25-10(31)부동산 절세의 기술_긍부자

1. 책의 개요

책 제목

부동산 절세의 기술

저자 및 출판사

김동우, 최왕규, 송희창

읽은 날짜

25.6.11~6.16

총점 (10점 만점)

9.5

2. 책에서 본 것

Key words:  #실질과세 #근거과세

서류보다 실질적 상황을 우선하는 ‘실질과세의 원칙’

법적인 서류가 어찌 되었든 실제로 사용된 용도에 준하여, 그리고 실제 수익을 본 사람을 대상으로 과세를 한다는 뜻이다.(ex : 오피스텔 용도)

근거가 없으면 세금을 매기지 않는 ‘근거과세의 원칙’

세무당국이 과세를 하려면 근거를 제시해야 한다는 것이다 

정부가 임대차계약서를 전산화 하고 월세에 대한 소득공제 혜택을 점차 확대하는 이유 역시 세금을 과세하기 위한 ‘근거’를 마련하려는 것과 무관하지 않다.

⇒ 실질과 근거과세의 원칙이 있다는 점이 새로웠고 국가에서 세금을 위해서는 명백한 증거자료가 있어야 하기에 월세 소득공제의 혜택을 통해 신고할 수 있도록 하는 똑똑한 전략이라고 생각되었다. 

Key words:  #조합원 #입주권 #취득세율

승계조합원의 입주권 취득 시 주택이 아직 철거되지 않았다면 취득자가 보유하고 있는 세대별 주택 수가 기준이 된다. 예를 들어 세대별 주택 수가 2채인 상태에서 조정대상지역 입주권을 취득하면 12%의 취득세율이 적용된다. 하지만 주택이 철거된 후에는 토지에 대한 취득세율인 4%가 적용된다. 그러므로 다주택자라면 철거가 된 후의 입주권을 취득하는 것이 취득세를 아끼는 길이다. 다만, 새아파트가 완공된 후에는 건물부분에 대한 취득세를 원시취득세율(2.8%)로 한 번 더 납부해야 한다.

⇒ 보통 조합원은 시세 대비 싼 가격으로 입주권을 받기 때문에 옵션 등의 비용을 포함하더라도 메리트가 있는 경우가 있다! 단, P가 많이 붙어있기에 초기 투자금이 많이 든다. 주택 철거가 되어야 취득세가 감면되고 완공 후, 원시취득세율이 또 있으니 세금을 포함하더라도 정말 싼지가 관건이 되겠다!

Key words:  #종합주동산세 #절세 방법

종합부동산세를 줄이는 방법 총정리

1. 매매 시기를 잘 선택한다. 

재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 ‘6월 1일’을 기억하자.

1. 실속 없는 주택은 과감하게 매도한다.
2. 명의를 분산한다. 

증여로 주택 수를 줄이자. 배우자 간에는 10년간 각각 6억 원, 직계존비속 간에는 5000만원(미성년자는 2000만원)의 증여재산공제 한도를 활용한다.

1. 임대주택으로 등록한다. 

임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세에 합산되지 않는다.

⇒ 아직은 해당이 없지만 종부세를 내는 날이 곧 올 것이라 믿는다. 예전에는 세금을 내지 않고 안전하게 가는 방법만을 찾았다면 이제는 물건을 매도/매수 전 절세 전략을 활용하여 똑똑하게 거래하자!

Key words:  #

공제항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다

1. 수리비 중 자본적 지출
2. 자본적지출이란 부동산의 자산가치를 높이는 데 사용한 지출로 양도소득세를 산출할 때 필요경비로 인정되어 공제받을 수 있다. 여기에는 발코니 확장, 새시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등이 포함되나. 
3. 수익적지출은 단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로 양도소득세에서 공제받을 수 없다. 형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등의 비용이 여기에 속한다.

2. 필요경비

필요경비란 부동산을 양수/양도하는 데 들어가는 비용을 말한다. 계약서나 신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속한다.

3. 장기보유특별공제

한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세액에서 일정비율을 공제해 준다. 매입 후 3년 부터 적용되어 15년까지 보유하면 최저 6%~최고 30%(1주택자는 10년 보유 및 거주 시 최고 80%)까지 공제받을 수 있다.

4. 기본공제

1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만원까지는 기본적으로 공제가 된다.

