[열중반 45기 12조_정신차려137] 2강 후기

2강을 통해서 부동산 투자는 매수로만 끝나는게 아니라 임대까지 잘 완료되어야 한다는 것을 알게 되었습니다. 매수이후에 전세는 어떻게 맞춰야하지? 골치아프네.. 라고 생각했던 것들이 매수부터 임대까지 전체 프로세스를 이해하고 매수 이후에 어떤과정이 펼쳐지는지는지 알게 되니 자신감이 더 생긴것 같습니다.

전세의 모든것을 알려주신 양파링님께 감사드리고 이 강의를 통해서 전세에 대해 몰라서 불안했던부분이 많이 해소되었습니다. 투자에 자신감을 가질수 있는 강의 였습니다.

*배운 부분

지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅 : 세낀 물건 잘 정리해 두기 

투자를 진행한다면 리스크를 줄이기 위해 매매계약 체결전 파악하는 단계:

1단계: 전세 보증금액- 2단계: 임대만료일- 3단계: 갱신요구청구권 사용여부

1단계: 전세 보증금액

역전세 가능성이 있는지 살펴봐야한다. 현재 전세시세와 비슷하게 설정하거나 낮게 설정하는것이 역전세 예방에 좋음

2단계: 임대만료일

임대 만료시점에 공급량이 어느정도인지 공급이 어느정도 인지 확인하는 단계. 재계약 시기를 입주장과 분리하여 리스크를 줄일 수 있는지 확인해야함.

3단계: 갱신요구청구권 사용여부 확인

갱신권을 사용한 물건을 매수 할 경우 임차인이 권리를 가지고 있어서 원하는때에 이사갈수 있다는 사실을 깨달음. 

갱신권이 남은경우 : 전세가 낮게 끼어 있어도 매수 절대가가 싼 좋은 물건을 살 수 있는 좋은 기회인지 확인함.

갱신권이 없는 경우:  투자금 회수까지 소요되는 시간 (2-4년) 고려해서 투자금이 많이 드는 지 확인

전세가격 설정하는방법: 단생공

1단계: 단지

위, 아래 평형과 비교해서 괜찮은 가격인지 확인

2단계: 생활권

같은 생활권(입지/ 구조/면적)안에서 선호도의 우선순위에 따른 적당한 가격을 확인함.

3단계: 공급물량

신축 전세가와 경쟁력을 비교하고 공급물량이 해소되고 있는지 확인

임대기간 설정 3단계: 공수표

1단계: 공급

전세 재계약시기에 공급물량 확인할 것

2단계: 수요

투자 물건의 특징에 맞는 성수기로 임대만기일 조정할것

3단계: 포트폴리오

자산의 재계약 및 매도 매수 시기 분산