열반스쿨 중급반 독서후기 #6_결국엔 오르는 집값의 비밀_꼬미아버지

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.06.15 ~ 2025.06.16

4. 총점 (10점 만점): / 9점

STEP2. 책에서 본 것

1. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문 입니다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다.
2. 흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다.
3. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다. 그러므로 전세가격 상승 시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느정도는 확인할 수 있습니다.
4. 비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 됩니다. 인구증가에 더해 교육, 관광산업과 같은 환경에 의해서 수요들이 이동하며 만든 것이 거래량입니다. 외적 내적 환경이 모두 반영된 지역의 수요가 거래량을 마늘고 이러한 거래량에 걸맞게 신규공급이 조절되면서 시장은 스스로 균형을 찾아가게 됩니다.
5. 광주의 거래량이 더 많은 것은 전라남도 지역의 거래량이 타 도시의 거래량에 비해 현저히 낮은데 기인합니다. 즉 전남의 다른 지역보다 전남지역의 중심인 광주광역시로 거래가 집중된다는 의미입니다(중략)
   즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.
6. 전세수급지수가 높은 환경에서는 매매가격 상승률도 높게 나오며, 전세수급지수가 낮아지는 환경에서는 매매가격도 약세를 보이고 있습니다. 즉 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.
7. 부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불ㄹ오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다. 이 과정에서 수요와 공급이 균형을 찾아가게 되는 것인데요, 실제 현장에서는 균형을 찾은 것이 아니라 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪게 됩니다. 움직이는 수요도 일정하기 않고 공급량도 일정치 않기 때문입니다.
8. 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한 가지 지표는 자가 보유율입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮습니다. 즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다.
9. 1980년대 후반에서 1990년대에 태어난 세대가 결혼하여 새롭게 거주하는 곳이 대부분 아파트이기 때문입니다. 이 세대의 많은 이들이 아파트에서 태어나서 자랐기 때문에 주거환경과 품질이 좋은 신축 아파트를 더 선호하는 것입니다. 이러한 이유로 새로운 주거수요는 신축 아파트에 조금 더 집중되며, 신축 아파트의 가격 상승률이 기축 아파트보다 높은 특성을 가지고 있습니다. 특히 인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득증가에 따라 높은 품질의 신축 아파트에 대한 선호도가 높으며, 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됩니다. 이와 함께 도시의 인프라가 집중되어 있는 위치에 더 많은 수요가 모이게 됩니다.
10. 22년 동안 24%의 인구가 감소했으며 다소 적은 6.5(연 0.3%)의 가구수 증가에 불구하고도 3년 누적 공급량에 의해 매매가격이 상승하고 하락하는 원리가 증명이 된 셈입니다. 상주시의 경우만 살펴봐도 인구감소가 무조건 하락으로 이어진다고 단정지을 수 없습니다. 주택수요는 인구의 증가와 감소 외에도 여러가지 이유에서 생겨날 수 있기 때문입니다.
11. 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어가는 것입니다. 결국 금리의 영향은 단기적인 변수에 가깝다고 할 수 있습니다. 또 도시의 호나경에 따라 수익률과 리스크가 다르듯이 금리의 영향 역시 도시마다 차이가 있습니다. 도시마다 전월세 전환율과 전세가율이 다르기에 금리로 가격의 변동성을 찾는다는 것은 매우 어려운 일입니다. 게다가 금리의 방향 자체를 예측하는 것은 더욱 어려운 일입니다.
12. 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수 밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다. 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것입니다.
13. 앞서 임대차 3법이 수요의 변동성을 높여 전세가격의 변동성을 높일 위험성에 대해 이야기했습니다. 이 같은 임대차 3법에 더해 전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성이 있습니다. 물론 전세자금대출은 전세주거의 안정에는 도움이 되지만 매매가격 불안을 유발할 가능성이 내제되어 있기에 무엇에 중점을 두고 주택 정책을 펼쳐야 할지 고민해야할 중요한 사안입니다.
14. 여기서 성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다.. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다. 지금도 우리 주택시장은 서울수도권의 전세가격 상승률이 가장 높고 지방 광역시 그리고 도 단위로 내려가면 더 낮아지는 것을 볼 수 있습니다. 두번째는 상품에 종류에 따른 성장성입니다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다. 그 중심에는 신축주택과 고급주택이라는 고품질의 주거 상품들이 있습니다. 전체적인 수요의 감소에도 소득이 점차 높아지면 그에 맞게 높은 주거 품질을 요구하는 수요는 꾸준히 생겨나게 됩니다. 그래서 이런 상품들은 전체적인 수요감소와 저성장 시대에도 가격상승을 주도할 가능성이 상당히 높습니다. 그 예로 일본은 부동산의 오랜 침체 속에서도 신축맨션(아파트)은 꾸준히가격이 상승해왔습니다.
     

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

1. 서울수도권은 공급량도 중요하지만 그보다 재고주택의 환경속에서 가격의 상승하락을 반복한다는 것이다. 그래서 서울은 30~40년된 아파트도 가격이 계속 상승 하는 것 같다. 월부에서 배운 불변성(입지)과 가변성(연식)으로도 설명이 되는 것 같다.
2. 월세같은 경우 성장이 둔화된 상태에서 매매가의 상승도 둔화됐을 때 시세차익으로 인한 이득을 볼 수 없을 때 투자자들이 선택할 수 있는 유일한 방법이라고 생각이 든다 하지만 내생각에 아직 이 단계가 오려면 당장은 힘들다는 생각이 든다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 인구수 감소가 부동산 경기의 침체를 의미하는 것은 아니고 인구수, 가구수의 변동에 따라 공급도 변동이 생길것이고 수요와 공급이 균형을 맞춰가서 부동산 경기도 안정을 찾아갈 것이라는 점을 항상 기억하자
2. 항상 3년간 공급량이 3년간 수요량과 비교했을 때 어떤지 파악해서 리스크를 줄이자

STEP5. 느낀점

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세

부동산은 살아있는 생물이라는 말이 있듯이 이 책을 읽으면서 정말 생물같다는 생각이 들었다. 여러 변수들이 아파트의 전세가와 매매가를 결정하고 이러한 변수들은 지역마다 다르고 시기마다 다르고 그때그때 다르다는 걸 이 책의 여러 데이터들과 그래프들을 통해서 알게 되었다.

사실 책이 너무 어려워 반도 이해하지 못한 것 같은 느낌이 들지만 전체적인 맥락과 내가 알지 못했던, 잘못 알고 있었던 부분들을 알려줘서 도움이 많이 됐던 것 같다. 내가 부동산투자에 대한 이해도가 어느정도 올랐을 때 다시 읽는다면 더 얻어갈 수 있는게 많을 것 같다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책