관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
장기
-물가: 통화량에 영향을 받는다.(물가가 오를 때 자산이 올라갈 수 있는 것을 가지고 있어야한다)
-통화량: 통화량이 많아지면 물가는 상승된다.
-경기
-수요(입지)
-입지독점성: 수요가 많은데 공급이 적은건 인기가많다.
단기
-가격저평가여부(가격>가치)
-매수(매도)심리: 매도심리가 많을 때 사는것이 유리
-입주물량(공급): 입주물량이 터지면 가격은 하락한다(입주물량 많을 때 실거주 기회!!!)
-투자기준
10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가?
-시장의 사이클은 동조화와 비동조화 현상이 일어난다.
-5년간의 하락 후 10년간의 상승
전세시장은?
5년 상승/ 3년 보합/ 2년 역전세
부동산 가격 결정의 요소(물가) 이렇게 물가가 오르는 이유는??? 통화량
통화량은 왜 느는가?
우리나라 수입 수출로 인해 남은돈 역대2등 전세계에서 6등
우리나라가 돈 유입이 많이되지만 경제가 어렵다고 느껴지는 이유는 돈의 유입이 많으면 우리에게도 떨어지는 돈이 있어야하는데 우리는 자본소득(주식, 부동산, 금)으로 돈을 얻지않고 근록소득만 받기 때문이다.
부자들은 근로소득+ 자본소득으로 돈을번다.
우리나라로 돈의유입이 많이 되는데 내가 같이 돈을 벌 수 있는 자본소득을 얼른 만들어야겠다는 생각이들었다.
부동산 투자의 기준
전세가는 꾸준히 오르지 않는다.(전세난-역전세-전세난-역전세)
공급량이 많아지면 역전세가 일어남
역전세는 항상 대비해 둘 것(전세금 5%만 올려서 받을것)
아파트 투자시 전세가 확인필요!!
입주물량(부동산지인)
지방투자는 필히 입주물량을 확인하고 투자해야한다.
너바나의 투자 원칙
정답보다는 정답을 풀어과는 과정을 아는것이 힘이다.
(수학과 같다고 생각이 든다 수학문제의 풀이과정은 모른채 정답만 알게되면 다른 수학문제의 정답을 맞출 수가 없는것처럼 부동산 투자도 똑같다.)
부동산 투자는 선구안보다 기술이 중요하다.
투자자란?
-원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있음)
-투자는 self
-과정과 결과 모두 중요(실력=돈)
-투자의 리스크와 성과를 알고 투자
부동산 투자의 원칙 잡기
저평가여부(가치>가격)
-가치를 알기위해서는 비교평가를 할 수 있어야 하며 비교평가를 잘하기 위해서는 임장과 앞마당을 늘려가야한다.
(같은 매매가격일 때 어디가 더 지역가치가있는지, 지역가치가 같다면 어디가 더 저렴한지)
환금성(부동산은 환금성이 안좋음)
-환금성이 안된다면 투자할 때 고민해봐야한다
[환금성 안좋은 예시: 나홀로아파트(300세대이하), 1층 2층 탑층, 오피스텔, 도시형상가주택]
상가는 1층만 투자
빌라는 아파트가 되는 곳만
수익률(목표수익 설정)
-수익률 20%는 직업적으로 해야함
-72의 법칙-→ 72/ 수익률= 원금이 2배가 되는 시간
-수익률 높이는 법
(1) 앞으로 가치가 오르는 부동산(수요, 공급) -→ 가치= 수요가 많고 공급이 적은 곳
(2) 적절한 투자금, 전세금 상승-→ 부동산은 전세금 레버리지를 사용할 수 있다는 것이 장점
(3) 좋은 타이밍(원금보존)-→ 부동산은 2년뒤 가격이 중요하다, 무릎이하에 사서 어깨에 판다(바닥은 누구도 모름)
(4) 수익률, 수익 둘 다 중요
(5) 인내(투자시장, 가치 신뢰)-→ 내가 선택한 가치를 믿고 기다려야한다.
원금보전(잃지 않는것)→투명벽돌
(1) 적정전세가율
(2) 입지독점성
중요! 전세가 빠지더라도 조급해지지 않는게 중요하다
tip 재건축 아파트는 전세가율로 잡을수 없고 전고점 대비 30% 빠지며 무릎이하일 가능성이 크다
- 원금보전의 원칙
(1) 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
(2) 이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
(3) 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?(가치판단)
(4) 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?
