✅아파트명
남가좌현대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 종사자수 118,256명
2. 교통
카카오맵 - 길찾기
강남 1시간3분 / 여의도 35분 / 시청 38분
가좌역에서 홍대,DMC까지 지하철 각 1정거장
버스 272,06,7612,7713,7611,760,7613,7738,7739,7017,7021등 많음
아파트 바로 앞에서 마을버스로 2호선 홍대역까지 바로 이동 가능
3.학군
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
가재울중 86%, 성사중 75% 연희중 74%
명지초등 충암초등 명지중고 충암중고 이대부고 경성중고 연희중 정원여중 등 명문 학군
연세대,이대,서강대,홍대 등 명문 대학 학군
4. 환경
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다.
신촌세브란스병원 약 3.7km 은평병원 약 3.2km 이마트 약 2.3km
현대백화점 이마트 재래시장이 가까움
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 시세: 남가좌현대 현재 매매 7.6억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입 시: 2021년 9월 매매 8.7억 전세 5.2억
5년 내 저점 매입 시: 2023년 1월 매매 5.9억 전세 3.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 약 13% 빠져 있는 상태이며 주변 인프라를 고려했을 때 다소 저평가라고 판단함
2) 환금성 : 가좌역까지 약 800mm 한 정거장만 가면 2호선 홍대 입구역과 공항철도, 6호선 환승이 가능한 디지털미디어시티역으로 주요 업무 지구로 빠르게 이동 가능하기 때문에 실거주 수요가 어느 정도 받쳐줄 것으로 예상.
3) 수익률 : 매매 투자금이 3억 1천 정도 필요하고 1급지 상승 시 뒤이은 상승도 가능해 보임
4) 원금보존 : 평균 거래량이 꾸준히 있고 전세가율도 준수함. 학군도 좋은 편이며 추가 입주물량도 적음.
5) 리스크 대비: 1999년 아파트라 시설이나 노후 여부, 전반적인 관리 컨디션 등에 대해 추가 확인이 필요하고 리모델링 사업이 지지부진 해질 경우 단기 급등은 어려울 수 있고 기대 수익율까지 도달하는 시간이 오래 걸릴 수도 있음.
나의 투자 결론 : 재개발 사업으로 주변에 신축 아파트가 조성되어 환경이 많이 개선되었고 아파트 단지 내 외부 주차 관리도 되고 있으며 전반적으로 깨끗하게 관리되고 있음. 아파트 바로 앞에서 마을버스로 2호선 홍대역까지 바로 이동 가능하여 마곡 DMC 업무 단지와도 가깝게 위치하고 있어 신축 아파트 가격에 부담을 느껴 구축을 찾는 수요도 충분히 있을 것으로 예상, 다만 작은 평수의 경우 복도식으로 되어 있는 곳은 선호도가 떨어진다고 판단되고 평수를 올려서 비교 검토해보는 것도 좋을 듯 함. 용적률이 328%로 재건축보다는 리모델링에 대한 기대감이 있는 단지이며 리모델링이 확정된다면 추가 가격 상승에 대한 기대도 있어 보임.
인 서울에서 이 정도 가격대로 실거주를 고려한 투자나 1호기 투자로 둘 다 나쁘지 않아 보이나 투자에 대한 확신을 가지기에는 현재 내가 알고 있는 지식이 너무 부족해 추가 공부가 필요하다고 느낌.
✅ 작성하면서 느낀점 :
알려주신 데이터를 기반으로 한 단지에 대해 가격, 입지, 학군, 교통 등 모든 자료를 검토하고 수익률 계산을 해보면서 누군가 뒷통수를 탁 하고 치는 듯 했습니다. 하지만 아직 부동산 공부를 막 시작한 부린이로 3억이라는 돈을 과연 이 아파트에 과감히 투자해도 되는가 에 대해 확신이 들지 않았습니다. 좋은거 같은데? 서울인데.. 이 정도면 좋은 거 아닐까? 하는 생각만 맴돌 뿐 .. 비슷한 조건의 아파트를 몇 군데 더 추려서 비교 분석도 해보고 직접 임장도 해봐야 이 아파트의 가치에 대해 좀 더 명확하게 알 수 있을 듯 합니다.
아직 공부가 부족합니다. ㅜㅜ
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