월부 10개월차, 실전반 못가보고 광역시 1호기 투자했습니다 - 2편 [효확행]

안녕하세요 효확행입니다 :)

빠르게 2편을 이어가 보겠습니다.,,!

<1편 요약>

매코 컨펌까지 받은 매물을 거둬들였다뇨....!!!

https://weolbu.com/community/2507799

"손님.. 그 물건 집주인이 거뒀어요.

너무 싸게 내놓은 것 같다고 안판대요..."

솜사탕처럼 사라진 내 물건...

"사장님..저 진짜 이번에 가계약금 넣을건데

매도자 분 다시 연락해봐주시면 안될까요..ㅠㅠ"

...그렇게 저의 투자는 다시 원점으로 돌아갑니다.

[기초강의에서 배운대로만]

⑥ 진짜 매물털었던 과정

지난 번에는 매물임장의 연장선으로 매물을 봤다면,

이제는 A단지 목표 매수가도 알고

그간 꾸준히 가격을 봐 온 덕분에

뭐가 싼지도 대충 감을 잡게 됩니다!

- 교훈 : 의미없는 경험은 없다 -

이번에는 진짜 제대로 매물 털어본다!!

그렇게 다시 현장으로 나갔습니다.

근데 마음은 먹었지만

도대체 매물은 어떻게 터는건지,

맞게 하고 있는건지,

아무것도 모르겠는 막막한 상황..

그렇게 딱히 뾰족한 수가 없음에도

불안해서 현장만 왔다갔다, KTX 비용만 내고 있던 찰나에

왕냥님이 새로운 방법을 알려주셨어요.

"그 단지에 있는 매물을 다 정리해보세요.

부동산 여러개 올라온거면 어느 부동산인지까지,

다요!"

.

.

그 말을 듣고 바로 구글 시트에

★ A단지 물건을 전부 정리했습니다.

(투자 준비하시는 분들 이거 꼭 해보세요!!)

이렇게 정리하니

어떤 부동산이 어떤 물건을 가지고 있는지

훨씬 쉽게 파악할 수 있었습니다.

그리고 물건을 모두 정리하니까

같은 집을 중복해서 보는 것도 방지할 수 있었어요.

★ 가격이 비싼 매물도 모두 보려고 했습니다.

평균 매매가가 4.3억인데

4.8억, 심지어 5억에 올라오는 물건들은

배재하고 보고있었습니다.

‘이건 주인들이 팔 생각이 없는거지~’

(솔직히 다들 공감하신다, 그쵸?)

그 때 구름님이 이런 말씀을 해주십니다.

"생각보다 비싸게 올라온 물건이

많이 깎이기도 하더라구요~ 다 보세요 효확행님!"

.

.

그 때부터 가격에 상관없이

모든 물건을 보려고 했습니다.

"이건 투자자한테는 안맞아요~

실거주용이지!"

"사장님 그래도 한번 보여주세요!"

매도자가 팔 생각이 있는지 없는지는

물건을 봐야 알 수 있으니까요!

.

.

이렇게 하면서 진짜 매물털기를 할 수 있었어요.

매물털기는 기초강의에서 알려주신 그대로 했습니다.

매물 임장 → 가격 괜찮은 물건 기준으로 옆에 부동산 워크인

→ 그 옆 부동산 → 옆옆 부동산 → 옆옆옆 부동산 ...

그렇게 하루동안 37개 부동산에 방문했습니다.

"저 50%는 문전박대에요.. 이렇게 하는거 맞아요??"

- 효확행

"맞아요! 잘하고 있네!" - 2리5너라즈

동료분들 덕분에 처음 하는 매물털기도

조금은 덜 헤맬 수 있었습니다(...ㅠㅠ)

3) 물건이 안보여요..

'인생 내 맘같지 않네'

평소에 우스갯소리로 많이 하던 말인데

열심히 턴다고 털었지만

정작 썩 마음에 드는 물건은 나오지 않았습니다.

