2000만원으로 시작해서, 서울 4급지 33평 매수한 투자경험담 [해피율율]

안녕하세요. 해피하게 투자하고 싶은 해피율율입니다. 

지난 월부학교 봄학기를 수강하며 너무 배운 것이 많았지만, 
그 중에서도 몽부내튜터님과 부내즈와 함께하면서 

수원0호기 24평 집을 디딤돌삼아 서울 4급지 33평 집을 매수했습니다. 
 

그 경험을 복기하면서 잘한 점이 무엇이었고, 아쉬운 점은 무엇이었는지 되새기면서, 
이후 투자에서는 더 나은 투자를 하기 위해 정리해보겠습니다. 
 

1. “저는 투자하고 싶은 물건이 있어요” 

물건과 사랑에 빠져 기회를 보지 못하는 율율

2. “서울은 이미 다 비싸진 것 같아요."  

투자를 지역으로 투자한다고 생각하는 율율

3. “물건이 날아갔어요.어떡해요ㅠㅠ” 

후보물건들이 빠르게 매매되는 시장

제가 이번 매수경험을 하면서 가장 많이 반성했던 것은 위의 3가지였습니다. 
 

1. 물건과 사랑에 빠지면 안된다. → 기회를 보지 못하고 놓침

저는 월부학교를 수강하기 이전에 수원에 있는 0호기를 이미 매도한 상황이었습니다. 
매도해야겠다고 생각한 이유는 이미 봐둔 지역, 단지, 물건이 있었기 때문이었습니다. 
 

공급이 쏟아지는 시장이기는 했지만 
상위생활권의 중상선호도를 가진 준구축?? 대단지 RR에 

1. 인테리어가 되어있는 그 물건에 투자하고 싶어서, 

   9.5억 / 6.5억 (세입자 계속거주의사를 확인함) 이라는 조건을 만들어냈습니다. 
    

   그런데 튜터님께서 입주장인 곳이고 앞으로도 입주가 많기 때문에 
   세입자 2년 거주라는 조건은 리스크가 크다고 하셨습니다. 

   (이때 아마 완곡하게 돌려서 말하신 것 같습니다 ^^;;;) 
    

   저는 ‘그럼 조건을 만들면 되겠군???’ 이라고 생각하고, 

   3년 신규계약이라는 조건을 만들었습니다. 
    

   이러한 조건이 만들어질 수 있었던 이유는 

   세입자분들은 서울에 자가가 있었고, 

   생활권이 편해서 세입자로 거주하고 있는 상황이었습니다. 

   그래서 높은 전세가로 3년 신규계약도 해줄 수 있다고 했던 거였습니다. 
   세입자부부와 아이들이 거주생활을 안정적으로 하는것이 중요했습니다. 
   “튜터님 이렇게 3년 신규계약 조건으로 확인했습니다. 그럼 매물문의 넣어도 될까요? : ) ” 
    

   튜터님께서는 그래도 다른 지역, 다른 후보물건들도 더 찾아서 가져와보면 좋겠다고 하셨는데, 
   저는 이때에 그저 2개 매물을 넣어야해서 그런가보다 라고 생각하며, 의례적으로 후보물건을 찾아서 
   매물문의를 넣었습니다. 그리고 매코를 받았습니다. 
    

   유디튜터님께서 

   “율님, 공급이 있는지역에서 좋은 물건을 가져왔어요. 조건도 만들어져있구요. 

   그런데 투자자로써 방향성과는 맞지 않는 물건이예요. 

   지금처럼 서울, 수도권에 공급이 없는 시기에는 

   전세금회수를 통해 재투자를 생각해볼 수도 있는데 

   이 물건은 그러기 어려운 물건이예요. 

   그래도 괜찮다면 투자해도 된다고 생각해요. 시세차익은 충분히 줄 물건이예요." 
    

