관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
투자의 막바지 ⅓ 레이스 - 전세계약
성공투자를 위한 길이 앞마당을 늘리고 지역별 저평가 물건을 찾아 비교평가하는 데에 있다고 믿고, 투자의 반을 채우고 있는 중입니다. 그리고 그 중 나의 사정에 제일 좋은 것을 사면 뿌듯함으로 두 발 뻗고 잘 수 있을 것이라 상상을 하면서요. 감히 그 기분 좋은 상상에는 매매 계약서를 챙기는 모습이 마지막 장면 인줄 알았는데, 그 부분은 ⅔ 지점이었습니다. 남은 ⅓ 레이스, 전세계약을 과소평가 했더군요.
2주차 강의내내 양파링님이 전세계약의 모든 변수와 조건을 세세히 알려주실 때, 전세게약은 매매 투자후 프로세스가 아니라, 매매 물건 고를 때 같이 고려해야 하는 중요사항이란 생각이 확실히 들었습니다.
- 전세 세팅을 잔금날짜에 맞추지 못하면 추가적인 투자금을 마련 => 시간적, 금전적 비용
- 주인전세, 세안고 물건을 선택시 => 게약시 임대,잔금 리스크 해소 2년(임차인의무) + 2년(임차인권리)
세낀 물건을 고를 때 => 임대기간 만료시점에 공급 수량 체크 (역전세, 공실 대응하도록)
====> 감당할 수 있는지 고려 후, 투자 선택
단지, 생활권, 공급 (전세가 설정)
세낀 물건이 아닌, 새로 전세를 맞춰야 할 때, 적정 전세가는 부르는게 값일까? 네이버 시세의 호가를 눈치보며 정하는 것일까? 단지 비교시 저환수원리를 원칙으로 고르는 것 처럼, 전세가격 설정에도 원칙이 있었습니다. 바로, 단지, 생활권, 공급!
- 매수하고자 하는 단지 평형대 전세가와 위, 아래평형대의 전세가를 비교하기
- 생활권내 입지, 구조, 면적 등들 고려하며 전세가 비교해보기
영향권내 공급 물량 점검
공급 / 수요 / 포트폴리오 (임대기간 설정)
계약 때 뿐만 아니라 잔금을 치루기 까지, 심지어 전세 세팅 후 재계약 시점에도 주변의 입주 물량이 리스크가 될 수 있다고 합니다. 그렇다면, 공들여 찾은 물건을 포기해야 할까요? 임대기간을 설정하거나, 포트폴리오 설정으로 리스크를 최소화 하도록 할 수 있습니다.
계약 때 부터 세안고 물건의 남은 전세 기간을 살펴보기
=> 입주 물량이 많은 시기에 영향을 최소화 (싼물건 < 리스크 적은 물건)
투자 대상의 지역/단지/평형 특징 이해하기
=> 학군지+30py이상 (겨울방학 성수기) VS 10~20py (결혼,입학,취업 시즌 성수기)
처음 임대만료일 설정시 2년 +- @로 설정하여, 비수기 피하기
임대포트폴리오 구성: 재계약 시기와 지역을 분산
=> 물량공급의 다중 피해를 피하고 회수된 투자금으로 리스크 헷지 가능
등기부등본 & 매매/임대 계약서 파헤치기
매수 결정시 체크할 사항, 매매계약서 작성방법, 임대 계약서 작성법을 꼼꼼히 알려주셔서 다소생소한, 타인에게 의존하며 수동적으로 진행될 수 있는 사항들을 잘 이해하게 되었습니다. 작성 후, 모든 관련 사항이 작성된 대로 법률적 해석이 이루어지기 때문에, 무척 도움이 되는 강의 였습니다.
실제 투자 및 임대과정을 가감없이 자세히 전달해주시고, 다양한 경우와 대처법을 알려주셔서 든든한 가이드 북이 될 것 같습니다
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