[승숭] 전세낀계약 매수가 위험한 이유

안녕하세요!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다!

종잣돈, 투자금이 굉장히 중요한 우리들에게

전세낀 물건은 굉장히 매력적으로 다가오는데요!

단순하게 매매가-전세가만 주고 매수하면 될거라고

생각하는 경우가 많습니다!

하지만 상황에 따라 다양한 리스크가 존재할 수 있다는 점!

차근차근 A 부터 Z까지 확인해볼까요?

전세낀 계약의 리스크에 대해 알아보기 전에!

계약갱신청구권을 횟수와 범위에 대해 먼저 확인해보려고하는데요!

주택임대차보호법, 해설집에는 확실하게 명시가 되어있지않다보니

국토교통부 민원 콜센터, 대한법률구조공단에 확인해본 결과

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계약갱신청구권은

해당 목적물에 대하여 1회만 사용가능합니다.

다만, 계약갱신청구권을 사용하였을 때의

기존 임대인과 현재 임대인이 다르며

기존 임대인과 작성한 전세계약서의 만기 이후

신규임대인과 전세 신규계약서를 작성한 경우 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있습니다.

만일, 신규임대인과

기존계약에 대한 전세 '재' 계약서를

작성한 경우에는

계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

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위의 부분에 대해서는 조심스럽게 말씀하셨습니다.

아무래도 해당 내용의 경우 실제로 판례가 나온 부분이 없다보니 법리적인 해석이 애매할 수 있다는 답변이었습니다.

현재 임대인 입장에서는 계약갱신청구권을 사용한 전세계약을 승계할 때,

전세계약서를 새로 작성하지 않고 그대로 승계해야하며 전세만기 이후에

임차인과의 계약서 작성시 기존계약에 대한 재계약임을 명시해야합니다.

만약 전세를 승계하며 신규계약서를 작성하거나,

전세 만기 이후에 기존계약에 대한 재계약임을 명시하지않고 전세계약서를 작성한다면

임차인과 임대인 사이에 분쟁이 생길 수 있습니다.

임대인 입장에서는 확실하게 전세계약서 작성 시,

기존계약에 대한 연장계약임을 명시해야 할 것으로 보입니다.

정리해보자면!

1. 계약갱신청구권 횟수 : 해당 목적물에 대하여 1회 가능

(단, 임대인이 바뀌고

신규 전세계약서 작성시 다시 사용가능)

2. 임대인 입장에서 전세낀계약(계약갱신청구권 사용한) 매수 시 신규 전세계약서를 작성하지 않아야하고,

전세 만기 이후 기존계약에 대한 재계약임을 명시하여 전세계약을 체결해야 임차인이 계갱권 추가로 사용하지 못함.

위 2가지가 가능성이 높아 보이고, 추후 판례가 나온다면 변경될 여지가 있는 부분입니다.

참고하시며 아래의 3가지 상황에 대해 살펴보시면

좋을 것 같습니다.

승계하는 전세의 상황을 먼저 나열해보겠습니다.

1. 최초계약 후 계약기간동안

거주하고 있는 경우

2. 최초계약 2년이 지난 뒤 계약갱신청구권을 사용하여 거주하고 있는 경우

3. 최초계약 2년이 지난 뒤 묵시적갱신으로 거주하고 있는 경우

위의 3가지 케이스로 크게 나눌 수 있습니다.

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1. 최초계약 후 계약기간동안

거주하고 있는 경우

[상황]

임차인 A가 임대인 B와 22.1.1~24.1.1

전세계약을 체결한 상황입니다.

23.9 신규임대인 C가 해당 주택을

매수하여 임대인이 변경되었습니다.

만기일 기준 6개월~2개월 이내이므로 임차인 A는 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

[신규임대인 C가 투자자인 경우]

- 리스크

1) 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 낮은 전세금(최대5%인상)으로

24.1.1~26.1.1까지 거주할 수 있음

- 대응방안

1) 기존 임대인 B가 소정의 이사비를 지급하여 계약갱신청구권을 사용하지 않기로 약속되었다면,

신규임대인 C는 기존의 전세계약을 양수하는 것이므로 계약갱신청구권에 사용에 대한 리스크를 방지할 수 있습니다.

2) 기존 임대인 B가 협의하지 못했다면,

신규임대인 C에게 명의가 넘어온 뒤 임차인과 협의하여

소정의 이사비를 지급하여 계약갱신청구권을 사용하지 않는다는 약속을 하여 리스크를 막을 수 있습니다.

*소정의 보상없이 계약갱신청구권을 행사하지않겠다는 확인서는 임대차보호법의 내용보다 임차인에게 불리한 내용이기때문에 법적으로 효력이 없습니다.

*실거주를 명목으로 임차인을 퇴거시킨 뒤 입주하지 않고, 새로운 전세를 맞추거나 공실상태에서

매도할 경우 손해배상을 해야할 수 있으므로 주의하셔야합니다.

[신규임대인 C가 실거주인 경우]

- 리스크

1) 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고,

퇴거하지 않을 가능성

- 대응방안

1) 만기일 기준 6개월~2개월 이내에 해당 주택을 매수하여 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

다만, 만기일 기준 2개월~1개월 이내에

주택을 매수하였을 경우

임차인 A가 기존 임대인 B에게 사용한

계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

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2. 최초계약 2년이 지난 뒤

계약갱신청구권을 사용하여

거주하고 있는 경우

[상황]

임차인 A가 임대인 B와 20.1.1~22.1.1

전세계약을 체결하였고,

22.1.1~24.1.1 임차인 A는 계약갱신청구권을

사용하여 기존계약을 연장하였습니다.

