6.27 대출 규제, 위기일까 기회일까? 수도권 투자한 방법 [골드트윈]

9시간 전

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

뜨거웠던 투자자의 여름을 잘 보내셨나요? 저도 올여름은 유난히 치열한 계절이었던 것 같습니다.

단순히 날씨 때문만은 아니라 6.27 대출 규제 이후 투자 환경이 달라지면서, 이전보다 훨씬 치열하게 움직일 수밖에 없었기 때문이었습니다.

규제 이후 처음 임장을 나설 때만 해도 “예전처럼 저평가된, 가장 가치 있는 단지를 찾으면 되겠지”라는 생각을 했었지만 현장에서 마주한 현실은 전혀 달랐습니다.

그동안은 같은 투자금으로 가장 좋은 단지를 찾는 것이 관건이었다면, 이제는 단순히 ‘좋은 단지’만으로는 부족했습니다. 전세 대출 규제로 전세 세팅 리스크가 커지면서, 매도인이 얼마나 전세 맞추기에 협조적인가가 투자의 성패를 좌우하는 핵심 요소가 되었기 때문입니다.

그리고 투자금이 더 들어가더라도 전세 리스크를 줄이는 구조가 필요하다는 사실을 깨닫는 데는 시간이 필요했습니다.

그 과정에서 괜찮은 매물을 눈앞에서 날려보기도 했고, 가격이 정말 매력적인 매물이였지만 리스크가 높아 포기하기도 했습니다. 그리고 매도자를 설득하고 협상하며 수차례 고배를 마시며 좌절하기도 했지만, 마침내 원하는 조건으로 물건을 만들고 투자할 수 있었습니다.

이번 경험을 통해 6.27 대출 규제 이후에도 우리가 어떻게 투자할 수 있는지, 그리고 왜 지금의 시장이 오히려 우리 같은 투자자에게 기회의 장이 될 수 있는지를 나누고자 합니다.

|1. 6.27 대출 규제 이후 투자하는 방법

6.27 대출 규제 이후 가장 큰 변화는 조건부 전세자금대출의 금지였습니다.

이전에는 매매와 전세를 동시에 진행하면서 전세보증금으로 잔금을 칠 수 있었지만, 이제는 이 방식이 막히면서 해결하지 않으면 아예 거래 자체가 성사되기 어려운 상황이 된 것입니다.

또한 1주택자에게는 주택담보대출도 금지되었기에 다주택자의 경우에는 더욱 정교한 셋팅이 필요했습니다.

이러한 상황에서 리스크를 줄이며 투자할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

1. 세낀 매물 전세 승계
2. 주인 전세 3개월 이후 전세 셋팅
3. 매도인-전세입자 계약후 3개월 뒤 승계
4. 현금 세입자

1️⃣ 세 낀 매물 전세 승계

가장 심플한 방법입니다. 다만 이미 전세가가 낮게 책정된 경우가 많아 예상보다 투자금이 더 들어갈 수 있습니다.

제가 협상했던 1순위 물건이 바로 이 케이스였습니다. 시세 대비 매매가가 4~5천만 원 낮아 매력적인 매물이였지만, 전세가가 낮아 목표 투자금보다 4천만 원이 더 필요했습니다. 하지만 다행이 갱신권이 사용된 상태에서 만기가 1년 남아 있어 추가 투자금 회수 시점이 확정적이었습니다.

이런 매물은 실거주자가 매수할 수 없고, 투자자의 경우에도 다른 매물에 비해서 투자금이 더 많이 들어가기에 접근이 쉽지 않습니다. 만약 매도인이 꼭 팔아야되는 매물이라면 가격 협상에 유리할 수 있습니다. 물론 매도가 급하지 않은 매물은 반대로 협상이 잘 안될 수도 있습니다.

그래도 전세 리스크가 '0' 인 투자 방식으로 현 시장에서 가장 안전한 투자 방식입니다. 다만 전세 셋팅 시간과 규제를 고려했을때, 만기가 6개월 이상 남은 물건이 안전 할 것 같습니다.

2️⃣ 주인 전세 3~6개월 이후 전세입자 셋팅

최근 HUG, HF 전세보증보험 규정이 까다로워지면서, 명의 변경 후 3개월 이내에는 전세대출이 나오지 않는 다는 이야기가 있습니다. 따라서 매도인을 주인 전세로 세팅하고 3~6개월 뒤 입주 가능한 세입자를 맞추는 구조가 되어야 세입자가 전세 대출을 받을 수 있습니다.

제가 협상을 진행했던 물건 중 하나가 바로 이 케이스였습니다. 다만 제 1호기 매도 잔금이 12월 초라, 당장 명의를 받아오면 취득세 8%가 적용되는 상황이라 결국 포기해야 했습니다.

