[열중45기 이번 달 독서할 8자로9나 효확행] 전세빼기의 모든 것

안녕하세요 효확행입니다 :)

2주차는 양파링 멘토님께서

현재 전세 시장 상황부터 전세를 셋팅하는

모든 과정을 자세하게 알려주셨습니다.

아직 월부학교는 못가봤지만

실전강의를 통틀어서 전세에 대해서 가장 자세하게 다루는 강의인 것 같아요.

정말 이 강의만 들어도 전세셋팅은문제 없을 것 같은..!

조건부 전세대출 제한

현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황 중 하나인 대출 규제입니다.

제가 투자를 했던 24년 11~12월에는 조건부 전세대출 규제가 타이트해서

당시에도 상당히 까다로웠던 기억이 납니다.

이 내용이 더 와 닿은 이유는 제가 투자를 하면서

놓치고 있던 대출규제가 있었기 때문인데요😱

당시 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 뿐만 아니라

세입자의 전세대출로 근저당을 말소하는 대환대출에도 규제가 있던 것을

모르고 있다가 중간에 알게 된 경험이 있었습니다.

이번 강의를 통해서 다시 한 번

현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황이 어떤 것들이고,

어떤 방법으로 해결할 수 있는지

투자 전략을 잘 짜야겠다고 생각하게 된 내용이었습니다.

계약갱신 청구권 사용 여부

계약갱신 청구권의 2+2에서 뒤의 2년이 중요하구나를 배웠습니다.

지금까지는 계약갱신 청구권을 썼다고 하면

‘다음 번에는 재계약을 하거나 세를 새로 맞추겠구나’라고만 생각했는데

해당 지역의 시장상황에 따라서 이게 리스크가 될 수도 있고

기회가 될 수도 있다는 것을 알게 되었습니다.

뒤의 2년은 의무 거주 기간이 아니기 때문에

공급이 많은 지역에서는 갑자기 세입자가 나간다고 하면

전세를 새로 맞추기 어려울 수 있다는 점은 생각하기 못했어요…!

이런 지역에서는 매수계약 할 때 전세 계약을 새롭게 체결할 생각이 있는지를

물어보는 것도 방법이라는 것을 알게 되었습니다.

마지막으로 양파링 멘토님께서 엄청나게 강조하신 두가지!!

전세가격은 단(지) 생(활권) 공(급)

임대기간은 공(급) 수(요) 포(트폴리오)

단지 내 위/아래 평형 전세를 보고

생활권 안에서 비슷한 물건 전세를 보고

영향을 주는 지역 내 입주 단지 전세를 본다!

- 낮은 평형, ±3개월

공급 리스크를 피하는 기간이 언제인지

지역 특성상 수요가 늘어나는 시기가 언제인지

내 포르폴리오상 전세 시기를 분산할 수 있는게 언제인지

이 내용은 반드시 기억해야겠다고 생각했습니다!

역시 두번째 들으니 첫번째와는 들리는게 달랐던

열중 2주차였습니다.

1호기는 전세 대기자 덕분에 수월하게 전세를 맞출 수 있었는데요,

2호기는 꼭! 파링멘토님 강의 듣고 전세 잘 맞췄다고

멘토님 소환할 수 있도록 해보겠습니다ㅎㅎ