양파링님의 2주차 강의를 듣고 나니, 전세 세팅에 대한 두려움이 어느정도 해결되는 듯한 느낌이 들었습니다. 역전세 난 지역에서 전세 세팅을 하면서 정말 많이 미라클 모닝과 밤잠을 설칠 괴로운 나날들이 생각났거든요. 막상 전세에 대해서 하나하나 경험을 풀어주셔서 마치 복잡한 실타래를 풀어주는 명쾌한 해답지를 본 것 같은 느낌이양파링님의 2주차 강의를 듣고 나니, 팍팍한 육아와 직장 생활에 지쳐 잠시 잊고 있었던 제 안의 '투자 불씨'가 활활 타오르는 것을 느꼈습니다. 40대 워킹맘으로 살다 보면, 내 집 마련과 자산 증식은 늘 숙제처럼 따라다니는 과제잖아요. 그런데 막상 시작하려니 어디서부터 손을 대야 할지 막막했는데, 이번 강의는 마치 복잡한 실타래를 술술 풀어주는 명쾌한 해답지 같았답니다.

1. 전세, 양파링님과 함께 하는 전세 셋팅 A to Z

이번 강의는 단순히 집을 사는 행위를 넘어, 매수 후 임대까지 전 과정을 상세하게 짚어주셔서 '아, 투자할 때 이런 것 까지 고려해야 하는 거였구나!' 하고 무릎을 탁 쳤죠.

가장 인상 깊었던 건 역시 ‘적정 전세가 설정 3단계’와 ‘임대 기간 설정 시 고려해야 할 3가지’였어요. 

"전세가 올리면 빠진다고 생각하지만 그렇지 않다"는 역설적인 통찰은, 늘 제 머릿속을 지배했던 '높게 부르면 안 나갈 텐데…' 하는 걱정을 시원하게 날려주었답니다. 

아, 세상은 제가 생각하는 것보다 훨씬 유연하구나! 싶었어요. 

임차인을 구하는 과정까지도 투자 계획에 포함해야 한다는 말씀은, 마치 엄마들이 아이들 소풍 갈 때 도시락부터 간식, 물통까지 미리미리 챙기는 것과 같다는 생각이 들었죠.

현재 부동산 시장에 대한 명확한 분석도 큰 도움이 되었어요. 23년과 25년 6월의 시장 분위기를 서울, 울산, 광주, 부산, 전남 등 주요 지역별로 세밀하게 비교해주셔서 혼란스러웠던 제 머릿속이 싹 정리되는 기분이었죠. 

특히 서울 상급지들의 매매 호가 상승과 거래 활성화는 '아직 기회는 있구나!' 하는 희망을 주었고, 공급 물량이 가격에 미치는 영향을 00단지를 사례로 설명해주신 부분에서는 '아는 것이 힘!'이라는 걸 다시 한번 실감했습니다. 

"전세가가 빠르게 오르니 매수 기회!"라는 결론은 제게 '놓치지 않을 거예요!'라고 속삭이는 듯했습니다. 

수도권과 지방을 아우르며 '앞마당을 넓히는' 투자 전략을 강조하신 점도 워킹맘으로서 바쁜 시간을 쪼개 투자할 저에게는 아주 현실적인 조언이었죠.

그리고 드디어, 제가 가장 궁금했던 '전세 세팅 유형'! 1호기(잔금일에 전세), 2호기(매도자 전세), 3호기(세낀 물건)까지 유형별 전략을 배우면서, 앞으로 닥쳐올 수 있는 다양한 상황에 미리 대비할 수 있게 된 것 같아 마음이 든든합니다. 

매매 후 기존 임차인이 계속 사는 경우도 저에게 유리할 수 있다니, 모든 것이 리스크만은 아니라는 것을 배웠습니다.

처음 조건부 전세대출 제한 소식을 들었을 땐,  '어떡하지?' 하는 마음에 심장이 쿵 내려앉았어요. '아, 복잡한 대출 때문에 또 발목 잡히는 건가?' 싶었죠. 

하지만 양파링님의 "대출일에 소유권 이전 안 되게 하면 돼!"라는 시원한 한마디에 체증이 쑥 내려가는 느낌이었죠. 

매도인과의 협의, 현금 전세 세입자 우대, 심지어 가능한 은행 리스트까지 알려주신 건 정말 '꿀팁' 그 자체였습니다.

적용할 점: 앞으로는 최신 전세대출 규제를 항상 주시하고, 매도인과의 계약 협상 시 이 부분을 미리 염두에 두어 유연하게 대응할 겁니다. 학원 스케줄 짜듯, 부동산 대출 스케줄도 미리미리 파악하고 '플랜 B'를 준비하는 지혜를 발휘할 때죠!

2. 전세 리스크 최소화 하는 법

저는 지난번에 이미 임차인이 살고 있는 ‘세낀 물건’을 1호기로 매매했었는데요, 매매당시만 해도 전세 시장이 굉장히 좋았는데, 전세 만기일에 입주 폭탄으로 역전세를 맞았습니다. 

제가 1호기 전에 이 내용을 들었으면 좋았을텐데(들었을것 같은데, 기억했으면 좋았을텐데) 만기시의 주변 공급물량을 예측하는 것이 얼마나 중요한지, 또그것을 유연하게 계약할 때 이야기 할 수 있는 것을 몰랐는데, 조정해서 협의 하에 할 수 있는 것이구나..다시한번 중요성을 깨닫게 되었습니다. 

전세 보증금액, 임대 만료일, 갱신 요구권 사용 여부까지 꼼꼼히 확인해서 계약 할 때 리스크를 최소화 하도록 준비해야겠다 깨달았습니다. 

