강동 롯데캐슬 퍼스트아파트 수익률 분석 보고서 [열기87기 24조 소연쌤]

✅아파트명

강동 롯데캐슬 퍼스트아파트

• 준공년월 : 2008년 9월 건축
• 세대수 : 총 3,226세대
• 동수 : 총 40개동
• 난방방식 : 개별난방

• 용적률 : 276%

  건폐율 : 13%

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자수는 B등급, 157,465명

사업체수 41,660

2. 교통

강남역 2호선 39분

여의도역 9호선 53분

시청역 2호선 49분

3.학군

근처 가까운 중학교 4곳 학업성취도평가(%)

1. 강일중 86.4%

2. 명일중 89.9%

3. 신암중 79.2%

4. 배제중 75.8%

4. 환경

대형마트 : 자차8분 거리에 이마트 명일점, 자차9분 거리에 홈플러스 강동점

종합병원 : 자차9분 거리에 강동경희종합병원

현대백화점 : 자차10분 거리에 현대백화점 천호점

롯데백화점, 신세계백화점 X

5. 공급

암사동 근처에 입주는 없지만

강동구 천호동에 25년-27년 동안 총 1,386세대 입주물량 있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 16억4천5백, 현재는 15억5천. 전고점대비 6%정도 하락한 금액으로 금액이 비싸다고 생각됩니다. 비슷한 입지와 가치를 가진 보다 더 저평가된 단지를 찾아 비교평가가 필요합니다.

2) 환금성 : 8호선 암사역사공원역 5분내의 역세권과 강남역 2호선에 1시간 이내(39분)로 갈 수 있고, 

주변에 좋은 학군(중학교4곳)과 초등학교도 있어서 아이 1명-2명이 있는 가족이 선호할 단지이므로 환금성은 좋아보입니다.

3) 수익률 : 현재 매매 15억5천/전세7억3천이므로 투자금이 8억2천이 필요합니다. 

저점에 매수시 수익률은 177%로 좋은 편이지만 현재 상승장으로 보여 수익률은 낮아질 것으로 보입니다.

4) 원금보존 : 암사역사공원역3번출구 앞으로 빈땅이 보이나 임장을 가보았을 때 이용중인 토지와 단독주택들이 있었습니다. 따라서 입지독점성은 있다고 생각하나 전세가율이 50%가 되지 않아 원금보존이 안 될 가능성도 있어보입니다.

5) 리스크 대비: 암사동은 입주물량이 없지만 근처 천호동에 25-27년동안 입주물량이 있어서 전세가 하락이 있을수도 있음에 대비해야할 것 같습니다.

나의 투자 결론 : 비슷한 입지와 가치를 가진 보다 더 저평가된 단지를 찾아 비교평가가 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

연식이 좀 아파트지만 관리가 잘 된 대단지아파트라는 느낌을 받았습니다.

22년 11월 저점에 투자를 했다면 괜찮은 매물이었을 것 같습니다.

• 아파트 내부에 암사근린공원을 품고 있어 환경이 좋습니다.
• 길을 건너면 명일초등학교가 있습니다.
• 하지만 주요 강남접근노선인 2,3,7,9,신분당선이 아닌 8호선이라는 점이 조금 아쉽습니다.
• 또한 도보로 갈 수 있는 대형마트와 종합병원이 없는 것이 아쉽습니다.
• 조금 더 들어가서 고덕역, 상일동역에 신축 대단지 아파트가 많아서 신축을 선호하는 실수요자들에게는 경쟁력이 떨어지는 매물이라고 생각됩니다.

✅ 궁금한점 :

• 암사역사공원역 3번출구 앞의 빈땅은 원금보존의 법칙시 고려해야할 ‘빈땅’에 포함되는 것일까?
• 추후 2-3년 내에(2028년) 9호선 길동생태공원역이 개통한다면 매매가에 영향을 미치게될까?
• 강동 롯데캐슬 퍼스트아파트의 현재 매매가가 적당한지 어떤 아파트와 비교평가를 해야할까?