23.9 신규임대인 C가 해당 주택을 매수하여

임대인이 변경되었습니다.

[신규임대인 C가 투자자인 경우]

- 리스크

1) 임차인이 계약갱신청구권을 사용하였으므로,

3개월 뒤 퇴거한다고 할 수 있습니다.

2) 임차인이 계약갱신청구권 사용 후, 임대인이 바뀌었으므로 다시 계약갱신청구권을 사용한다고 할 수 있습니다.

- 대응방안

1) 계약갱신청구권을 사용하였고, 연장계약서를 작성하여 계약기간을 명시하였다면 3개월 퇴거가 어려울 수 있습니다. 다만, 계약갱신청구권을 사용하고 연장계약서를 작성하지 않은경우에는 3개월 뒤 퇴거가 가능합니다.

2) 신규임대인 C는 전세계약을 그대로 승계하고,

24.1.1에 전세신규계약서가 아닌 기존 전세계약에대한 전세 '재' 계약서를 작성하면 2) 리스크를 방지할 수 있습니다.

[신규임대인 C가 실거주인 경우]

- 리스크

1) 임차인이 임대인이 바뀌었으므로 다시 계약갱신청구권을 사용한다고 주장하는 경우

- 대응방안

1) 새로운 전세계약서를 작성하지 않았다면,

임차인은 신규 전세계약를 한 것이 아니기때문에

임대인이 바뀌었다고 하더라도

계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

만약 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있다고 하더라도

23.9 신규임대인 C의 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.

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3. 최초계약 2년이 지난 뒤 묵시적갱신으로 거주하고 있는 경우

[상황]

임차인 A가 임대인 B와

20.1.1~22.1.1 전세계약을 체결하였고,

22.1.1~24.1.1 임차인 A는

묵시적갱신을 통해 거주하고 있습니다.

23.9 신규임대인 C가 해당 주택을 매수하여

임대인이 변경되었습니다.

[신규임대인 C가 투자자인 경우]

- 리스크

1) 임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않았기 때문에 사용할 수 있습니다.

2) 임차인은 묵시적갱신인 상태이므로 퇴거의사를 밝히고 3개월 뒤에 퇴거할 수 있습니다.

- 대응방안

1) 위의 2가지 리스크는 감수하고 매수해야합니다.

3개월 뒤 퇴거를 할 수도 있고,

계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다.

2) 계약갱신청구권을 사용하지 않은 부분은 1번 케이스와 동일하게 소정의 이사비를 통해

계약갱신청구권을 사용하지 않을 것을 협의하여야합니다.

[신규임대인 C가 실거주인 경우]

1번 케이스와 동일한 리스크, 대응방안을 갖고있습니다.

신규임대인은 실거주를 이유로 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.

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임대차 계약에서 공통적인 리스크

전세낀 물건을 매수할 때 공통적으로

가질 수 있는 리스크가 있습니다.

바로 매수할 때,

임차인과 전세계약서를 다시 쓰는 경우인데요!

실질적으로 주택임대차보호법에 임차인 입장에서 보장받을 수 있는 임대차 기간은 2년으로 명시되어있습니다.

임차인이 임대인이 바뀌어

새로운 전세계약서를 쓰고 싶다고 했을 때,

각자의 상황에 맞춰 전세계약서를

쓸지 말지를 결정해야할 것 같습니다.

22.1.1~24.1.1인 전세계약을 23.9.1에 승계받아 전세계약서를 23.9.1~24.1.1로

기간을 명시하고 임대인 이름을

바꿔서 전세계약서를 다시 쓸 경우에 임차인은 23.9.1~25.9.1까지 거주할 수 있다고 주장할 수 있습니다.

만약 25년 9월 쯤에 입주물량이 많다면..? 역전세를 울며겨자먹기로 맞아야하는 상황이 발생할 수 있습니다.

지금까지

전세낀 계약 매수시

3가지 케이스별 발생할 수 있는 리스크와

임대차계약에서 공통적으로 발생할 수 있는 리스크를 확인해봤습니다.

걱정인형이 한가득이었던 저는

수많은 리스크들로 인해 머리가 굉장히 아파왔는데요..

위 내용이 너무 복잡하고 읽기 힘드시다면

아래 3가지만 기억하시면 될 것 같습니다.

1. 전세낀물건(계약갱신청구권 사용)을 매수할 경우

매수 시점에 전세계약서를 다시 쓰지 말고 만기 시점에

기존전세계약의 재계약이라는 부분을 명시하여 계약서 작성하기(전세 시세대로 5%를 초과하여 올려맞출 수 있음)

2. 전세낀물건(계약갱신청구권 미사용)을 매수할 경우

기존 임대인이 임차인에게 소정의 이사비 및 계약갱신청구권 미사용 확인서받은지 확인하기

3. 전세계약서 작성시 계약기간이 2년 미만이라면,

임차인은 최소 2년을 거주할 수 있다는 것을 인지하기

이렇게 무수히 많은 리스크가 있지만

결국에는 임대인과 임차인, 사람관의 계약이기에 협의로 마무리되는 것이 가장 좋은 선택이라고 생각합니다.

리스크를 인지하되, 모두가 좋은 방향으로 가는 선택을 하셨으면 좋겠습니다!

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : )

혹시 궁금하신 부분이나,

이해가 안되시는 부분 댓글로 달아주세요!

판례가 없다보니 불확실한 부분들도 있어 함께 이야기해보면 좋을 것 같습니다.