성복동 롯데캐슬골드타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 꿈이루는 앤]

✅아파트명

성복동 롯데캐슬골드타운 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (C)

종사자수 87,487

사업체수 24,076

2. 교통

강남 40분 (환승X)

여의도 55분(환승1)

광화문 1시간2분 (환승2)

3.학군

동천중 95% , 성복중94%, 정평중 93%

4. 환경

분당서울대병원 (대중교통28분)

롯데몰&롯데마(바로 옆),이마트

5. 공급

없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 25년6월 실거래가는 132000만원대비 기준 호가는 고점가격인 14억으로  가파른 상승추세라 저평가라 보기 어려움

2) 환금성 : 수지 인근 아파트대비 갭투자금이 큰 5억이상 들어가서 깔고 앉는 금액이 커서 좋지않다고 봄

3) 수익률 :호가 상승추세로 현재 매수시 수익률이 높지않다고 봄

4) 원금보존 : 입지가 좋고 신축아파트이므로 역전세 가능성은 적다고 봄

5) 리스크 대비: 2년뒤 전세가 상승분 5% 4000만원정도 현금 동원 가능하게 해야함

나의 투자 결론 : 

성복역 롯데캐슬골드타운은 성복역 초역세권에 롯데몰 초인접및 성복천의 친환경 입지를 모두 누릴수있는 6년차 신축아파트이다. 인근 아파트가 대부분 20년차를 넘어가고 있어서 입지와 환경 면에서 선호할 수있으나 초등학교가 가깝지않아서 어린자녀를 둔 가정보다는 직장은 강남,판교,용인등으로 둔 신혼부부나 중학생이상의 자녀를 둔 가정에서 선호할 것으로 보이나  매매가가 이미 고점에 이르러 있고 갭투자금이 5억이상 들어가므로 현재 시점에 투자매물로는 비추천한다. 주상복합아파트로 용적율이 568%라  동간거리가 좁아서 투자를 생각한다면 반드시 현장에서 해당 매물의 조망과 채광을 확인해야한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 분임시 둘러보면 아파트 동간 거리가 굉장히 좁아 답답해 보이나 단지조경과 바로 옆 성복천과 잘 이어져 있어서 해당 물건이 조망과 채광이 좋다면 거주 만족도는 높을것으로 보였다. 세입자 입장에서는 조금 더 전세가를 주더라도 20년 구축보다는 신축을 선택하지않을까 생각해 보았다.  그러나 교통입지는 좋으나 학군입지가 떨어지는 편이라 세입자 연령에 따른 우선 선택이 있을수 있어서 실수요보다는 전세거주자 수요가 높을것으로 보여서 투자자로서 좋은 매물이라고 볼수 없다고 판단되었다.