떠나보낸 A물건보다 상태도 아쉬운데 가격도 아쉬운 B물건,

동/층/향이 좋지만 가격이 너무 비싼 C물건,

권리관계가 복잡한 D물건..

(이 때 개인근저당이라는 것을 처음 알았네요..)

사장님이 네고 된댔는데 안되는 E물건까지ㅠㅠ

줄줄이 흘려보내는 물건이 많아졌어요.

게다가 이 시기에

왕냥님으로부터 충격적인(?) 이야기도 듣게 되는데요,

왕냥님 : 효확행님, 물건 잘 보고 있어요??

효확행 : 냥님! 보고는 있는데 물건이 잘 안나와요ㅠㅠ

왕냥님 : 그쵸ㅠㅠ 지금 대환대출도 안나오니까

근저당있는 물건은 또 조심스러워서ㅠㅠ

효확행 : ?? 근저당은 전세 맞추면서 말소하면 되는거 아니에요?!

??????????????

네... 그 때의 저는 하나만 알고 둘은 몰랐습니다.

- 선순위채권 말소 감액 조건부 전세자금대출 -

주택에 이미 근저당이나 선순위채권이 있을 때

이를 말소하는 조건으로 진행되는 전세자금대출

저희가 하는 전세 레버리지 투자에는

필수라고도 할 수 있는 대출에 규제가 있었던 것..!

이 때 정말 머리를 한 대 맞은 느낌이었습니다.

투자를 하겠다면서 너무 부족한 제가

솔직히 너무 부끄러웠어요..ㅠㅠ

그렇게 멍청이라며(?) 자책하던 저에게

왕냥님은 또 든든한 해결책을 주셨어요..

"매일매일 실전투자경험담 보세요.

그게 생각보다 도움이 많이 됩니다!"

.

.

★ 그래서 매일 실전투자경험담을 1개씩 정리했습니다.

(투자 준비하시는 분들 이거 꼭 해보세요!!)

저는 #틈새실투경 이라는 이름으로

월닷에 매일 인증하는걸 목표로 했어요

- 키워드 별로 정리(ex. 매물털기, 잔금, 인테리어..)

- 경험담 핵심 내용 요약

필사를 할 수 있다면 좋겠지만

필사까지 하기엔 시간이 부족해서

제 나름의 본깨적으로 내용을 구성했습니다.

그리고 실투경 정리는 잔금을 마무리하고

심지어 보유 8일차인 지금까지

저의 모든 상황을 해결해주는

열쇠가 됩니다!

(보유 8일차, 해결해야하는 상황이 있었던 건..

수리편으로 돌아옵니다...^^)

★ 다른 단지도 같이 보려고 했습니다.

물건이 한 번 날아가면서

대안이 없을 때의 조급함을 알게 되었지만

이 부분은 여전히 개선이 안되고 있었어요ㅠ

폴 인 럽 위드 1순위,,,

그 때 히헤님이 친히 연락을 주십니다.

(히헤님은 처음부터 단지를 넓게 보라고

계속 팁을 알려주셨어요)

"효확행님, 너무 그 단지만 보지 마시고

B,C,D단지도 혹시 생각해보셨어요?

여기도 괜찮을 것 같아서요~"

.

.

그래서 다른 단지도 같이 보려고 노력했습니다.

(물론 그렇다고 A단지 집착이

사라진건 아닙니다 ^__^...)

하지만 여전히 투자물건을 못찾는 상황에

저는 점점 지쳐갑니다.

'그냥 대충 가격 맞는거 아무거나 살까'

'여기는 나랑 연이 아닌거지.. 투자하지말고 다른데 가자'

정말 이 2가지 생각이 머릿속을 맴돌았습니다.

이 때 빈쓰 튜터님께서 해주신 말씀이

정말 도움이 많이 되었어요.

"안된다는 생각을 버리고 못했다는 생각을 해야해요.

