[열반스쿨 기초반 87기 79조 도로로로]안양시 동안구 호계신성미소지움 수익률 분석 보고서

✅아파트명

안양시 동안구 호계신성미소지움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A등급 

안양시 총 종사자수 272,065 A등급 

안양시 동안구 종사자수 181,783 B등급

2. 교통 A등급 

 강남 53분/여의도 58분/ 시청 58분 

3.학군 A등급 ?

호계중 78.9%(안양시 동안구 내 12위) C등급

범계중 93.1%(안양시 동안구 내 3위) A등급 

신기중 87.2%(안양시 동안구 내 8위) B등급

4. 환경 B등급

킴스클럽 평촌2점

홈플러스 평점

5. 공급  A등급 

평촌두산위브더프라임 2025-08 456세대

안양자이더포레스트 2026-05 483세대

e편한세상평촌어반밸리 2026-10 458세대

평촌자이퍼스니티 2027-12 2,737세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 호계신성미소지움 32평 현재 매매 5.5억, 전세 3.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 4.81억 전세 3.25억

예상 수익률 계산해보기 : 수익(매도금액-매수금액)/투자금x100%

현재가로 매입 후 전고점을 넘는 시점 수익률 : 83.3%

현재가로 매입 후 전저점까지 떨어진 시점 수익률 :  -38%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

-입지 부분에서 A/A/A/B/A 등급으로 평가하였음

-직행 버스 이용 시, 배차간격이 길지 않아 시 강남역까지 소요시간 60분 안쪽으로 예상되며 

도보로 20분 거리에 위치하고 있는 4호선 범계역 이용 시 강남역까지 소요시간은 50분 이내로 예상됨

-학군의 경우 가장 가까운 범계중의 학업성취도가수준이 93.1%로 높은 편에 속하며, 호계초가 바로 앞에 있는 초품아에, 근처 아파트 단지와 학교가 잘 형성되어 있고 평촌학원가와 근접하게 있으므로 좋은편이라고 판단하였음

-환경 부분에서 균일한 택지 구조이며, 반경 1km내 대형마트는 두개지만 자차로 5분 거리에 호계종합시장이 있음

응급진료 가능한 대형병원이 자차로 7분거리에 있음

-but, 비교평가할 수 있는 대상이 없으므로 저평가 여부는 잘 모르겠다..ㅠㅠ

2) 환금성 : 

전고점이었던 21년 하반기를 제외하고는 거래가 꾸준히 있었으며 근처 아파트들의 거래량 또한 일정수준 나오고 있음으로 판단함. 환경적인 부분과 강남과의 거리를 고려했을 때 계속해서 수요가 있을 것으로 판단하였음

3) 수익률 :

투자금 1.8억으로 100%수익률을 위해서는 10년 동안 1.8억만큼 올라줘야 하는데 7.3억은 전고점 수준에 해당하므로, 

10년 보유한다고 가정했을 때 전고점을 넘어 매매가가 상승한다면  목표 수익률 100% 정도는 도달할 수 있을 것으로 예상됨

4) 원금보존 : 

강남과의 거리가 비슷한 다른 지역 중 주거환경을 비교할 수 있는 단지가 없어 입지 독점성 부분은 잘 모르겠음.

다만 지역 내에서는 주변 아파트들과 비교해 연식이 10년 정도 덜 되어 있다는 점, 초등학교를 품고 있다는 점에서 입지적인 장점이 있다고 생각함

공시되어 있는 전세가율은 70%로 높은 편이며, 전세가는 현재 24년 준공된 평촌트리지아(2,417세대)의 영향을 받고 있는 것으로 보임

5) 리스크 대비: 

27년 12월에 준공 예정인 평촌자이퍼스니티(2,737세대)와 재계약 시점이 겹칠 경우 위험이 예상됨

역전세 대응 가능할지 고려해야함

나의 투자 결론 : 앞마당을 늘려 비교해보고 확실한 가치를 알자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 선정하는 것부터 엄청난 고민이었고 임장 한 번 안가본 내가 이걸 과연 할 수 있을까 싶었지만 어제 강의 듣고 무조건 실행해봐야 한다는 주우이 강사님의 말씀에, 일단 해보자라는 마음으로 시작했습니다. 배운대로 알려주신대로 하나씩 채워가다보니 수익률보고서 하나가 완성되었네요! 강의를 듣고 막연하게 머릿속에 가지고만 있던 지식들이 정리가 되면서 조금은 제 것이 된 기분이 듭니다.

다만 어려운 점은 저의 생각이 맞는지 틀리는지는 모르겠다는 거에요.. ㅎㅎㅎ 매번 누가 채점해주고 오답을 알려주면 좋겠지만ㅠㅠ  스스로 해나가는 즐거움을 알고 최대한 원칙대로 하는 방향으로 잃지 않는 투자를 하기로 다짐해봅니다. 그리고 정말 발로 뛰어야지만 알 수 있겠다는 것을 느끼게 되었어요. 

√  앞으로 해야할일은 앞마당 넓히기!!