠ.ㅠ.
그럴경우, 경우 일으켜야 한다 만약 마통일으키면 28,500만원(7%) 월에 166만원 내야 한다.    
양파링님 공실관리비까지 내봤다, 10달동안 전세가 안나간 적이 있었다(대단지, 신축이었는데;;)
공실관리비가 거의 100만원 가까이 나왔다. 와;;;;10달이니깐 어마어마한 돈이네;;
이런걸 피할려면 전세잔금 잘 끌고와야 한다.

혹시나 전세가 안나갈경우.(통상적으로 2달뒤 전세 잔금 들어옴)
내돈으로 통채로 대출을 받아야 하마. 마통으로 빼면, 31,500만원 *7%) 가장해 보면 이자 우러 183만원.와...3달치 월세 가격이네. 
이기간이 길어지면 길어 질수록 부대비용이 점점 많아짐.

그럼...전세를 못 맞추면 매매 잔금이 안대면..투자하면 안되나요??ㅠ.ㅠ

2호기_(주전세, 점유개정, 매도자가 전세입자)
매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
임차인을 따로 구하지 안기 때문에 잔금 날짜는 정말 빠릴 잡는다, 거의 한달정도, 
매매잔금날 전세 잔금도 동시에 진행. 
이 전세 세팅의 유형은, 매수전에 꼭 주인과 합의가 되어야 한다. 이렇게 중요한데 
이런걸 매매계약하고 한다?? 정말 안됨, 그러니 꼭 계약하기 전에 해야 한다. 
매 - 전 금액만 내가 준비 하기 때문에, 정말 빨리 진행할수 있다.

3호기_(임차인 거주중, 전세낀, 세낀, 세안고)
얼마에, 언제 낀 전세인가 정말정말 중요!! (매도자, 임차인과의 전세계약서 사본을 꼭 확인해야 한다.)
이거 확인하고 괸찮다고 생각하면 가계약 보내면 된다, 모든 조건은 가계약금 보내기 전에 확인해야 한다.

결론
투자를 집을 사는 행위로만 생각하지 쉬움 집을 사서 전세를 놓는것 까지가 투자로 
집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는게 아니라는 것을 명심해야 함. 
어떤 집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라질 것 
일반적은 전세셋팅 외에 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 
유리한 전세셋팅 방법이 있는것. 
이집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질디를 미리 알고 
대응할수 잇느 물건을 선태갛는 것도 중요.

2-2 시장에 맞춰 전세 세팅
현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황 :  조건부 전세대출 제한. 
획오 베스트 - 임차인 전세보증금을 받아 매매잔금을 치르는경우
조건부 전세대출 규제 - 대출실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단, 
시장반응. 매도자우위시장은, 조건부전세대출에 적극 협조하는 분위기 아님. 
매수우위 지역은 매도자가 거래가 되는 방향이라면 적극협조. 
일단 분위기를 알고 들어가야 당황하지 않는다. 
그런데 조건부전세대출 자체로만 매수심리를 위축하는 시장이 아니다. 
아직까지 6월 반응은 차갑지는 않다..
투자전략 - 가능한 금융기관에서 대출 진행, 
매도인 전세계약 후 승계
신규 전세대출이 필요 없는 물건검토

소유권 이전되는 전세대출 가능 은행
서울  신한, 제일, 제2금융권
서울외 신한, 하나, 농협, 제일 (제2금융권으로 오는 사람들은 전세권설정하는 경우가 많다. 거의 2백만원 듬;;)

==세낀 물건 특징. 
세낀건 가꼐약전 사진 찍어 전송, 확인후 가계약금 입므 
계약일, 사본 교부받아 확인
잔금일 원분 교부받아 보관.

확인사항. 
전세부증금액, 임대만료일, 갱신사용여부
만기때 돈을 돌려 줘야 하기때문에 전세보증이 정말 중요!!
임대만료일 확인 - 재예약 시기 공급물량 체크(앞뒤로 3개월동안 공급 물량 필히 확인!!)
갱신궈 ㄴ사용했을 때는 3개원 안에 조ㅝ야 하낟. 
2+2 임의 + 권리

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==주인전세 특징
주전이유, 청약준비, 분양아파트 입주대비, 세금 대비 
투자과정, 가게약 문자 , 본게약, 전세계약, 잔금 빠르게 전체 과정을 마무리 할수 있다. 
유리한 이유 : 매수시전, 임대 리스크가 있거나, 매수인에게 잔금 이르크가 있을 경우 유리.
리스크 : 만기시점 공급, 매매가 상승시 전세협조X, 하자체크

리스크 - 만기서점공급, 경쟁물량이 많아지는 시기, 전세 만기 정하기 전 반드시 공급물량 확인. 
리스크 - 매매가 상승시 접세 비 혀조, 
리스크 - 본인살던 곳으로 하자ㅏ 인지가 잘 안되, 누수등 중대한 하자 확인.

