[열기87기 팔(8)도에 일곱(7)채 우리도 할수있삼(3)!! 유쾌한 여름2] 대구 수성구 범어sk뷰

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

대구 수성구 범어sk뷰

2009년식 444세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

    대구지방법원까지 10분 

    동성로까지 15분 내외

    성서공단까지 40분 내외

    동대구역까지  15분 내외 

    아파트 출입 도로가 좁아  출퇴근시간 동대구로 진입까지 교통혼잡이 있다. 

3.학군

 경신중 1%, 동도중 2%, 오성중3%, 정화중 6%, 대륜증 10%, 소선여중 28%, 동부중 55%

대구 최고의 학군지

4. 환경

 학원가 밀집지역

학원 289개 (대구 전지역에서 이 학원가를 찾는다)

백화점:  신세계 15분거리, 더현대 15분 거리

종합병원: 경북대병원 12분거리, 파티마병원 15분거리

대형마트: 이마트 1km내 1

 음식점, 각종 병원, 체육관련업종이 다양하게 상권을 이루고 있다.

5. 공급

  수성구 공급량이 올해로 떨어지고 같은 입지의 아파트 공급은 현재 없는 상황이다.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

동, 방향, 층수에 따라 가격차이가 1억정도 있어서 대략 평균적인 금액으로 정리해보았습니다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 입지는 말할 필요없이 좋은 자리이고 전고점대비 20프로 정도 떨어져있고 현재 전세가 거의 없고 전세가도 저점을 지나 오르고 있다. 거기다 바로옆  2020년에 입주한 힐스테이트범어 33평이 전고점을 뚫고 15억 내외로 거래되었고 전세가도 7억으로 올라주어 상승여력은 아직 있다고 생각한다. 

2) 환금성 : 입지가 너무 좋은 곳이라 환금성은  좋을 것 같다. 

3) 수익률 : 현재 고점대비 20%정도 빠져있고 

전고점까지 회복했을때 수익률을 계산해보면 46%수익률이다.

4) 원금보존 : 구축이지만 입지가 너무 황금입지라 주변시세를 따라간다면 원금 보전은 무리 없을 거 같다. 전세가율이 조금도 올라와주면 좋을 것 같은데, 주변 재개발이 속도를 붙이면 ? 아직 판단이 어렵네요.

5) 리스크 대비: 현재 전세가율이 50프로가 안 되고 인근 공급이 당분간 없기때문에 지금 투자한다면 역전세 우려는 없어보이고 혹시 매매가 하락이 오더라도 존버 가능한 입지라고 생각된다. 

나의 투자 결론 : 입지는 너무 좋지만 투자용으로는 갭이 6억이상이고 투자금대비 수익률이 적다고 생각되어 투자보류입니다 . 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리에 따라 물건을 분석해보니 새롭게 보이는 부분도 있고 판단이 어려운 부분도 있었다. 다른 단지와 비슷한 가격의 다른 지역과의 비교 분석이 저평가를 판단하는데 매우 중요하다는 생각이 들었다. 잃지 않는 투자를 하는데 앞마당을 많이 가지고 있는 것이 얼마나 필요한지 느끼게 되었다.