3️⃣ 매도인–전세입자 계약 후 3~6개월 뒤 승계

즉시 명의를 가져오기 어려울 때는 매도인과 전세입자가 먼저 계약을 체결하고, 매수자가 이를 3~6개월 뒤 승계하는 구조로 진행이 가능합니다.

매도인이 이사비가 필요하면 ‘계약금+중도금+세입자 보증금’ 으로 대부분을 먼저 지급하고, 잔금 소액만 남긴 뒤 3~6개월 뒤에 잔금을 치루고 명의를 넘겨받으면 됩니다.

매도인이 이사할때 신규 주택담보대출이 필요할 경우, “6개월 내 기존 주택 처분 조건”으로 대출 실행이 가능하다는 점을 안내하면 협상이 풀리기도 합니다. 실제로 모르시는 분들도 많아 매도자가 처음에는 해당 사유로 거절하기도 했었습니다.

이때, 전세 계약 후 3~6개월 후 명의를 이전하는 이유는 6.27규제 이후 전세 대출 실행 후 임대인 명의변경 여부를 점검하여 회수하는 은행이 있기 때문입니다.

참고로 현재 우리은행 1개월, 타 은행은 3개월, 6개월이라는 얘기가 있어 향후 변경될 가능성을 고려하면 6개월 뒤 승계가 안전해 보입니다.

저 역시 이 방식으로 매도인을 설득했지만, 매도인이 전세 계약 자체를 불안해하며 결국 협상은 무산되고 말았습니다.

4️⃣ 현금 전세입자 세팅, 매매/전세 동시 진행

현금 세입자를 구하면 대출을 받지 않기에 규제 영향을 전혀 받지 않습니다. 따라서 예전처럼 매매와 전세 동시 진행이 가능합니다.

가장 이상적인 방법이지만 현실적으로 찾기 쉽지 않습니다. 그러나 전혀 없는 것은 아니기에 열심히 발품을 팔다보면 운이 좋게 현금세입자를 만나기도 합니다. 실제로 저 역시 일주일 만에 현금 세입자 두 분을 만나 협상을 진행할 수 있었습니다.

이처럼 6.27 대출규제 이후의 시장에서는 “좋은 단지”를 찾는 것만으로는 부족하며 매도인과 전세입자의 상황을 동시에 고려하며, 어떤 구조로 전세를 세팅할지까지 그림을 그리고 준비해야 리스크 없는 투자가 가능합니다.

※ 위 방식은 현재 시점 기준이며, 규제는 언제든지 더 강화될 수 있기에 최악의 경우를 가정하고 내가 감당가능한지를 반드시 검토 후 매수를 진행하는 것을 추천드립니다.

|2. 6.27 규제가 우리에게 기회인 이유

앞서 정리한 전략들은 지난 한 달간 제가 현장에서 고군분투하며 직접 부딪히고 깨달은 방법들입니다. 수차례 시도했지만 매도인에게 거절당하기도 했고, 규제 이후임에도 불구하고 가격이 전혀 깎이지 않아 답답했던 순간도 많았습니다.

그럼에도 제가 6.27 대출규제를 ‘기회’라고 말하는 이유는 분명합니다.

현장에는 우리처럼 어떻게든 투자하려고 발로 뛰는 사람은 거의 없었습니다. 투자자도, 실거주자도 시장에 잘 보이지 않았습니다. 결국 시장에는 매수세가 사라지고, 거래가 되지 않다 보니 매수자 우위 시장이 되었습니다.

처음에는 제 제안을 단칼에 거절했던 매도인들이 시간이 지나 거래가 안 되자, 하나둘씩 태도를 바꾸기 시작했습니다.

“주인전세는 절대 안 한다” 던 매도인이 결국 주인전세를 수용하고,

“왜 내가 전세 계약서를 작성해야 하냐” 던 매도인이 적극적으로 협조하겠다고 하고,

500만 원도 깎아주지 않겠다던 매도인이 오히려 더 큰 폭으로 가격을 조정해주기도 했습니다.

제가 최종적으로 진행하게 된 물건 역시 비슷했습니다.

지난 5월에는 네고 불가라며 강경하던 매도인이 최종적으로는 2천만 원을 조정해주었고, 내부 수리까지 직접 해주기로 합의했습니다. 그리고 마지막까지 전세 계약 협조를 꺼리던 매도인도 결국에는 집 비밀번호까지 알려주며 세입자를 맞출 수 있도록 적극적으로 도와주었습니다.

6.27 대출규제는 분명 투자자에게 큰 리스크를 안겨주는 규제입니다. 그래서 대부분의 투자자와 실거주자들이 발을 빼고 관망하는 시장이 되었습니다. 그러나 바로 그렇기 때문에, “어떻게든 방법을 찾아낸다”는 마인드를 가진 투자자에게는 더 큰 기회가 열리고 있다고 생각합니다.