'안된다'는 해봐도 안된다고 스스로를 합리화시켜요.

'못했다'고 생각하고 할 수 있는 방법을 찾아야죠."

- 빈쓰 튜터님-

물건이 안 찾아 지는게 아니다.

물건을 못찾고 있는거다!

그렇게 포기하지 않고

횟수는 줄이되, 계속 현장에 가기를 반복합니다.

4) 교통사고같은 물건

마음을 조금 진정시키고, 찬찬히 물건을 보던 차에

근무중이던 목요일 오후 3시

갑자기 ㄱ부동산에서 문자가 옵니다.

지난번에 보셨던 10x동 4.2억 공실

매도자 분이 4.1억에 해주신대요.

근데 지금 이 집에 전세로 3.5억에 들어오신다는 분이 있어요.

생각 있으시면 연락 주세요.

- 교훈 : 부사님에게 살 사람으로 인식되자 -

해당 물건은 제가 2달 전에 본 물건이었어요.

화이트톤이고 깔끔한 것 같은데~

낡은 티가 나면서 좀...뭔가 그런

- 7~8년 전 화이트톤 수리 -

상태도 가격도 애매한 물건이라서

우선순위에서 뺀 물건이었습니다.

그런데 이 물건이 가격이 깎이고

전세 대기자, 그것도 최근 전세 최고가액의 대기자를 낀

1순위 물건으로 돌아옵니다.

곧바로 사장님께 전화를 드렸고

사장님 문자에 답장한

첫 번째 투자자가 됩니다.

(문자 받고 1분만에 전화했어요)

"사장님! 저 관심있어요!

전세대기자분도 이 집을 보신거죠?"

사장님은 어떻게 이렇게 빨리 연락을 했냐며

상황을 설명해주셨습니다.

-

사장님 친구분께서 A단지에 전세를 구하는

친구분을 소개해주신 상황.

당시 A단지는 84 전세 매물이 0개였습니다.

그 때, 공실인 이 물건이 생각났고

투자자랑 같이 엮으면 좋겠다는 생각에

매도인을 설득해서 가격을 내렸다고 하셨어요.

-

상황을 들으니 더더욱 괜찮다는 생각이 들었습니다.

게다가 현재 근저당이 없는 집이라서

매도인에게 말만 잘 하면

전세대출도 문제없이 진행 될 것 같았어요.

그런데 여기서 또 하나의 사실을 알게됩니다.

"전세대기자분 올 현금이에요!"

이거다 싶은 생각이 들었습니다.

하지만 이런 생각은 저만 하는게 아니겠죠.

다른 투자자 2명이 제가 연락한 이후에

같은 물건에 눈독을 들입니다..

당장 가계약금을 보내야하나

이러다가 물건을 뺏길 것만 같았습니다.

근데 물건 상태는 정확히 기억이 안나고

내일도 출근을 해야해서 당장 내려갈 수도 없는데..

저는 답답한 마음에 히헤님께 전화를 드립니다.

효확행 : 히헤님, 지금 ~~~물건이 나왔는데

제가 갈 수가 없어요... 사진으로 다시 보니 깔끔하긴 한 것 같아요.

히헤님 : A단지 맞죠? 저 오늘 퇴근하고 가볼 수 있어요.

제가 가서 봐드릴게요.

제가 가서 봐드릴게요

제가 가서 봐드릴게요

제가 가서 봐드릴게요

천....천사....????

히헤님 날개가 보여요....

그렇게 히헤님 레버리지로

집을 볼 수 있었고

실제로 봐도 나름 깔끔하다는

히헤님의 의견까지...!!

5) 네고는 미덕이니까!

이번 물건은 저조차도 기회라는 생각이

아주 강하게 들었습니다.

게다가 저의 적극적인 모습에

사장님이 나서서 1천만원을 더 깎아보겠다고 하시는 상황!

이 가격으로도 사실 매코에서 컨펌받은

적정 가격을 충족하는 상황이었어요.

