[열중반 45기 독서근6 키우고 대박7조] 매입과 전세 세팅 동시에 고려하며 진행하기!

잊기 전에 기록하기

2-1 : 전세 시장 상황 : 시장마다 다르다 → 꾸준한 모닝터링 필수

1) 상급지 : 매매가 > 전세가 : 전세가율 낮아짐 / 입주 진행 진역 : 매매가 상승폭 적음

2) 입주 정리된 곳 : 매매가 상승 < 전세가 상승 ( 투자기회)

3) 지방 : 공급 감소된 지역 중심으로 전세가 회복세 

2-2 : 전세세팅을 위해 알아야 할 것 : 매입때 팔 때 고려

1) 전세 세팅 유형에 따라 투자금이 달라진다 : 일반적 경험/ 특수경우(주인전세, 낀 전세)

조건부 전세 대출 제한 - 시장 상황에 따라 다름

2) 전세 세팅 : 적정가격 : 현재 전세시세와 비교 : 실거래가/ 위 평수 / 아래 평수 살펴보기

      +3 ~ -3 공급물량 확인 : 해당지역 + 주변지역 

      갱신 청구권 사용 유무: 2+2

2-3 : 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

 1) 가격 설정 : 단, 생, 공  / 전세보증보험 : KB/매매/일반 , 90%, 승인시점 

     - 수익률과 다음 투자 시기를 결정

2) 임대기간 설정 : 공, 수, 포 / 

3) 법인 임차인 : 장단점을 따져 편익을 취하자!

2-4 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

1) 매수 결정 : 등기부 등본 ( 표제부, 갑구, 을구) : 소유자, “가”들어가는 건 사지 마라!, 근저당, 열람일시, 페이지

2100원 쓰고 내 돈을 지키자

2) 매매 계약 : 부동산의 표시 계약내용 (두가지 확인 필수), 특약, 인적사항, 계약일

거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자 확인

특약 : 전세임대 적극 협조, 잔금일 상호협의 하에 조정가능 넣기

3) 임대계약 : 특약 - 4개월 전세세팅 대비, 새로운 계약을 위해 적극협조, 원상복귀, 반려동물

2-5 임대 리스크 줄이는 실전 투자 사례 

1) 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악

2) 임대 최고가를 고집할 필요 없음 : 욕심 vs 기회비용

3) 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

4) 다 가보기 - 스스로 선택한 과정에 대한 확신! 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음

적용할 점

아직 1호기 투자 전이지만 매입에만 집중하지 말고 전세 세팅과 이후 관리까지 매입 계획에 포함시키자.

매입 과정과 전세 세팅 동시 진행을 위해 체크 리스트 만들어 확인에 확인을 하자.