⇒ 집을 매도했을 때 해당 내용을 미리 확인했지만 1주택이라 비과세로 양도세 관련 혜택은 받지 못했다. 하지만, 다음번에는 잘 활용할 수 있겠다! 특히 자본적/수익적 지출 항목에 대해 꼼꼼하게 확인해서 적용해보자.

Key words:  #손해 #이익 #상쇄 #양도차손

손해와 이익을 상쇄하라

손해를 볼 것 같은 물건이 있다면 큰 이익이 날 것 같은 물건과 같은 해에 매도하는 것도 양도소득세를 아끼는 좋은 방법이다.

1. 양도차손은 같은 해 발생한 양도차익에서만 차감할 수 있으며 다음해로 이월하여 공제받을 수 없다.
2. 양도차손은 개인별로 통산되므로, 가족 명의의 양도차익에서 차감할 수 없다.
3. 비과세되는 물건의 양도차손은 통산에서 제외한다.
4. 양도차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 차감하고, 차손이 남는 경우 다른 시율을 적용받는 자산의 양도소득금액액에서 차감한다.

⇒ 나에게는 일어나지 않을 일이겠지만 혹시 손해볼 물건과 큰 이익이 날 물건을 같은 해에 매도하여 상쇄한다면 세금을 절세할 수 있겠다.

Key words:  #간주매매사업자 #부가가치세

무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다

세무당국은 짧은 기간 안에 많은 수의 부동산을 사고 판 사람을 ‘간주매매사업자’로 본다. 별도의 사업자등록을 하지는 않았지만, 실제로 매매사업을 하고 있다고 보는 것이다.

이처럼 간주매매사업자로 지정되는 게 무서운 이유는 부가가치세 때문이다. 양도차익이 났든 안 났든 무조건 판 금액 중 건물 부분의 10%는 부가가치세로 내야 하는 것이다.

1과세기간(6개월) 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 즉 1년 6회를 매매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로서 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다고 되어 있다. 즉 일 년에 두 번 취득하고 네 번 판매하는 경우는 사실상 매매사업자로 본다고 해석할 수 있다.

⇒ 간주매매사업자라는 용어도 처음 들어봤다. 3주택부터는 간주과세라는 용어를 듣고 놀랐었다. 주식처럼 단타고 사고팔고 사고팔고 하는 행위가 짧은 기간 내 반복되면 해당하는 부분이다. 부가세 부분도 무시 못할 금액! 신중하고 한 채를 골라서 단기적/장기적으로 끌고 나갈 내 집 계속 늘려나가보자! 

[적용할 점] 

1. 조합원 입주권은 시세 대비 싸다는 점으로 매력적으로 느꼈지만 원시취득세율이 별도로 한번 더 납부해야하기에 세금 부분을 꼼꼼히 비교해서 선택해야 겠다!

2. 재산세 부과되는 날짜인 6월 1일! 분명 세금 때문에 집을 급하게 매도해야 하는 상황이 있을 수 있기 때문에 다음 투자는 이런 상황이 있는 물건을 싸게 사자!

3. 전세나 대출금이 있는 부동산은 부담부증여가 된다는 사실을 명심하자. 부채에 해당하는 대출금이나 전세보증금에 대해서는 양도소득세가, 나머지 부분에 대해서는 증여세가 과세되기에 절세 효과를 위해서는 깨끗하게 최대한 상환한 후, 증여하자.

기억하고 싶은 문구

P. 25

진정한 투자자라면 세금이 무서워서 움츠려들기보다는 ‘그래, 나도 어서 재산을 불려서 종합부동산세 한번 내보자.’ 라고 생각하는 것이 옳은 방향 아닐까?

P. 102

재산세에서 기억해야 할 것은 딱 하나 ‘6월 1일’이라는 날짜다. 재산세 부과 기준일이 바로 매년 6월 1일 이기 때문이다.

소유권이 이전되는 날짜 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중 더 빠른 날짜이다.

P. 371

증여세 또는 상속세의 세율은 최소 10%에서 최고 50%까지로 상당히 높다.

P. 384

개인 간의 금융거래에서는 이자가 최소 연4.6% 이상이어야 증여가 아니라 빌려준 것으로 보며, 부모와 자식 사이도 마찬가지라는 점이다.

P. 389

절세효과를 최대한 누리려면 여유자금으로 대출금이나 전세보증금을 최대한 상환한 후 증여하는 것이 좋다. 증여 후 5년이 경과하고 양도해야 한다.