관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
열중 2강 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 전세 A to Z
전세 마스터 가즈아
매수 경험도 없는 지금 전세 마스터? 사실 이렇게 생각한 것이 없지 않아 있었지만
양파링님이 그 점을 꼭 집어서 말씀해 주셨다. 집을 사야 하는 것밖에 안보이면 집을 산후에 무슨 일이 벌어질지 어떻게 어떤 수준에서 어떤 준비를 해야 하는지 모를 수밖에 없다고, 전세마스터가 결국은 투자의 마스터가 되는 것이라고 !!!
part 2. 전세 세팅을 위해 알아야 할 것
3개의 계약서가 생겼다. 3건의 매매후 전세 세팅을 시물레이션 해서 매수 후 전세 놓을시 어떤 경우가 있는지 상세하게 알 수 있었다. 일반적인 전세 놓기(내가 전세입자를 구해야 하는 것), 주인전세, 세 안고 매수 등 모든 것은 계약 전부터 어떤 상황인지를 알아야 전세 세팅까지 잘 갈 수 있다. 특히 전세 낀 물건과 주인 전세 물건이 어떤 특징을 가지고 있고 어떻게 선택해야 하는지 정리하는 건 물건 선택의 범위를 넓혀 줄 수 있다.
투자는 매수 + 전세놓기까지다. 전세놓기까지 끝내고 치맥을 먹자 .
part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
적정한 전세가 알기
내 물건을 1등으로 만들기 위해서는 적정한 전세가를 알아야 한다. 적정 전세가를 설정하기 위해서는 이 세가지를 기억할 것! 단지! 생활권! 공급!
단지내 같은 평형뿐 아니라 위, 아래 평형의 전세가를 파악하여 내 물건의 적정 전세가를 설정한다. 내 단지를 파악했다면 이번에 주변 경쟁자를 살펴본다. 같은 생활권내에서 경쟁이 될만한 다른 단지들의 전세가를 파악한다. 내 물건에 영향을 줄 수 있는 인근 지역의 공급물량을 점검한다.
리스크를 줄이는 임대기간 설정하기
리스크를 줄이는 임대기간을 설정하려면 공급, 수요, 포트폴리오를 알아야 하는데 그중 공급은 전세를 맞출 시기 뿐 만이 아니라 2년 후 재계약시점의 공급까지 생각해야 한다는 점이 허를 찌르는 느낌이었다.
그리고 임차인을 고를 수 없는 환경 일 때는 이것 저것 내입맛에 맞는 임차인을 고를 것이 아니라 빠른 시장판단으로 어떤 특약을 넣어서 불리한 조건을 보완할지를 생각하고 임차인을 가능한 빠르게 들이는 것이 중요하다는 것을 알았다.
part 4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅
파트4부분은 실제로 계약을 하는 것 같은 기분이 들만큼 아주 상세하게 이야기해주셔서 너무 가슴 두근두근 하면서 강의를 들었다. 등기부등본을 통해 권리 상 하자를 체크! 특약에 불리한 내용은 없는지 체크! 서로 동의한 내용인지 체크! 법률상 문제가 될 만한 부분은 반드시 체크하여 확인! 계약이라는 법률 행위를 하는 것을 명확하게 인식하고 모든 책임은 나 스스로의 몫이라는 것을 다시 한번 체크!
part 5. 임대 리스크 줄이는 법 실전투자사례
양파링님의 실전투자사례을 통해 내가 미리 공급을 예상했지만 생각과는 다르게 더 큰 파장이 올 수도 있다는 것을 염두에 두고 적정시기를 놓쳤 때 어떤 기회 비용을 지불해야 하는지를 잘 설명해 주셨다. 안정적인 운영을 위해서 적정 상승률을 유지하는 것이 역전세에 대해 유연하게 대응할 수 있다는 것을 보유 과정을 통해 보여주셨다.
강의를 들으면서 산 넘어 산이라더니 매수 넘어 전세까지 첩첩산중이구나 이런 생각이 잠시 들기도 했으나 투자에서 전세가 매수의 덤이 아니라 매수와 전세는 한몸이구나 하는 것을 많은 사례와 과정을 통해 알려주셔 매수 시 전세까지 양면을 모두 볼 수 있는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었다.
양파링님의 말씀처럼 매수 후 전세 꼭 잘 빼서 양파림님 여기 보세요!!라는 글을 꼭 남기겠습니다. ^^. 긴시간 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
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