열기 2주차 수강후기

긴 강의를 들은 터라 좀 쉬고 강의 후기를 적고 싶었는데 에빙하우스의 망각 곡선을 보여주셔서 정신 차리고 바로 후기 작성합니다. ㅎㅎ

강의 들으며 배운 것들 ,다짐한 것들을 적어봅니다.

너바나님의 20년 부동산 투자 노하우를 들으며 나는 ‘직장인 투자자’가 되야겠다 다짐했습니다.

이렇게 투자 성공 원리 (저환수원리)를 알려주시는데 안 하면 손해겠다는 생각이 듭니다.

    1. 저환수원리

    1 주차 강의를 들으며 비교 평가를 하라는 말을 들었습니다. 그런데 이제 막 월부에 입성한 저에게는 막연했습니다.       뭘 비교하는 거지… 지역을 비교하는 건가… 가격을 비교하는 건가…

      그렇게 1 주차 강의를 마무리하고 2 주차 강의를 들었는데 

      저환수원리… 이게 비교 평가의 기준이구나…라는 것을 알게 되었습니다.

     *저 평가 여부: 앞마당을 넓히면서 이 지역과 저 지역이 부동산 입지(직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재,브랜드)가 비      슷한데 매매가가 저렴하다면 저평가 되었다고 볼 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 

     파도 이론에 의해서 아직 가격 반영이 안 돼서 저 평가 된 것임을 알게 됩니다.

      복기:

1. 내 집 마련할 때를 생각해 봤습니다.

   저 평가 여부를 몰랐기 때문에… 마음에 드는 두 물건을 비교해서 가격이 낮은 물건은 뭔가 하자가 있어서 낮은 거라 생각했습니다. 높은 가격의 물건은 있는 돈으로 살 수 없고, 낮은 가격은 하자 있는 물건이라 살 수 없었지요. 그런데 나중에  낮은 가격의 물건이 높은 가격의 물건과 비슷해졌답니다.  그래서 더 미루면 안되겠다 싶어 울며 겨자 먹기로 고점에 구입하게 되었습니다.  

    

   *환금성 여부: 자가를 사고 판 경험이 있어서 이 부분은 어느 정도 이해가 잘 되었습니다. 저층, 탑층  나혼로 아파트 (300세대 이하)를 제외한 아파트가 좋고 재개발 빌라도 좋습니다.

    * 수익률: 강의 때 은마아파트 수익률 계산하시는데 잘 이해가 되지 않았습니다. 고민하다 놀이터에서 질문을 올리려     했었는데 이미  비슷한 질문을 하신 분이 있어 도움을 받았습니다. 함께 하니 배우는 것이 많습니다.

     그리고 1 주차 과제인 비전 보드 작성하면서 현타가 좀 왔습니다. 

     투자 공부를 늦게 시작 하니….

     노후 자금 계산하면 수익률 20%는 나와야 호호 할머니 되기 목표 금액을 모으게 되는데… 수익률이 뭔지도 잘 모        르겠고 막막했습니다.

     그런데 2 주차 강의 때 너바나님의 연 20%의 수익률 실전 사례를 설명해 주셨고 ‘ 이렇게 수익률을 계산하는 것이        고  이렇게 만들어지는구나’를 알게 되었습니다.

     감사합니다. 아무것도 몰랐는데 너바나님의 지식과 경험을 레버리지 합니다.

     *원리금 보존: 투자 시 잃지 않는 투자를 하기 위해 입지 독점성, 적정 전세가율 확인이 필요하네요.

     그리고 전고점 대비 20-30% 빠졌으면 많이 빠진 것이니 과감히 매수해도 된다는 것을 알게 되었습니다. 

     복기

     최저점을 찾아 매수를 하려는 것에 많은 에너지를 쓸 필요가 없게 되었고, 이 물건이 싼지 비싼지 알 수 있는 기준을     갖게 되었습니다.

    수요가 꾸준히 있고 대체 할 공급은 적다면 입지 독점성이 있는 곳이라 말해주십니다. 그런데 후기를 쓰다보니 놀이       터에 질문을 좀 해 봐야겠더라고요. 이해가 잘 안되서 글로 표현이 안됩니다.;;

     그런데  선배님과 동료들이 답해 주셔서 이해했답니다.

     입지 독점성은 투자 물건 주위에 빈 땅이 있는지로 확인할 수 있고, 수요는 꾸준히 있는데 빈 땅이 없다면 공급이 안      안되니 건물이 노후되도 땅의 가치는 높다는 것이지요. 이런 곳은 구축을 사도 집값이 크게 떨어지지 않겠다는 생각      이 듭니다.

     그리고 적정 전세가율은 완전 도움이 많이 됩니다.  매매가 대비 강남, 서울, 지방, 경기 지역 적정 전세가율을  알게       되니 이 물 건이 원금 보존이 가능한지 판단 할 수 있게 되었습니다. 

     그래서  강의 들은 날 호갱노노 보며 관심 매물의 매매가, 전세가를 살폈고 … ‘이 물건 전세가 적정하네.. 아니면 좀      더 올라가도 좋겠네…’이런 판단을 할 수 있게 됩니다.

    * 리스크관리: 역전세를 맞지 않는 방법을 설명해 주셨습니다. 종자돈이 적다 보니 전세금을 많이 올려 레버지로           사용해도 좋겠다는 생각을 했는데 역전세를 맞게 되는 리스크가 있다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 전세 보증금을     일정 부분은 보유하여 나중에 리스크를 대비하는 것도 알게 되었습니다.

      그리고 3년 이내 입주 물량을 확인해서 리스크를 대비하는 것도 배웠습니다.

     복기

     가장 큰 리스크 요소였던  저의 조급함과 무지를 알게 되니 감사합니다. 

     제가 관심 있는 영역이 있어 그 영역에서 일만 시간의 법칙으로 조금의 성과를 냈습니다. 그리고 내집 마련도 나름        약간의 수익도 냈습니다. (진짜 작은 수익입니다. ㅎㅎ)

     그런데 강의를  들을 수록 제가 너무 무지했고, 자만하고 있다는 것이 깨닫습니다.

     투자는 전혀 다른 영역이라…겸손히 배워야 하는데 제가 마음이 높았습니다.

     선배님들과 동료들에게 배우겠습니다.

    2. 부동산 세금 대응법

    양도세, 종합부동산세, 취득세 모두 자가 1채를 가지고 있는 저에게 해당되는 부분은 없습니다. 

    미리 걱정하지 말고 먼저는 투자 공부와 앞 마당을 만들어 배운 대로 1호기 투자를 하고, 그 후에 튜터님들과 상의해       도 된다는 것을 알게 됩니다. 

    3. 마무리 

    글을 마무리하며 자본이 일하게 하는 방법을 배우는 기회를 주셔서 감사합니다. 

    그리고  남편의 퇴사로 큰 변화를 겪고 있는 이때에 월부를 만나게 돼서 참 감사합니다.