하지만 투자자의 미덕은 뭐다?

네고다!!!

저는 마지막으로 한 번 더 네고를 해보기로 합니다.

"사장님, 저 이거 할게요.

근데 제가 정말 돈이 없어요..

사장님이 많이 깎아주신거 아는데

5백만원만 더 얘기해봐주시면 안될까요?"

"아이고~ 사장님. 지금 1천만원도 안깎일수도 있어요.

1천5백은 어려워요~"

이 때 실투경에서 본 협상 방법이 생각났습니다.

-부사님께 협상 카드를 직접 만들어 드리자-

효확행 : 사장님 지금 4.2억이면 수리 좀 괜찮은 물건이잖아요?

그런 집들은 거의 실입주가 하구요.

그게 아니면 아예 기본집이 얼마전에 3.7에 나갔잖아요.

부사님 : 그렇죠..

효확행 : 이 물건은 지금 실입주가 들어가기엔 상태가 안좋으면서

가격도 안싸네요. 그럼 투자자가 사야하는데,

투자자들도 지금 그 가격에 잘 안들어오려고 하잖아요~

부사님 : 네네 맞아요.

효확행 : 이 집 공실이었던지도 4개월쯤 됐는데

살 사람 나왔을 때 팔자고 설득해주세요.

5백 깎이면 바로 가계약금 넣을게요.

사장님 잘 좀 부탁드립니다!!

매물털기를 하면서 거래된 물건까지 파악해두었던 것으로

협상 카드를 열심히 만들었습니다.

그리고

.

.

.

결과적으로 350만원을 추가로 깎아

총 1,350만원 네고한 금액으로 매수할 수 있었습니다.

이번 편에 전세대기자 계약 내용도 넣고 싶었으나

이미 글이 충분히 길어서

이 이야기는 다음으로 넘겨볼까 합니다..ㅎㅎ

1호기를 복기하다보니

잘 한 점과 아쉬운 점들이 정말 많이 보였습니다.

- 전세 특약은 미리 준비하지 않은 점

- 대출규제를 정확히 알아보지 않은 점

- 인테리어 범위를 서면으로 특정하지 않은 점

- 전세계약 동시진행을 강조하지 않은 점

...

아쉬운 점은 정말 셀 수 없이 많은 것 같아요.

그럼에도 이 부분을 저는 잘 한 것 같다고 생각했어요.

- 알려주신대로 하려고 한 점

- 단지 내 거래, 매물상태를 많이 파악해둔 점

- 그때그때 내가 할 수 있는 것에 집중한 점

사실 후기를 쓰면서

'아 이거 빼먹었다!'싶은 내용도 많습니다..ㅎㅎ

후기조차 완벽하지 않고

실전반 못가보고 한 투자지만

10개월동안 배운 내용을 토대로

첫 씨앗을 심었다는 점에서 스스로를 칭찬해주고 싶어요.

그리고 제 1호기는 주변에서 빚어주셨다고 말씀드려요.

주변의 도움이 없었다면 해내지 못했을거에요.

1호기 하기까지 도움주신

라즈베리 튜터님, 후속매코 해주신 권유디 튜터님,

강사님과의 임장에서 많이 응원해주신 빈쓰 튜터님

너무너무 감사합니다.

처음 만나자마자 특약조건 다 보내주면서 저 챙겨준 왕냥님,

제 시야를 열어주시고 나중엔 집까지 봐주신 히헤님,

제 임장 스승님 미카님,

흔들릴 때마다 정신차리게 해주신 꾸오님,

항상 잘한다 응원해주는 어졔님, 응답이님, 그루님

오프 강의에서 많이 응원해주신 루나OM님

그리고 지금까지 저와 함께해주신 모든 동료분들께

진심으로 감사합니다.

다음은 전세, 인테리어 내용으로 돌아오겠습니다.

긴 글 읽어주신 모든 분들께 감사합니다 :) 🍀