[해피율율] 상승장에서 투자하기 전에 준비해야하는 것들 : 선호도를 아는 앞마당 3개 이상

이번에 서울에서 투자기회를 찾으면서 느낀 점들을 기억이 휘발되기 전에 

복기글로 남기면서 앞으로 개선할 점을 정리하기 위해 글을 씁니다.

2025년 5월 23일자 기사입니다.

서울 아파트 가격이 상승세를 보이고,

1급지부터 3급지 선호도 높은 단지들까지

모두 상승 흐름을 타고 있었습니다.

하지만 저는 입주장에 있는 가치 대비 싸다고 판단되는

하나의 물건에 콩깎지가 씌어서 시장흐름도 앞마당의 흐름도

판단 할 수 없는 지경이 되어있었습니다.

그렇게 월부학교에서의 4월도, 5월도 모두

집념을 보이지 못하게 시간을 흐르게 두었어요.

"율님, 한번 매듭짓고 넘어갈 때가 된 것 같아요.

다른 후보물건 하나 더 찾아서 매물 문의 넣어주세요"

몽부내튜터님께서 드디어 매물문의를 넣으라고 해주셔서

바로 전수조사 해서 후보물건을 매임하고 바로 넣었습니다.

형식적인 매물문의라고 생각하고

무조건 1순위가 되겠지하고 생각했습니다.

그런데 유디튜터님의 매코 답변은 저의 콩깎지를 싹 벗겨주시는 내용의 답변이었습니다.

"율님, 이 물건이 싸고 조건도 좋기는 해요. 

그런데 이 곳은 입주장이잖아요.

앞으로 동료들이 서울 수도권 투자해서 

전세금 회수하고 또 다른 투자를 이어나가는 동안

율님은 전세금을 회수하지 못해서 다음 투자를 이어나가지 못할거예요.

그래도 괜찮은거예요? 괜찮다면 이 물건으로 해도 좋다고 생각해요"

그동안의 저에게 2025년의 목표는

월부학교 간다.

월부학교 가서 배워서 더 나은 물건으로 0호기를 바꾼다.

즉, 자산재배치 한다.

그것이 목표가 되어있었습니다.

그 이후의 투자자로서의 삶은

스스로도

가족과도

따로 생각을 해보지 않았습니다.

앞으로 어떤 어떤 삶을 살아야할지

선택을 할 수가 없었습니다.

결국 튜터님, 남편과도 이야기하며

6월에 조금 더 물건을 찾으면서

남은 월학기간을 마무리해보자.

그곳에도 좋은 물건은 있을거야.

그리고 그 한달동안 더 깊게 고민해보자!!! 라고

임시적인 결론을 냈습니다.

그렇게 6월에 임장을 떠났는데

그곳의 분위기는 그야말로 불장 그 잡채

그때서야 실감이 났습니다.

'이거 뭐야' 내가 입주장 물건만 보는 사이에

서울 수도권의 선호단지부터 불이 붙어있었습니다.

그리고 이때부터 꼭 찾아야한다. 물건을!!!

간절함이 생겼습니다.

지금부터는 저에게 부족했던 것,

그리고 언제든 투자할 수 있는 투자자에게 준비되어야하는 것에 대해

이제서야 본론을

제가 스스로 아쉬웠다 생각한 것을 말씀드려볼게요.

1) 비교가능한 앞마당 (선호도파악)

첫째는 생활권선호, 단지선호가 정리된 앞마당 3개 이상입니다.

예를 들어볼게요.

저의 생각으로는 성북구는 4급지이니만큼 교통도 중요하고,

그 못지 않게 뉴타운이라는 밀집도있는 주거환경을 좋아한다고 생각합니다.

그리고 북한산이 인접한 만큼 경사도도 중요합니다.

특히 4호선과 인접하면서 뉴타운의 주거환경을 갖고있는 길음이

현재 압도적인 선호도를 갖고 있습니다.

그리고 그 외에 4호선이 도보권은 아니지만

소규모 택지를 이루고 있는 곳 중

내부순환로 아래로 생활권을 이루고 있어

서울중앙과 인접한 곳중에서

단지의 경사도를 고려하여

길음 >>> 돈암, 종암 > 삼선, 보문> 월곡 >>>정릉

이라고 저만의 생활권 선호를 정했습니다.

그렇다면 단지선호도는 어떨까요?

길음뉴타운은 위와같이 위쪽으로 갈 수록 삼각산이 있어서 경사가 오지구요.

4호선 길음역을 중심으로 오른쪽은 나름 평지느낌이지만

왼쪽은 점점 산으로 올라가는 느낌이 듭니다.

특히 오른쪽에는 영훈초 , 중 국제학교가 있기 때문에

소득수준이 높은 거주민들이 신축에 많이 거주하고 있으며,

왼쪽엔 길음뉴타운 단지들이 많이 밀집해 있어서 이 곳도 선호도가 높은 편입니다.

특히 4호선 길음역 도보권 가능하고, 나름 평지인 9단지, 6단지 등은

그 가격이 센터피스와도 견줄 수 있을정도의 선호도를 갖고 있습니다.

그리고 점점 올라가면서 7단지를 넘어서면서부터 급경사가 나타나게 됩니다.

그래서 그 선호도가 떨어지는 측면이 있습니다.

특히 4단지와 2단지간에도

단지내의 경사도 차이가 있어서 가격에도 차이를 줍니다.

이러한 단지선호도가 내 스스로의 기준을 통해 정리되어있어야합니다.

뾰족한 앞마당은 임장지인 뭉툭한 앞마당에서

그 지역의 시세흐름과 변화를 지켜보면서 나온다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 지금은 거래가 많이 되기 때문에

그 선호요소와 선호순위를 배우기 좋은 시장이라는 것도 깨달았습니다.

다른 예로는

관악구의 경우에도 2호선라인으로 교통이 중요해서

2호선과 가까울수록 그리고 평지일수록,

대단지일수록 선호한다고 생각합니다.

벽산과 관드타부터

어마어마한 경사가 시작됩니다.

그래서 두산은 연식이 있음에도

젊은가족세대가 선호하는 곳입니다.

관드타는 그 규모가 남다르죠.

벽산1차 역시 규모가 있지만

세로로 쭈욱 올라가는 식으로

동배치가 되어있어서 조금 선호도가 떨어지긴 합니다.

그리고 그 외에 소규모 단지들은

그보다도 덜선호합니다.

그런데

과연 모든 평형이 그럴까요?

이 경우엔 벽산1차가 더 대단지이기 때문에 30평형대는 가격이 더 높은 것을 알 수 있습니다.

그런데 20평형대는 가격이 반대로 3차가 더 높은 것을 알 수 있어요.

이유는 평형별 구조와 동 위치가 다르기 때문입니다.

저는 이번 서울에서의 투자준비를 하며

퉁쳐서 보고 생각한다는 것이 얼마나 위험한지를 알게 되었습니다.

당연히 단지분석을 통해서도 알수 있지만

전임과 매임을 통해 부동산 사장님들과 소통하며 알 수 있는

정보가 매우 중요하다는 것을 느꼈습니다.

사장님만큼 해당 단지에 대한 선호요소와 적정 가격

그리고 그 다음 나갈정도로 매력적인 물건을 아는 사람은 없으니까요!!!

서울 투자를 하며 준비되어야할 1탄

선호도를 아는 앞마당 편을

이렇게 마무리 하도록 하겠습니다.

다음편에서는 시장 분위기 파악과 함께 돌아오겠습니다.