안녕하세요. 제니입니다(구 친절한눈2). 

5개월차 초보인 저에게도 투자후기를 쓰는 날이 왔습니다!!!

1호기 계약을 마치고 상황을 복기해보겠습니다.

   올해 초 남양주에 있는 A아파트(8호선라인)으로 이사가야지! (이유는 8호선 라인중에 가장 가격이 저렴해서) 목표를 세우고 엄마의 추천으로 내마기 강의를 들었습니다. 내마기 OT때 자모님께서 “여러분 남양주에 있는 A아파트 8호선라인이라 괜찮다고 생각하시죠~” 하시며 입지의 중요성(땅의 가치)에 대해 처음 일깨워주셨습니다. 그리고는 같은 가격의 역세권 신축 동대문의 B단지를 추천하셨습니다. 마치 저 1명을 위해서 강의를 해주는 듯이 제가 목표로 했던 A단지를 언급하셔서 더 몰입이 되는 계기가 되었던거 같습니다. 그러다 공부를 하다보니 실거주보단 투자쪽으로 생각이 바뀌었습니다. 

 -투자 전략-

  저의 가용할 수 있는 현금은 최종 3억정도 (취득세, 수리용 5000만원 별도)

생애 최초 대출로 최대 6억 가능한 상황

==> 전입신고 후 전세를 놓을 계획

-기회를 주는 매물!-

1. 약점이 있다고? 기회다!! 

==> 타 호가대비 5천만원 저렴 + 1천만원 추가 네고

  퇴근하고 혼자 기대없이 간 매임에서 권유디님이 말씀하시는 약점이 있는 매물을 만났습니다. 벽지도 찢어져있고, 짐(쓰레기?)가 정말 박스채로 많아서 바닥자체가 보이지 않아 타 매물 대비 5천-7천만원 저렴하게 나왔습니다. (세낀 매물보다 5천 저렴)

  매도인 분께 벽지+도배 정도만 하고 전세줄거라고 매임 때 미리 말씀드렸었고(예의바르고, 공손하게 자금이 빠듯함을 어필…^^), 매물을 본 뒤 부사님을 통해 기본 수리할 정도만 도와주시면(네고) 너무 감사하게 바로 계약하겠다고 말씀드렸습니다. 2주전 신혼부부가 네고할때는 안됐다고 하는데 타이밍이 좋았는지 성사가 되었습니다^^

2. 매도인의 사정을 들어봐라! 네고의 여지가 있다!! Win-win

  매도인의 이사를 가는 이유가 뭔가요? 하고 사정을 듣다보니, 매도인이 9-10월에 바빠 이사갈집을 알아볼 시간이 없어 잔금기간을 늦추길 원하셨습니다. 그래서 잔금기간을 늦추는 대신 중도금을 없앴습니다 

==>기존 계약금 입금시+중도금으로 1천만원에 진행 (1천만원 중도금 입금하여 계약파기 방지)

혼자 매임을 갔지만 유디님께서 귀에 속삭여주시는거 같았어요^^ 유디님 감사합니다

-투자해도 되는지? 저환수원리!!!-

1. 저평가

‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게 산다.

4급지 2등 생활권 역세권 구축이며(선호하는 생활권)

6월에 전고점 갱신하였으며(가치있는 아파트)

전고점 대비 -7% 저렴한 가격(싼 가격)으로 계약.

2. 환금성

매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것(저층, 탑층 제외,300세대 미만 제외)

5층 물건이고, 앞동이 반트인뷰, 남동향, 1000세대 이상

계단식 방3/화1 (화1은 드레스룸으로 변경)

3. 수익성

보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

타 물건 호가 대비 5천만원~7천만원 저렴한 물건 +1천만원 네고(현재 호가 겸 6월 전고점 대비 -7%)

*기본수리 1000만원 예정

수리 후 전세입자를 비교적 높은 금액에 구할 예정(투자금 최소화)

즉,  6천만원~8천만원 저렴한 만큼 안전마진

4. 원금보존

전세가율 높은 단지에 투자+원금을 절대 지킨다.

현재 54%의 전세가율을 보이며, 공급이 집중적으로 많은 지역이므로 2025년 11월 이문아이파크자이 입주가 마무리 되는 내년 하반기에는 전세가가 더 높아질 것으로 예상됨. (2025년 1월, 6월 대규모 공급으로 인해 현재 매매가와 전세가가 눌려있는 상태)

*래미안라그란데 전세 10개

*휘경자이디센시아 전세 37개

5. 리스크

감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.

공급이 많긴 하지만, 특정시기와 지역에 집중되는 경우는 -> 당장 투자금은 많이 들지만 싸게 살 수 있는 기회!!! 

25년도 1월, 6월, 11월에 대규모 입주 예정이며, 2027년도 1월부터 주변지역(성북구, 중랑구) 매달 1000세대 이상 입주 예정.

==> 대응의 영역: 주변 신축과 입주기간 겹치지 않는 시기에 전세를 놓는다.