적용할 점: 앞으로는 세낀 물건을 볼 때, 등기부등본은 물론 기존 임대차 계약서를 꼼꼼히 살피고 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 반드시 확인할 겁니다. 또한, 임대 만료일 기준 주변 공급 예정 물량을 미리 파악하여 혹시 모를 역전세의 위험을 최소화할 거예요. 작은 실수도 큰 부담으로 다가오니까요. '돌다리도 두들겨보고 건너라'는 말이 부동산 투자에 딱 맞는다는 걸 깨달았습니다.

3. 내 물건을 '1등 전세 물건'으로 만드는 비법.

"전세를 빨리 빼는 것이 돈과 시간을 줄이는 지름길!" 이 말에 진심으로 공감했습니다. 시간은 곧 돈이고, 워킹맘에게 시간은 '금' 그 이상이니까요! ‘적정 전세가 설정’을 위해 단지 내 호가와 실거래가는 물론, 인접 생활권의 시세까지 파악해야 한다는 점은 마치 우리 아이 반 친구들 성적표를 보듯 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 의미로 다가왔죠. 특히 지방 소액 투자 시 '전세보증보험' 가입 가능 여부를 필수로 확인하라는 말씀은 제 투자의 안전장치를 마련하는 중요한 팁이었습니다.

적용할 점: 이제부터 제 투자 물건은 '그냥 전세'가 아닌 ‘프리미엄 1등 전세’로 만들 겁니다! 주변 시세와 경쟁력을 고려하여 적정 전세가를 설정하고, 부동산 중개인분들이 '이 집 좋아요!' 하고 적극 추천할 수 있도록 만들 거예요. 또한, 혹시 모를 상황에 대비하여 전세보증보험 가입 요건을 항상 확인하는 습관을 들일 겁니다. 내 소중한 자산, 내가 지켜야죠!

4. 리스크를 줄이는 법

"임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다"는 말씀은 제게 큰 울림을 주었습니다. 공급 물량 폭탄을 맞으면 전세금이 뚝 떨어져서 투자금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 경고는 정말 섬뜩했습니다.  '공급 물량'과 '수요 패턴(성수기/비수기)'을 고려하여 임대 기간을 설정하는 지혜가 필요하다는 점을 명심하겠습니다.

적용할 점: 저는 11월과 6월에 전세 만료일인데, 왜 그것을 조정할 생각을 못했을까, 아쉬웠습니다. 앞으로 투자를 결정할 때는 해당 지역의 공급 물량 스케줄을 꼼꼼히 확인하여 만기 시점에 리스크가 적은 물건을 선택할 거예요. 그리고 아이들 새 학년 준비하듯,전세 수요가 많은 성수기에 임대 만료일이 오도록 계약 기간을 조율하는 ‘센스’를 발휘할 겁니다. 

5. 법인 임차인과 리스크 관리

지난번 임차인이 법인 이었는데, 생각보다 어렵지 않았습니다. 그런데 특약 기재의 중요성과 '근질권 설정 통지서' 같은 실질적인 정보들을 알려주셔서 자신감을 얻었습니다. 무엇보다 대한법률구조공단 사이버 상담은 별표해 두고 상담해 봐야겠다는 생각이 들었습니다.  그리고 가장 중요한 진리! '싸게 사는 것'이 모든 리스크를 헷지하는 가장 강력한 수단이라는 것을 다시 한번 가슴에 새겼습니다. 욕심부리지 않고 5% 정도만 전세금을 올리는 ‘안정적인 운영’과 ‘분산 투자’의 중요성도 잊지 않겠습니다.

적용할 점: 법인 임차인과의 계약 시에는 특약을 정말 꼼꼼하게 살피고 필요시 법률 자문(대한법률구조공단-사이버상담)이용 가능. 그리고 '싸게 사서 안정적으로 운영한다'는 원칙을 제 투자 철학의 최우선으로 삼겠습니다.  계란을 한 바구니에 담지 않듯이, 시기별, 지역별로 분산 투자를 통해 어떤 시장 상황에도 흔들리지 않는 든든한 투자 포트폴리오를 만들어 나가고 싶습니다.

양파링님의 2주차 강의는 투자자로 전세 세팅을 매년 해야 하는 제게 부동산 투자의 길을 밝혀주는 등대였습니다. 막연했던 두려움은 구체적인 지식으로 바뀌었고, 부족했던 자신감은 '나도 할 수 있다!'는 용기로 채워졌습니다. 물론, 강의를 듣는 것만으로 모든 것이 해결되는 건 아니겠죠. 배운 내용을 항상 실전에서 생각이 나지 않고 까먹고 부동산 사장님의 지휘대로 가게 되는데, 정신 차리고  잘 복습해서 거인의 어깨위에서 나눠주신 경험을 잘 새겨야겠다고 생각했습니다. 40대 워킹맘으로서, 아이들에게 더 나은 미래를 선물하고 싶다는 간절한 마음과 양파링님께 배운 지혜, 그리고 저 스스로를 믿는 마음이 있다면 어떤 난관도 헤쳐나갈 수 있을 거라 확신합니다. 저가치, 환금성, 수익률, 원리보존, 리스크 대비라는 5가지 투자 원칙을 늘 가슴에 새기며, 전세 까지도 현명하고 안전하게, 그리고 꾸준히 투자 여정을 이어가겠습니다.

다음 강의가 벌써부터 너무나 기대됩니다! 제 투자 스킬 레벨업을 위해 앞으로도 열심히 정진할 테니, 따뜻한 응원 부탁드립니다! 45기 43조 화이팅이에요~!!