[열반스쿨 중급반_45,46기_가자10Y1M] 2주차 후기

전세 A to Z

1. 적정 전세가 설정 3단계
2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

전세는 ‘감’이 아니다.

전세 셋팅 프로세스.

일반적 프로세스

1. Best 잔금 날 = 전세 잔금일
2. 매매잔금일 < 전세 잔금일
3. 전세 못 맞춘 경우

특수 프로세스

매도자=전세입자 (주인전세,주전,점유개정)

매매 잔금 : 매매가 - 전세가 차익

주의 : 매매 계약 시 미리 협의 (전세로 거주 확인 필수!)

→ 매매 계약과 동시에 전세 계약 진행 / 매매 잔금, 전세잔금 일 동일 하게 

매매(전세계약 임차인) -> 매도 (전세낀, 세낀, 세안고) : 임차 승계

매매 잔금 : 매매가 - 전세가 차익

주의 : 가끔 내가 알고 있던 금액과 다를 수 있음. 가계약 전 ~억 ~00기간 확인 필요 / 특약 정보 확인 

중도금 의미 : 이 계약을 무르지 못하게 하는 것. 가격이 중요한 게 아니다. 송금했다는 것이 의미

■적정 전세가 설정 하는 법 : 단, 생, 공

■소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항

전세보증보험 가능한 전세가인지 ? 

■리스크 줄이는 임대기간 설정법 : 공, 수, 포

 임대기간 설정 : 공급에 영향을 받기에 적은 투자금이라 하더라도 역전세 리스크로 인해 투자금이 더 들 수 있음.

 > 투자금 회수지연, 재투자 기회상실

∴ 부동산 시장 분위기와 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 임차인이 달라질 수 있다.

임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때 투자자는 시장판단이 빨라야 한다.

시기에 가장 적합한 선택을 하고 본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요

■계약단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

1. 매수 결정, 2. 매매 계약, 3. 임대 계약

임대계약서

 -. 근질권설정 : 은행 전세임대 대출 

※주의 : 전세금 반환 시 근질권 설정 기관에 납부 해야함.

■임대리스크

-> 입주 물량 등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악 할 것

즉, 임대 기간 설정 시 공급 시기를 피해서 설정

-> 임대 최고가를 고집할 필요 없음 > 투자금 회수

-> 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

->지역 내 안좋은 지역까지 가봐야 좋은 지역을 알아본다.

   스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다.

-> 무엇보다 살 때 싸게 하는 게 중요하다.

※장기 보유하며 안정적으로 운영하기 위해선 적정 상승률을 유지하는 것이 안전하다.

느낀점

강의 수강 전 매물을 보며 호가에 올라온 매물 전세가에 아무런 생각 없이 받아들이기만 했던 것 같다.

이 물건을 매입했을 때 이정도 가격에 나간다에 그대로 생각을 한 것이다.

강의를 수강 하고 이 매물의 전세가가 이 가격이 정말 맞을까. 주변 공급에 대한 생각은 덜 했던 것이다.

전세금을 많이 받아야 내가 할 수 있는 투자에 더 다양하고 원하는 단지를 할 수 있기 때문에 

하지만, 이건 나의 리스크를 키우는 생각이었다.

리스크를 줄여야 안전하고 내 물건을 지키는 방법일테니까

매수는 투자가 아니다. 매수 + 전세 까지가 내가 하려는 투자

적절한 가격과 시장 상황에 맞게, 그리고 올바르게 투자를 할 수 있을 것 같다. 

적용

1. 세낀 물건 잘 정리 할 것.

2. 각 물건 마다 정리 하기.

 -. 전고점에 비해 현재 매매가. 전세 가격. 투자금 비교

3. 적정 전세가 정해보기

4. 앞마당 늘리기

5. 시장상황에 맞춰서 유연히 대응 할 것.