   하지만 물건과 사랑에 빠진 저는 아무것도 들리지 않았나봐요. 
   실제로 세어보았는데 한….. 열번 이상은 만류해주셨어요. 
   ( 유디튜터님 : 진짜 다시한번 말씀드리는데…시세차익은 있지만, 전세금 회수측면에선…….… ;;;;;;;; ) 
   (반장님께서 복기하는것을 해보면 좋겠다고 해주셔서 녹음파일을 들어보고 알게되었습니다)
    

   생각해보니, '0호기를 자산재배치한다' 라는 목표만 있었고, 

   그 이후의 삶에 대해서는 생각을 구체적으로 해보지 않았더라구요. 
   0호기 자산재배치만도 저에게는 너무 큰 변화이고 목표였기 때문에 

   그 이상은 비전보드에나 있을 법한 계획이었어요. 

   그런데 그게 가능해지니, 그 이후에도 투자자로 살아갈 것인가? 라는 물음표가 남았습니다. 
   
   그날 저녁 남편과 상의한 끝에 아쉽지만 다음 임장지도 좋은 곳이니, 그곳에서 다시 한번 물건을 찾아보기로 하였습니다. 그래도 없으면 그때 공급이 많은 그 앞마당을 가도 될 것 같다고 생각했습니다. 
    

   그런데 복기하며 생각해보니 

   사실 5월에 갔던 임장지A는 투자하기 아주 좋은 ‘기회의 장’ 이었습니다.  
   근데 저는 사랑에 빠진 물건이 있었기 때문에 

   이 A라는 임장지에서 기회를 열심히 찾지 않았습니다. 
   그렇게 기회를 놓쳤습니다. 

    

   
   2.   투자를 지역으로 투자한다고 생각했던 율율 

   → 지역이 아니라 단지, 물건으로 하는거야. 

   
   6월에 임장을 갔던 B지역은 4급지임에도 완전 불장같은 분위기였습니다. 
   두번째 주에 매임을 하자마자 ‘뭐지?  이거 완전 불장같은데?? ’ 
   불장같은 분위기라고 생각한 이유는 
   1) 볼 수 있는 매물 자체가 별로 없음. (저층 같은 것들만 있음) 

   2) 출발 안되는 물건들이 많음. (매도자가 계좌를 안줌) 
   3) 며칠 전에 본 물건이 거래가 됨.
   
   저는 튜터님께 이러한 상황을 말씀드리면서 두려움이 앞섰습니다. 
   이미 매도는 해두었는데, 서울은 날아가버릴 것 같았고, A지역의 그 매물은 생각나고….
   
   그런데 그때 몽부내 튜터님께서 

   지역을 보는 것이 아니라, 단지와 물건에서 투자물건을 찾는 것임을 가르쳐 주셨습니다. 

   시장상황이 다 불장인것만 같아도 그 안에서 가치를 가지고 있으면서도 

   아직 사람들이 관심 갖지 않는 단지와 물건이 반드시 있다 라는 것을 가르쳐주셨습니다. 
   우리가 하는 아파트 투자에서 선호도가 중요한데, 
   그 선호도가 단지마다, 물건마다 모두 다르기 때문입니다. 
   그것을 이렇게 투자기회가 오기전에 미리 파악하려고 앞마당을 만드는 것이구요. 

   
   예를 들면, 실거주자가 매수하는 시장에서 전세낀 매물은 관심을 받지 못할 확률이 매우 큽니다. 입주할 수가 없기 때문이죠. 또한 수리가 된 집을 찾든지, 아니면 아예 기본집을 찾을 겁니다. 수리여부가 중요하기때문이죠. 
   그래서 애매한 집은 관심받지 못할 확률이 큽니다. 
    

   이런식으로 시장의 수요자가 누구인지, 

   어느 생활권, 단지까지 흐름이 왔는지를 디테일하게 봐야함을 가르쳐주셨고, 

   B지역은 물론이고 5월에 갔던 A지역, 그리고 앞마당이었던 C지역에도 

   모두 투자할 만한 물건이 있음을 알게 되었습니다. 
    

    

   3.  대선이후 빠르게 바뀌기 시작한 부동산 시장 

   → 상승장에도 기회는 현장에 있다.
    

   대선 이후 부동산시장은 연일 부동산뉴스가 나올 정도로 빠르게 움직였습니다. 
    전날 본 물건이 다음날 오전에 거래가 되었고, 

   다른 지역의 다른 후보물건도 거래가 되었다는 대답, 

   혹은 집주인이 갈 집이 보류되어서 이 집도 물건을 거뒀다는 연락, 

   갑자기 세금계산 해보겠다며 물건을 거두는 매도자

   
   정말 하루이틀 사이에 천당과 지옥을 오가는 느낌이 들었습니다. 
    