(5) 전고점 대비 20%이하 하락물건
리스크관리(최악의 상황 파악)
- 시세차익 부동산의 리스크는? 역전세(매매가 떨어지면 버티면 되는데 역전세를 맞으면 심적으로 힘듦)
대량 공급, 급격한 전세상승, 수익 시기(상승시기)에 역전세가 일어난다.
- 리스크 헷지
적은갭X(전세금 욕심X): 투자금 작은거에 집착하지 말 것
입주물량(3년내)확인, 입지독점성(부동산지인, 호갱노노에서 확인)
무리한 전세가X, 전세금 5%상승 전세보증금 전체 5~10%보유
수익 상승 시기는 모른다(운), 고정적인 수입(급여): 투자+급여
(운이 좋을 때와 안 좋을 시기가 있다는것 알아둬야한다)
- 투자의 리스크
(1) 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
(2) 나의 연평균 투자 수익률은?
(3) 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가? 환금성
(4) 최악의 상황에서 플랜B가 있는가? 항상 최악의 상황을 고려해야함
(5) 투자에 대한 무지(편익과 비용)
나의 현재 상황의 최악의 리스크는?
투자 방법을 모르는것 모르는것을 모른다는것!(열심히 배우자 아는 것이 힘이다!)
원칙은 안바뀐다(저환수원리)
기준은 바뀔 수 있다(적정전세가율)
부동산 전망
우리는 예측할 순 없지만 대응은 할 수 있다.
우리가 투자한 물건에 얼마나 자신이 있는지 중요
1.정보와 통찰력(시장 전망을 하는 건 불가능)
(1) 상승할 때의 시나리오
나는 수익을 얻을 수 있는가? 수익을 얻으려면 투자한 물건이 있어야 한다
(2) 하락할 때의 시나리오
가급적 원금보전 가능한 물건을 산다.
2. 투자명언
Not A BUT B 결과를 낸 투자자 경영자의 말이 중요하다
부동산의 전망은 개인의 의견일뿐…
3. 너바나의 부동산 전망과 우리의 대응방안
(1) 대통령 취임 후 앞으로 6개월 간 부동산 정책이 중요(완화, 강화)
- 규제 강화는 세금을 많이 낼지언정 부동산 가격에는 영향을 미치지 않는다.
(2) 지금은 부동산 매수 기회가 맞다
- 부동산은 오를 때 많이 오르고 빠질 때 조금 빠진다.
(3) 파도이론
- 중심지가 가장 크게 오른다.
- 아무도 안 살 때 사야한다.
- 부동산은 길게 봐야한다.
시세차익 부동산의 정의와 종류
모든 투자는 저환수원리로 따져서 투자하자.
부동산의 가치 = 토지가+(수요, 공급) + 건물가-(건물가는 감가상각 되니깐 떨어진다)
마이너스가 커지면(건물가가 빠르게 하락하면) 부동산의 가치가 떨어지니 토지가(수요와 공급)가 중요하다.
시세차익 부동산 투자자의 단계
1. 투기(묻지마 투자)
- 저환수원리로 투자하지 않음
- 물건을 살 때만해도 여러가지 비교를 하며 구입하는데, 내가 가진 돈으로 가장 비싼 물건(아파트)를 구입할 때
제대로 안알아보고 사는 것은 말이안된다.
2. 갭투자
- 투자를 하다보면 시련이 오고 벽을 만나게 되는데 벽을 보고 80퍼센트 이상은 포기하게 된다.
하지만 벽을 넘어가본 사람들은 존재하며 그 사람들은 쫒아가야한다.
- 문제에 집중하지 말고 어떻게 문제를 풀어갈지에 집중하자.
- 문제에 부딪혔을 때 혼자 해결 할라하지 말고 먼저 문제를 풀어본 사람에게 물어본다.
3. 우량주 투자(똘똘한 한채)
- 우량주 투자는 저환수원리로 투자하는 것이 아니라 수요가 있고 입지독점성이 있으면 사는것.
- 가치를 믿는다.
4. 가치투자(담배꽁초투자)
- 남들은 안살려는 사용가치기 있는 물건
- 시간이 지나면 사용가치가 사라지지만 쌀 때 사서 사람들이 호응(관심) 할 때 판다.
- 매매가= 전세가+기대치(수요)
- 욕심내지 않고 수익나면 기계처럼 매도!!!!!
5. 가치투자(성장가치투자)
- 수도권투자(강남 1시간이내)
- 단점: 종잣돈이 많이든다.
- 분당이나 평촌을 투자할 때는 용적률을 꼭 확인하는게 중요하다.
가치투자= 잃지 않는 투자
싸게(저평가) 사서(매수) 비싸게(시세상승 판단능력) 판다(매도환금성)
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