-사전에 매매계약서 확인 및 특약 조율-

  사장님께 계약서 작성시 중대하자에 대한 내용을 다시한번 특약으로 넣어주시길 부탁드렸고, 사전에 작성된 계약서를 보여달라고 부탁드렸습니다. 전날 저녁6시에 온 계약서에 작성된 특약사항은 이렇습니다.

1. 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 매수인은 현장 방문 답사 및 등기사항 전부증명서를 확인하고 계약을 체결함.
2. 등기사항 전부증명서상 하자없는 상태의 계약이며, 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 관리 변동을 일으키지 않도록 한다.
3. 본 목적물의 중대한 하자(누수 등) 발생 시, 잔금일까지는 매도인이,  잔금일 이후 하자는 매수인 이 책임지기로 한다.

   “현 시설 상태에서의 매매 계약이며” 문구가 있으면 잔금일 전에 누락된 하자(샷시,  수도꼭지 등) 발생시 매도인이 수리하지 않아도 된다고 합니다. 그리고 중대한 하자는 육안으로는 확인하기 어려워, 잔금일 이후에도 매도인에게 청구할 수 있도록 민법에서 보호해주는 내용이지만, ‘본 목적물의 중대한 하자(누수 등) 발생 시, 잔금일까지는 매도인이,  잔금일 이후 하자는 매수인 이 책임지기로 한다.’ 문구가  있으면 특약이 우선되기 때문에 보호받기가 어렵다고 합니다. 

  이런 내용을 부사님께 말씀드리니 처음에는 유튜브에 잘못된 내용이 돌아다니는 거라고 하시다가, 민법 제 575조, 제 580조를 보여드리니 법령이 애매해서 통상 잔금일까지로 한다며 변경이 어렵다고 하셨습니다. 계약금 납부전에 이 문제를 공론화시켜 매도인이 ok한다면 특약을 넣어주겠다고 하셨습니다. 

  부사님이 매도인편이구나!(자모님 강의중 들었던 내용) 생각이 들어 대화 주제를 바꾸어 ‘바로 전세 맞출건데 전세도 도와주세요’라고 말씀드리자 3시간 동안 실랑이하던 특약문제가 해결되었습니다. (알고보니 집주인의 이사갈집을 알아봐주시는 중)

-새로운 특약 넣기-

1. 현 시설물 상태의계약이나, 잔금일 전에 누락된 하자 발생시 매도인이 수리하기로 한다.

단, 중대한 하자에 대해 미고지 후 발생하는 하자는  민법 제 575조 및 제  580조에 의거하여 담보책임을 부담한다. (중대한 하자의 범위: 구조상 안전에 영향을 줄 수 있는 균열, 누수, 결로, 보일러 고장, 주요 배관 이상 등 정상적인 사용이 불가능한 하자로  한정하며, 노후로  인한 경미한  하자 또는 통상적인 유지보수 범위는 제외한다.)

2. 본 부동산의 인도일은 잔금일과 동일하며,  매도인은 해당 일자에 부동산을 전유 및  전용 가능한 상태로 인도하여야한다. 

3. 잔금일까지의 제세공과금, 관리비 등 일체의 비용은 매도인이  부담한다.

이렇게 3가지의 특약을 월부의 가르침을 받아 넣게 되었습니다. 

-계약금까지의 복기-

  허허… 원래 이렇게 1호기까지의 여정이 험란한가요??? 투자할 물건만 pick하면 끝인줄 알았는데 이제 시작이라니요!!

잔금(주담대 대출), 인테리어, 전세빼기 등 아직도 공부하고 준비할 것이 많습니다. 혹시나 놓친 것이 있을까 수강했던 강의자료를 복기하며 월부 강의의 위대함을 느끼고  있습니다.

  선배님들께서  왜 1호기를 한 뒤 강의를 수강하면 배울 수 있는 깊이가 다르다고 한지 조금은 알겠습니다!!!

잘한 점: 

1. 월부강의를 복기 한 것

2. 주말에는 서투기 지역 임장+평일에는 후보지 매임을 다닌것

3. 적극적으로 배운 내용을 활용하여  네고해본 것

치명적으로 아쉬운 점: 

1. 대출상담을 3번이나 꼼꼼히  진행했다고 생각했는데,  마지막에 전세입자 근저당 상환조건부 전세 대출이 막힌점을 놓친것

   (내년에는 바뀐다는 상담사의 말을 믿으면  안된다고 생각이 듭니다..) 

   => 대응의 영역!! 대응하자!!!

    

 2. 언젠가는 투자한 집에 실거주 하지 않을까라는 기대감을 버리지 못해 강북쪽을 고집한 것

  마지막까지 저에게 많은 도움을 주신 저와 함께하셨던  모든 조원분들과 당귤님, 바스크치즈님, 갓생살즈아님께 special thanks to를 드립니다. 

…사랑합니다♡