<2-3. 너바나의 부동산 전망과 부동산 투자 잘하는법>
1. 부동산 전망
- 미래를 예측하는 것은 불가능하다.
- 찰리멍거 : ‘파도’를 예측하는 것은 불가능하다, 단지 능숙하게 '수영' 할 수 있는 능력을 키우는 것이다.
- 월부투자는 ‘bottom→up’ 방식. 물건→경기. (예측이 아닌 대응)
- 상승 시나리오 : 내 자산은 투자되어 있는가? - 수익률
- 하락 시나리오 : 내 자산은 안전한가? - 원금보존
2. 정부 정책과 부동산 전망
(1) 새로운 정부의 부동산 공약
- 4기 신도시 개발 (수도권 공급) → 수도권 공급 강화
- 재건축, 재개발 사업기간 단축 → 수도권 공급 강화
- 1기 신도시, 노후도심 정비 활성화 → 수도권 공급 강화
- 지방 2주택, 상속주택 세제 완화 → 지방 수요 강화
(2,3) 과거 정부의 부동산 정책과 가격 연관성_질문
- 규제 강화 → 취득세,양도세 상승 → 버틴다 (부동산 시장 침체? , 왜? 공급이 줄어?)
- 규제 완화 → 부동산 시장 활성화?, 가격 안정?
(4) 우리의 대응
- 취임 후 6개월간 부동산 정책 중요 (규제 완화/강화의 방향성)
- 1주택의 경우 크게 걱정할 것 없음.
- 투자자가 아니라면 1주택이 유리 (세금)
- 투자자라면 2주택까지는 괜찮을 듯 (유권자의 93%가 무/1/2주택, 7%만이 3주택이상)
- 다주택 전략을 가져가려면 세금 부분 대응이 필요
- 지금은 부동산 매수 기회가 맞다
- 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 사자 (파도이론)
- 나는 우선 2주택자 목표로.
3. 시세차익형 부동산의 정의와 종류
- 아파트 > 단독주택 > 오피스텔 > 다가구(원룸) > 빌라
- 그냥 ‘아파트’ → 저.환.수.원.리 모두 좋음
- 가치 = ‘토지’ + 건물 → 결국 ‘토지’ (건물은 감가상각)
4. 투자의 단계
(1) 1단계 (투기)
- 특징 : 투자원칙 없음 / 정보X,직관O,감정O,분위기O
- 장/단점 : 복불복 / 장기간 투자 시 필패
(2) 2단계 (갭투자)
- 특징 : 소액투자가능(5천만원)
- 장/단점 : 레버리지 극대화 / 저가치 물건 투자 위험(갭&가격 낮음→저가치 가능성 있음) / 역전세
(3) 3단계 (똘똘한 한채, 우량주)
- 특징 : 최대 가용자산으로 가장 좋은 물건에 투자 (인서울)
- 장/단점 : 높은 시세상승 차익 / 투자공부 부담 적음 / 세금 리스트 낮음 / 높은 시세하락 차손 / 큰 종잣돈 필요
(4) 4단계 (월부가치투자)
- 특징 : 투자기준과 원칙에 집중 (저.환.수.원.리) / 중장기투자(5년이상)
- 장/단점 : 장기간 가격상승 / 소액투자 가능 / 돈재배 시스템 구축 / 통찰력 형성에 시간&노력 필요(비교,평가)
→ 직장인 ‘투자자’라면, ‘200% 수익시 매도 → 1년간 고민 후 매수'
5. 시세차익 부동산 투자자의 단계
(1) 투기 (=묻지마 투자)
(2) 갭투자
- 시련은 무조건 올 것이며 80%는 좌절한다. 해결책은 전임자에게 물어보자!
(3) 우량주 투자 (=똘똘한 한채)
- 수요, 입지독점성(공급) → 본질이 적합하면 있으면 투자!
(4) 가치투자 (담배꽁초투자)
- 갭이 낮은 곳에 투자
- 타이밍 (욕심X, 기계적 투자)
(5) 가치투자 (성장가치투자)
- 수도권 (강남 1시간 이내)
- 종잣돈 큼
6. 가치투자를 한다는 것
(1) 가치투자 : 잃지 않는 투자 / 싸게 사서 비싸게 판다
→ 잃지 않는 투자(=원금보존) / 싸게(=저평가) 사서(=행동) 비싸게(=가치) 판다(=환금성)
(2) 부자 = 고소득자가 아닌 고자산가 이다.
(질문1) 규제가 강화되면, 왜 부동산 가격이 올라가고 / 규제가 완화되면, 왜 부동산 가격이 안정됐을까?
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