집을 사서 전세를 셋팅하는 과정이 다 똑같은 게 아님, 일반적인 전세세팅도 있지만, 
전세낀, 주인전세 등의 특수한 형태도 있음.

지금 이 물건을 선택한다면 앞으로 어떤 솨겆이 펼쳐질지 알아야 나한테 적합한 물건인지, 투자 후 리스크를 중이기 위해 
어떤 행동ㅇ르 해야 하는지 대비할수 있음.

===파트3 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법. 
다음 스텝을 위한 적장한 가격과 빠를시일내에 전세를 빼야 한다. 
단 지 단지네 다른평수 가격 체크
생 활권 
공 급

공급물량을 통한 최종 점거. 
다댄지 입주 시확인해야 할 2개

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양파링 보거라!!
소액투자시 반드시 알아야 할 사항. 꼭!!
구미옥계우미린, 아직 짱짱, 이동네에서는 사람들이  꽤 좋아하는 단지. 매전 천만원 차이 
쥐의할점은 전세 보증보험, 가입 가능한 전세 가인지. 이걱할 키워드 
kb, 매매, 일반. 보증보험가입 못하는 병원도 있다.

===적정 전세가 설명하는법
적정전ㅅ가를 알면 담당할 수 이쓴 투자를 선택하고 
매수 후에는

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단생공!!

임대기간 설정 투자에서 중요할까??
포항 양덕풍림아이원, 8백에 투자. 
22녀 사고 24년 적정공급 4배 공급 
공급떨어지자 매전 같이 무너짐. 적어도 투자를 하면 앞으로 무슨일이 일어날지는 알아야 한다. 
우리가 매가는 가정을 못해서 전세는 조금 가늠해 볼수 있다. 전세도 8천이 빠짐. 
22에는 8백만원 투자였지만, 2년뒤에는 7천 8백짜리 투자가 되어 버렸다. 
재투자의 기회도 사라짐, 아쉬운건 이지역에서 이투자금으로 샀을까??

같은 포항에서 아이원은 전세가 5천이 떨어졌지만, 포항자이는 3천이 오름. 
아직도 포항은 공급이 남아 있는 상황.

공수포!!

청주로 가보자, 단지특징, 공급특징, 
27년에 입주가 많다. 주변과 흥덕구에 입주가 많다. 
더싼 물건이 1순위가 아니라, 가격과 리스크를 보고 선택하면 놓자가격이 싼것보다 
세낀게 리스크를 줄이수 있다.

수요.
학군지일수록 수능시즌때 집보기 하늘에 별따기 
겨울시즌 1~2월에 성수기임. 
다주택을 할때 운용의 미가 필요, 계약하는 기간을 뛰어서
투자를 돌이켜보면, 지금사지 너무이상한거는 없고, 
제일 중요한건 자산을 심고, 나중에 열매을 열어서 그걸로 
또 다음을 도모하는게 정말 중요하다.

임대만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수 지녕ㄴ, 재투자 기되항시랄
임대기간 절정시 체크해야 할 3가지 공금, 수요, 포트폴리오

==법인 매물
알면 두렵지 않은 임차임. 법인
장점 - 비교적 높은 전세가, 
임대차 3법 적용x/ 법인 물건들은 전세권 설정한게 많다. 
알면 두렵지 않다. 특약으로 커버하자. 
전세권 설정과 관련한 비용은 임차인이 부담. 
계약 만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지.
전세권 설정에 의한귄리로 담보대출, 근저당 설정등 대출 금ㅈ. 
원상회복 반환으무
실제 거주할 개인을 특정한 정보 
이런것도 있구나.

내물선 1등 만들어 전세 발리 빼는 법 
전세 설정 - 단생고!!
임대기간 설정 - 공수포!!

모든게 대응의 영역 알면 알수록 나의 무기가 많아지는 거다.

