안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"
열사사입니다.
이번 달 저는 1호기를 갈아타기 한
n호기의 잔금을
약 일주일 앞두고 있는데요.
"모든 물건이 다 나의 스승이다"
라는 말처럼
1호기의
매수-보유-임대-매도까지
모든 사이클을 돌리면서
정말 많은 것들을 배웠습니다.
오늘은 그동안 배운 것들을
다시 한번 정리해보려고 합니다.
순서 상관없이.. 느꼈던 것들을
진솔하고 솔직하게 한번 작성해보겠습니다.
매매, 전세, 매도
모두 영향을 주는 "선호도"
제가 매수했었던 1호기는
광역시 1급지의 중간 생활권
그 생활권 안에서 꼴지 단지인
93년식 구축 복도식 59입니다.
즉, 땅의 가치 / 생활권의 우선순위는 높지만
단지의 선호도는 굉장히 빠지는
특성이 있는 단지였습니다.
오죽하면 해당 지역을 임장하면서
이 단지를 들어가보고
한 20초만에 "여기는 투자 안하겠다~"
하면서 뒤돌아 나왔던 기억(...)이 있는 단지인데요.
그럼에도 절대적으로 저평가된 금액과
실거주 성격의 투자였다는 특성으로
매수하게 되었던 단지였습니다.
이 단지는 "선호도"가 많이 빠지는 단지였고
그 선호도라는 게 투자의 전 과정에서
너무나 큰 영향을 미친다는 것을
보유하는 내내 느끼게 되었었는데요.
사람들이 좋아하지 않는 단지
(=선호도가 빠지는 단지)
라는 것의 의미는
1. 전세도 잘 안 나가고
2. 공급에 대해서 매매/전세 모두 방어가 잘 안되고
3. 심지어는 매도도 꽤 어려운 편
이었습니다.
즉, 다시말해서
보유-운용의 난이도가
상대적으로 높다는 것이었습니다.
그런 특성으로 인해서
매수-매도의 기간 동안
해당 지역에 내내 많은 공급이 있었고
너무나 저렴한 금액에 매수했음에도
매매-전세가 모두 떨어지는 경험을
해볼 수 있었던 기억이 나네요.
매수 당시에 거의 전고 대비 40% 수준의
금액이었음에도
그게 한 45%까지도 빠지더라구요?
(허허허)
또한 전세빼기/매도의 난이도도 상당히 어려웠고
이에 따라 보유하면서 신경쓸 것들이 참 많았습니다.
그럼에도
선호도가 빠지는 단지일지라도
"아파트"였으며
저환수원리라는 원칙을 지켜
매수한 단지였기에
다행히 매도는 어떻게든 되긴 하더라구요.
(감사하게도...)
이처럼 선호도라는 것이
매수-보유-매도 전 과정에서
크게 영향을 미친다는 것을 배웠습니다.
선호도의 의미
1. 선호도가 낮으면 전세 빼기나
매도의 난이도가 상대적으로 높다
2. 선호도가 낮으면 공급/하락장에
매매/전세 방어가 상대적으로 잘 되지 않는다
3. 원칙을 지킨 매수라면 그래도 괜찮긴 하다
조급함이 가장 큰 적
첫 매수를 하면서
가장 어려웠던 점을 꼽으면
단연코 "조급함"이었습니다.
이 물건이 날아가면
이만한 건 더이상 없을 것 같고
나 말고도 너무나 많은 사람들이
같은 물건을 보는 것 같고
지금 협상된 금액이
더이상은 10만원도 조정이 안될 것 같은
그런 조급함이 정말 많았는데요.
특히나 첫 투자였던 만큼
대안이 되는 매물도 없었고
협상이나 매수의 경험도 없다보니...
부사님께도 정말 많이 휘둘렸던 것 같습니다.
제가 1호기를 매수했던
23년도 7월의 시장은
찐 바닥이었던 23년도 초를 지나며
서울에서는 1~2급지 단지들이 날아가고
지방에서는 1급지 최상위 단지들
그리고 상위 단지들의 호가가 조금씩 올라가는
그런 시장이었습니다.
그런 시장에서 저는
"제가 보고 있는 단지까지
이 흐름이 오지 않을까?"
"대안이 없어 이 단지가 날아가면
더이상 살 수 있는게 없지 않을까?"
라는 조급한 마음이
생겼던 기억이 납니다.
그러나 예상과는 달리
상승하던 시장은 또 꺾이고
제가 매수했던 때보다도
호가가 더 내려가는 시장을 만나게 되었습니다.
그런 경험을 통해서
"예측"은 참 의미가 없고
아무리 싸게 샀다고 해도
하락은 만날 수 있으며
결국은
"싸게 사서 (버티고) 비싸게 파는 것"의 의미를
진짜 체득할 수 있었던 것 같습니다.
조급함을 물리치는 법
1. 대안 매물 가지기 -> 전수조사와 많은 매물임장!
2. 물건은 날아가는게 당연하다는 마인드로
3. 시장의 예측은 무의미하다.
언제든 분위기가 바뀔 수 있다는 걸 이해하기
보유의 핵심은
"물건에 대한 확신"
마지막으로 배운 것은
"물건에 대한 확신"의 중요성입니다.
저희는 바텀업 투자자로서
임장-임보라는 과정을 통해
지역을 깊게 이해하고
물건에 대해 확신을 키우는 과정을 거치는데요.
물건을 보유하며 "부침"을 겪다보니
이 확신이 왜 중요한지 드디어 알겠더라구요.
위에서 이야기한 것 처럼
공급이 많은 지역에 투자했던 1호기는
매매-전세가 동시에 하락했고
그 하락한 기간 내내
저는 영 속이 쓰렸는데요...
싸게 삿다는 것을 알고 있으며
그때로 돌아가도 이 단지, 이 매물이 최선이라는
생각이 있었기에
그럼에도 불구하고 마음을 다잡고
보유를 할 수 있었습니다.
그런데 만약
이러한 확신이 없는 상태에서
매수했었더라면
과연 내 멘탈을 지킬 수 있었을까?
라는 생각이 들더라구요.
(다 알고 있어도 속이 쓰린데
모르면 얼마나 멘탈이 나가겠습니까)
이 과정을 통해서
지금 저희가 하고 있는 임장-임보
그리고 노력들이 없다면
결국은 보유가 참 어렵겠구나..
라는 배움을 얻을 수 있었습니다.
"물건에 대한 확신"이 중요한 이유
1. 그 물건이 당시 나에게 최선이었다면
후회하지 않을 수 있다
2. 오르지 않거나, 하락하더라도 보유하기 위해서
물건의 가치에 대한 확신이 있어야 한다
이외에도 1호기는 저에게
수리, 단기 임대, 전세빼기, 매도, 대출... 등등등
정말로 많은 배움을 가져다 주었습니다.
돌이켜보면 과정을 통해 배우게 된 것들이
더 나은 투자를 하기 위해서
더 나은 투자자가 되기 위해서
너무나 값진 것들이었습니다.
이 글을 읽으시는 분들도
1호기 투자라는 소중한 디딤돌을
꼭 만드셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!
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