열중 2주차 양파링 전세 A to Z 강의후기_Min Bae

양파링 님 강의 후기

반년 안에 첫 번째 투자 매물을 매수하는 걸 목표로 하고 있는 저에게, 양파링 님의 강의는 정말 큰 도움이 되었어요.
특히 임대 세팅과 관련된 실전 정보들이 아주 유익했습니다.

투자=매매+임대

매수를 함과 동시에 전세가 진행 되기 때문에 단순히 집만 싸게 사는거에만 집중을 하다보면 전세를 구하다 ‘’아차!'' 하는 경우가 발생 할 수 있을 수도 있기 때문에, 이번 강의에 초집중 해서 들었다.

전세 세팅 유형 3가지와 특징 & 리스크

1. 일반적인 전세 세팅
2. 주인전세: 새로 임차인을 구해야하는 경우가 아니기 때문에 잔금날이 한달도 안되서 있는 경우가 많음. 특수한 경우기 때문에 가계약하기 전부터 집주인이 말해야함. 조건 협의가 미리 다 되어야함. 거래가 빠름. 주인이 언제까지 사느냐에 따라 만기시점 공급장이 있을 수 있음 - 특히 청약준비나 광명입주장 때문이라면.. 전세만기 정하기 전 반드시 공급물량 확인!! 매매계약서 작성 시 특약에 집 보여주기 협조를 반드시 쓰자. 하자체크: 계약서 쓰는 날. 관리사무소 미리 찾아가서 윗집 누수 접수된 경우 있는지 (신고이력) 확인.
3. 세낀전세: 전세 조건을 미리 파악 하고 있어야함. 매도자-전세입자 계약서의 사본을 개인정보 가리고 날짜와 특약정보를 미리 매수자에게 공개를 해야함. 계약서를 세번 꼭 확인!. (가계약전- 계약인 정보 가리고, 계약일-사본, 잔금일-원본을 받음)

천안 두정동 세낀 매물 시뮬레이션

가장 도움이 되었던 부분!

총 4가지 물건을 단계별로 상황에 따라 비교 해보고 Best 물건을 골라내는 것! 

기억하자, 투자금은 조금 더 들어가더라도 현재 임차인 전세계약 만기가 가장 가까운 물건인 경우 투자금 회수가 그만큼 빠르다. 그리고 계약갱신청구권을 사용한다해도 (계약날짜에 따라) 3년 전후로 종료 되기 때문에 지방인 경우 빠른 매도를 고려하여 그 시점에 매도를 해도 된다!! 

전세가격 설정 시 보아야하는 것 [아실 & 네이버부동산 둘 다 확인!]

1. 단지: 현재 전세호가를 파악 할 수 없다면? 하위평형&상위평형과 비교해보자
2. 생활권: 생활권 내에 있는 근처 단지들과 전세가 비교 해보기.
3. 공급: 대단지 공급물량 검토 필수! 입주기간이 지났어도 위치가 가까운 대단지 단지일 경우 현재 전세물량이 남아있는지 확인 해야함(현재기준 25년1월 입주 시작했던 단지 확인 필요, 그게 옆 생활권이더라도!). 

지방소액투자 할 경우 전세 보증보험가입시 KB부동산 매매 일반평균가 & 90% & 승인시점 반드시 기억하자!

임대기간 설정시 봐야하는 것

1. 공급: 현재 입주물량과 2년뒤 대규모입주장이 있는지 확인 하기
2. 수요: 학군지의 성수기는 겨울방학, 비학군지의 성수기는 봄가을. 공통적 비수기는 장마철, 휴가철, 황금연휴, 한파

3. 포트폴리오: 3호기를 계약 할 때 1호기 재계약과 기간이 너무 겹치지 않도록 시기를 분산 하기.

   Q. 그럼 비수기에 계약할 수도 있는데?

법인 임차인과 계약시 장단점

장점: 비교적 높은 전세가

리스크는 특약을 기재해서 반드시 헷지 하자! 

계약단계부터 전세 세팅까지 반드시 확인 해야할 것

등기부등본 열람일시: 가계약금 보내기 전에 & 계약서 쓸 때 & 잔금 할 때 세번을 무조건 확인! 

마지막으로 임대리스크 줄이는 법 까지! 

정말 실전적인 팁으로 꽉 찬 강의였습니다.
이제 진짜로 1호기를 향해 한 걸음 더 가까워진 느낌이에요!