✅아파트명
풍덕천동 신정마을 1단지 주공아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남역
여의도
시청역
3.학군
4. 환경
대형마트/ 쇼핑몰 : 차량 5분거리 이마트 / 10분거리 롯데몰 / 10분거리 죽전스타필드마켓
종합병원 : 차량 20분 거리 아주대병원, 분당서울대병
지하철 : 도보 5분내 신분당선 수지구청역
5. 공급
수지구 자체 공급은 없고 주변 용인기흥구, 수원영통구, 분당쪽에 조금 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 21년도의 전고점을 다 회복한 듯 보여서 싸지 않음. 전세가는 전고점때보다 더 올라가 있고 수지구 내에서나 주변 지역의 공급물량은 향후 거의 없기 때문에 상승여력은 있다고 봄.
2) 환금성 : 1000세대가 넘는 대단지이고 주변 학원가와 상권이 잘 발달되어 있어 생활하기 편리함. 강남 접근성이 좋은 신분당선을 끼고 있어 젊은 직장인, 신혼부부가 찾기 좋은 아파트라 생각됨.
3) 수익률 : 전저점에서 매수했다면 현재 수익률 64% 정도 났으나 현재 매수한다면 현재가가 전고점을 다 회복하여 향후 보유기간을 좀더 길게 봐야할것 같음. 전세수요가 꾸준히 있는 곳이고 주변 공급이 적으니 수익을 기대할 수는 있으나 어느정도일지는 고민해봐야할 듯 함.
4) 원금보존 : 전세가율이 58.1%정도 되고 전세수요가 탄탄한 지역이라 생각되어 원금보존은 될것같음.
5) 리스크 대비: 수지구 내 공급이 없고 주변 지역에 조금 있으나 입지를 대체할 만한 요인이 적어 리스크는 적어보임.
나의 투자 결론 :
시세변동을 계속 지켜보고 다른 비슷한 입지를 가진 아파트를 더 찾아 가치비교를 해봐야 할것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
학군지라는 정도의 정보만 가지고 있었는데 이번 조사를 하면서 학군지의 이유를 숫자로 확인할 수 있었고, 직접 임장을 해봄으로써 교통의 편리성이 얼마나 좋은지, 왜 직장인들이 그곳에 모이는지 체감할 수 있었다.
사는 곳에서 멀지 않은 곳인데 투자의 목적으로 바라본 적이 없었는데 이렇게 저환수원리를 따져가며 살펴보니 그 지역이 새롭게 눈에 들어왔다.
수지라는 곳의 입지 특징과 사람들의 선호도, 투자기대 정도 등 막연했던 것들이 조금은 구체화 되는 것 같아 좋았다.
다만 아직 판단이 명확하지 않고 비교 대상이 부족하여 바른 판단을 한 것인지는 좀 우려스러워 좀 더 공부를 해야할 것 같다.
이렇게 꼼꼼히 비교분석을 할수록 의구심이 생기니 공부를 많이 해도 투자를 못하는 사람들의 마음이 조금은 이해가 될 것 같기도 하다~ㅎㅎㅎ
댓글
한번도 안해 본 단지 수익평가 생각보다 쉽지 않은 시간이었겠지만 그만큼 성장하는 시간이기도 합니다. 충분히 잘 하셨고 앞으로 투자 생활도 응원 합니다
