1호기로 실거주 고려하시는 분들은 "이것" 꼭! 챙기셔야 합니다! (생애최초 취득세 감면 요건, 취득세 감면 수정신고 방법) [열사사]

(작성 기준일 2025.03.26)

안녕하세요.

월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"

열사사입니다.

조금 슬픈 이야기로 시작을 하자면,

저는 지난 2월,

예상 못한 세금으로

약 270만원을 지출하였습니다.

(내 소중한 종잣돈이...)

이는 "생애최초 취득세 감면" 정책에 대해

잘 모르고 있었기 때문이었는데요.

모르고 있다가 몇백만원 정도가

갑작스럽게 나가니

참 당황스럽더라구요.

1호기를 하실 분들,

혹은 내집마련을 하실 분들이라면

(특히 생애최초 취득세의 적용이 된다면!)

저와 같은 실수를 하시지

않으셨으면 하는 마음으로

나눔글 슥 작성해보겠습니다.

생애 최초 / 신생아 가정

취득세 감면 정책

현재 주택 구매시

"생애 최초" 취득이라면

취득세를 200만원 감면해주는

아주 감사한 제도가 시행되고 있습니다.

물론 필요 요건 중에

실거주 및 전입 요건이 있어

저희가 진행하는

일반적인 전세 레버리지 투자에서는

적용하기는 어렵습니다...만

혹시나 1호기를 실거주 등으로

마련하게 된다면

충분히 적용을 받을 수 있게 됩니다.

저도 지난 23년도..

1호기를 실거주로 매수하며

해당 정책으로 취득세를 감면받았던

감사한 기억이 있는데요.

사실 그러면서도

이 취득세 감면 정책에 대해

정확히 모르고 있었던 것 같습니다.

특히나 중요한 부분은

이 취득세 감면 정책의 "요건"입니다.

자세한 요건은 다음과 같습니다.

생애 최초 취득세 감면 요건

1. 본인과 배우자가 주택을 소유한 이력이 없을 것

2. 주택 가액 12억원 이하일 것(2025년 기준)

3. 취득 후 3개월 내 전입 및 3년 이상 실거주할 것

해당 조건 만족시, 취득세 최대 200만원 감면

신생아 가정 취득세 감면 요건

(2024년 이후 신설)

1. 2024년 1월부터 2025년 12월까지 출산한 가정

2. 출산일로부터 -1~+5년 이내 주택 취득시

(ex. 주택 취득 후 1년 내 출산시 감면 가능)

(ex. 2025년 3월 출산 -> 2030년 3월까지 감면 가능)

2. 주택 가액 12억원 이하일 것

해당 조건 만족시, 취득세 최대 500만원 감면

2025년 현재 기준

취득세 감면 정책은 이렇게 2가지입니다.

그 중, 조심해야 할 부분이 있다면

생애 최초 취득세 감면의

3번째 항목

"3개월 내 전입, 3년 실거주 유지" 부분인데요.

혹시 3개월 내 전입신고를 하지 못하거나

실거주를 하다가도

3년이 되기 전 전입을 빼게 된다면

(= 매도 혹은 전세주고 나가기)

감면 받은 취득세를 다시

뱉어내야 합니다.

그런데, 그게 끝이 아니라

각 지역 구의 세무소를 통해

취득세 감면 수정 신고를 진행하고

감면받은 취득세에 대한

"이자"와 "가산세"도 함께 납부하게 됩니다...

생애최초 취득세 수정신고

가산세 및 이자

이처럼 생애최초 취득세 요건이 맞지 않아져

수정 신고를 하게 된다면

원금과 함께 붙는 금액들이 있는데요.

이자의 경우, 취득세 납입일 (= 매수 잔금일)로부터

수정신고 해당일까지

매일 원금의 0.022% (= 하루당 약 440원) 가 가산됩니다.

가산세의 경우, 미신고 가산세로 들어가

원금의 20%인 40만원이 붙게 됩니다.

그나마 다행인 점은

수정 신고 사유 발생일로부터

3개월 내에 자진신고를 하면

그 중 30%를 감면해주어

총 28만원이 가산세로 붙게 됩니다.

복잡하죠?

예시로 설명해보면

다음과 같습니다.

1. 2025년 1월 1일에

생애최초 취득세 감면을 받고

2025년 12월 31일에 부득이하게

매도하거나 임대를 주게 된다면??

(+ 3개월 내 수정신고를 한다면)

원금 200만원(+ 지방교육세 20만원) * 0.022% * 365일

+ 무신고 가산세 28만원

을 계산하여

총 265만 6천원을 납부하여야 합니다.

즉, 원래 내야 할 취득세 220만원에

추가로 45.6만원을 더 납부하게 됩니다.

저의 경우는 매도 및 갈아타기를 준비하며

감면받았던 취득세를 다시 납부하였는데요.

위와 비슷한 조건에

약 1년 6개월 정도 이자가 붙어

총 270만원 가량을 납부하게 되었습니다.

(ㅠㅠ)

아무튼 계산 식은 복잡하지만

알아야 될 핵심은 다음과 같습니다.

1. 생애최초 취득세 감면의 경우

생각보다 요건에서 벗어나는 경우가 많아

조심하여야 한다.

(특히 3년 실거주!)

2. 세금은 수정 신고 사유가 확인되면

최대한 빨리 수정신고를 진행하는게 낫다.

만약, 수정신고 대상이 되었는데

모르고 넘어갔다가 한 4년 정도 지나 추징이 된다면

한번에 약 320만원 정도를

갑자기 납부해야 할 수도 있습니다.

이처럼 이자가 매일 매일 붙기때문에

알게된 날부터 최대한 빠르게 신고하는 게

그나마 낫다고 할 수 있습니다.

생각보다 월부 내에서도

1호기를 실거주로 매수하시거나

혹은 내집마련을 목표로

하시는 분들도 많으시기에

이러한 부분 유의하시기를 바라는 마음으로

취득세 감면에 대해 정리해 보았습니다.

역시나 세금 공부는

미리 미리 하는 게 맞다는 걸

이렇게 또 다시 한번 느끼게 되네요....

긴 글 읽어주셔서

진심으로 감사합니다!