===매수결정 프로세스 
등기부등본
표제부 - 부동산의 기본정보, 어디, 용적, 표면으로 들어나는 정보, 스펙??
갑구 - 소육권(누구지??)제일 하단에 있는 사람이 소유자,
을구 - 소유권외(근저당,질권, 전세권 채무자 정보, 채ㅜ)

혹여나, 공동소유면, 반드시 다 확인 해야 하며 혼자 왔으면, 위
소유가 갑구에 가압류, 가처분, 가등기가 있으면 무조건 걸르삼. 
근저당원 - (집담보로 돈을 빌려??)
열람일시 - 권리 관계에 변동이 있는가?
페이지  

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===매매
부사님도 실수가 나오르모

우리는 사기전에는 무수한 인풋이 많지만. 
하고나서 보유하는게 널담ㄹㅇ
임차인 도대체 어디까지 해줘야??
내가 납득이 가는 한에서 
특약은 임차인분이랑. 너무 인색하게 하지 말기, 
(하...욕나와 최악이네..오늘 하루 종일 정신을 못차린겟넹 .ㅠ.ㅠ)
항상 시장상황이 절대적인건 ㅓ없더.
전세셋팅대비를 위한 만기 도래하여 이사할 여
반려동물이라고 해서 무조건 안대는게 아니라

통지서 고관 및 계약서에 반화주의 무쥐
계약 당사자 및 전세금 반환 방법 특약기재 보증금 반화 ㄴ

대한법률구조공단, 밥률상당, 법률플랫폼. 
정확한 확인 = 위험 낮추고 기회 업 투자자로어  겅험과 실력쌓기. 
부동산에서 시간은 비용!!이닷!!

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입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악
9월에 하고 11월까지 한번도 본사람이 없고 12월까지도 없었음. 
18년 1월 에 드리더 집을 뺐음. 5ㅐ월 걸림. 
임대 리스크 줄이는법 
임대 최고가를 고집할 필요 없음. 욕심 vs 기회비용
마음에 들때 여러게를 사고 싶어라 할때가 있다. 
한지역에 물건이 집중대면 리스트도 2배로 커힌다

임대 리스크 줄이는 법 
시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리트크 방어

임대 리스트 줄이는 법
안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 한다.

임대리스크 줄이는 법
무엇보다 살때 사게 사는게 중요

임대리스크 줄이는 법
안정적인 운영을 위해서 적정 상승률 유지.

쌀때 사는것 싸게 사는것이 진짜 투자.

스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 
시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음.

투자할때 결론은 정말 유연해야한다.

마무리 
적정 전세가를 설정하는 3단계 단지,

에필로그
너무 작은 것에 일희일비하지 않는 투ㅏㅈ자가되세요. 
정말 무리한 요구가 아니라면 들어 주셔도 괸찮아요. 
계약, 전세 셋팅 등 오늘 배운 내용이 내 이익만 취하려고 공부하고 준비하는 것이 아닌. 
오늘 배운 내용이 임대인으로 여러분과 함꼐 하실 임차인분을 위해 잘 쓰이면 좋을 것 같습니다. 
앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 
부자 될 우리 모두의 부의 그릇을 키우는 시간이 될꺼라고 생각하낟. 
열반스쿨 중급반 2주를 마치며...
와...서사가 죽여주네.. 이래서 양파링님이 전세를 수업을 맡으셨구나.

정말 체계적이고, 확실한 투자기준과 정리, 자금에 대한 계획까지 
이정도로 정리하며녀 얼마나 많은 경험과 노력이 바탕이 되었을까?
감탄과 더블어 오늘도 반성의 시간입니다.

양파링은 어떻게 책을 읽을 까??
1 이 책을 통해 무엇을 얻고 싶은가?? (택목차 확인) 궁금하고 배우고 싶은거 동그라미. 
2 지금의 나 는 어떤 생각을 하는지?? 구절이 있다면 책에 바로 적어두기.
3  이 책을 일고 무엇을 남길것인가. 밑줄, 색연필, 동그라미, 인덱스 , 포스트잇 
4  이 책에서 어떤 단한나만 이라도 내 삶에 적용해보겠다는 목표로 !!

정말 이시간 너무 좋다 생각한다. 남은 2주도 힘내서 전과 정 완성했으면 좋겠다. 
와...정말 힘들지만

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