[몽그릿] 추천도서 후기 - 결국엔 오르는 집값의 비밀

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀 // 김준영

저자 및 출판사 : 김준영 // 한국경제신문

읽은 날짜 : 25.06.11 ~ 25.06.15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #데이터 #전월세 #통계해석

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

1. 저자 및 도서 소개

: 부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!
‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리

일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작
최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!

부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

2. 내용 및 줄거리

:

  1) 서울 수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다. p.95

  2) 재고 주택에 비한 3%가 아니라 움직이는 수요에 비한  55.1%라는 영향력  p.111

  3) 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 

      성장이 둔화되고 있는 것입니다. p.130

  4) 새로운 주겨수요는 신축아파트에 조금 더 집중되며, 신축 아파트의 가격 상승률이 기축 아파트보다

      높은 특성을 가지고 있습니다 p.138

  5) 2006년 전국의 월소득 대비 주택임대료 비율을 18.7%이었고, 2022년에는 16.0으로

      오히려 떨어졌습니다 p.162

   6) 시세차익과 월세를 통한 기대 수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다 p.169

   7) 통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것 p.201

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 월부를 하면서 배운것들, 그리고 새롭게 알게된 것들을 임장보고서 작성시 적용해봐야겠다.

  (ex. 재고주택 비율과 거래량 비율로 입주물량 영향 파악해보기)

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

  1) 서울과 지방의 입주물량의 영향의 차이가 수요크기의 차이점이라는 부분을 다시 한번 생각 해볼 수 있었고

      지방의 입주 물량의 중요성을 알았지만, 중요도의 비중이 훨씬 더 크다는 것을 알게 되었다.

      결국 지방의 입주는 단지 가치의 변화를 일으키는 중요한 요소이기에 입주 물량을 더 상세하게 봐야함을

      알게 되었고, 현재 투자한 지역의 입주물량도 지속적으로 트래킹을 해야할 필요성을 느꼈다.

  2) 입주물량의 영향력을 다양한 지표기준을 알게되었다. 현재는 인구의 0.5% 비율로 기준을 삼았는데

      재고 주택물량과 거래량 기준으로도 볼 수 있다는 사실을 알게 되었고, 이 기준을 가지고 임장보고서에

      데이터를 넣고 검증하면서 검토를 해봐야겠다.

  3) 전세가격 상승률, 자가 보유율, 전월세 전환율 기준으로도 도시의 성장성을 검토해볼 수 있는 부분을

      새로벡 알게 되었고, 그래서 그 도시가 결국에는 매매 가격이 상승이 둔화될것인지? 투자로서는

      가치가 떨어질 것인지? 그럼에도 불구하고 사람들이 좋아하는 단지의 가치에도 영향이 있을지 

      다양한 방법으로 생각해봐야겠다

   4) 단순히 새거라서 좋아하는 것도 있지만 현재 구매력이 가장 좋은 80~90년생의 경우 대부분 아파트에 

       거주했던 세대이고, 품질이 좋은 신축을 좋아하는 근본적인 사람의 욕구를 좀 더 고민 해볼 수 있었습니다.

       단순히 신축이라서 좋아하긴 보다는 여기에서만 살아야한다의 욕구까지도 있을 수 있겠다 생각했습니다.

       그러기에 신축의 가치와 중요도가 더 중요하다 생각했습니다.

   5) 소득대비 임대료 비율 JPIR 기준으로 봐도 될 것 같은데 현재 수준이 정말 감당 가능한가?

       비싸지 않은가? 서울과 수도권 그리고 지방까지 전반적인 전세금액과 현재 이자 비율로 따져봤을 떄

       그리 부담수러운 수준은 아닌 것 같고 JPIR 데이터 또한 현재 바닥에서 조금 반등한 수준이라

       앞으로 전세 가격 상승할 가능성이 더 높다고 생각함

   6) 공급량 여부가 매매가격 상승에 따라 공급량이 달라진다고만 생각했었는데 월세에 대한 기대수익률

       부분도 생각 할 수 있어 임장보고서에 작성할 때 적용해볼만 하다 생각했습니다.

   7) 통계에 대한 데이터를 가지고 결국에는 보조지표로 활용해야 하는 방향이 맞다고 생각했습니다.   

       데이터를 가지고 미래를 예측하다 보기는 저평가 기준으로 확인해야겠다 한번 더 확신을 가졌습니다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산트랜드 2025

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

▼5월 너나위 추천도서 바로 보러가기