   그런데 튜터님께서 후보단지지역의 부동산을 모두 돌아보라고 하셨습니다. 
   하루이틀 사이에 물건들이 모두 날아간 상황이라 진짜 울고싶은 생각이 들었지만, 
   튜터님께서는 장부물건이 있는지, 나올 물건이 있는지, 더 찾아보고, 

   하다못해 얼굴도장이라도 찍고 와야한다고 하셨습니다. 
   그래야 혹시 규제가 이어질 때에 조정된 시장이 오면 

   기회를 먼저 잡을 수 있습니다. 
    

   결국 준비된 사람이 기회를 잡는 것이라는 생각이 들었습니다. 
    

   그렇게 A지역에서 C지역으로 갔는데 그곳에서 부동산 사장님이 

   “그 전 물건보다는 조금 비싸지만, 인테리어 잘 된 집이 있어요. 

   확장, 인테리어까지 생각하면 그 집보다 괜찮을 수도 있어요." 

   라고 하셔서 급하게 매물예약을 하고 집을 봤습니다. 

   가격이 아쉽긴 했지만, 수리상태를 감안하면
    그럼에도 주변 단지들 대비 싼 가격이었습니다. 
   
   그래도 가격이 조금 아쉽다는 생각이 들다보니 

   “사장님 1000만원만 조정해주시면 바로 가계약금 입금하겠습니다” 라고 던졌습니다.

    
   하지만 돌아온 답변은 

   “200만원 이사비정도만 빼주려고 했는데, 지금 또 다른 매수자가 붙어서 100만원만 빼주겠대요.” 
   
   하…….. ‘그래 그래도, 수원24평 에서 서울 4급지 33평으로 갈아탄거면 잘 한거야. 비싸지 않게 잘 산 거야' 
   라는 생각으로 튜터님께 말씀드리고, 가계약금을 보냈습니다. 
    

    

   제가 다시 같은 상황으로 돌아가 투자하게 된다면 

   
   1. 앞마당에서 제가 투자할 수 있는 범위의 단지들을 모두 전수조사 해서 
   2. 그 안에서 더 가치있다고 생각하는 단지 5개를 추리고 
   3. 그 단지의 물건들을 모두 매임하면서 우선순위물건 2~3개씩 정리해둘것 같습니다. 
   4. 그리고 평소에 책을 많이 읽을 것 같습니다.
   + 몽부내튜터님께 피드백받은 것들 정리해서 적용하기!!!!! 

    

    

    

   
   그리고 이 세가지 이외에도 하나 더 느낀 것은 
    

   몽부내튜터님께서 그렇게 강조하셨지만, 

   그때는 몰랐고, 지금에서야 조금 알 듯 말  듯 한 것 
    

   “투자의 처음과 끝은 마인드, 마인드싸움이다" 
    

   가치가 있는 것 중 싼 것을 산다. 
   이것을 알고 있음에도 시장상황에 따라 흔들리는 마인드는 

   투자원칙을 잊게 할 수 있다는 것을 배운 투자경험이었습니다. 
   
   언제든 기회는 있고, 

   비싸게 사는 것을 경계해야겠다는 생각을 많이 하게된 시간이었습니다. 
   
   다시 한번 
   저의 첫 월부학교 선생님이신 몽부내 튜터님 
   “율님, 걱정하지 말아요. 율님 어떻게든 투자시킬거야” 
   진심으로 감사합니다 !!! 
   튜터님 덕분에 디딤돌 삼아 앞으로 나아갈 수 있게 되었습니다. 
   
   그리고 부내즈 동료분들 
   깊이 다이빙했다가 천국으로 올라갔다가 하는 저를 
   격려로 응원해주고 
   항상 재미있게 함께해주어서 감사합니다. 
   
   모두 진짜 행복하게 행복하게 나아갑시다 !!!! 화이팅!!!! 
   
   전세빠진다 화이팅!!!!!!!!