[열반스쿨 중급반 2주차_썰이8] 전세 셋팅까지가 투자다

전세 셋팅의 바이블, 

투자자라면 반드시 거쳐야 할 전세 셋팅의 모든 것!! 

강의가 너무 알차서 요약이 어려울 정도입니다.

1호기 투자 전 교안을 다시 읽어보는 걸로..

1.지금 시장에 유리한 전세 유형

세 낀 물건, 주인 전세 물건: 잔금이 어렵거나 공급으로 리스크가 있는 경우 유리하다 

임차인을 새로 구하지 않아도 되기 때문에 잔금일이 길 필요가 없다. 

계약일에 매매가-전세가 차익을 지급 

특히 세안고 사는 경우, 

기존의 계약을 승계하기 때문에 가계약 전에!! 전세가 얼마에, 언제, 어떤 약속으로 계약을 했는지 

사본으로 확인해야 함 (부사님 말씀이 틀릴 때가 있음)

=>모든 조건은 가계약 전에 확인해야 한다

세낀 물건을 살 때 의사 결정하는 기준

1.전세보증금

2.임대만료일

3.계약갱신권 사용여부: 어떤게 좋은지는 시장에 따라 다르다 

+지방이라면 매도까지 고려하여 전반적으로 보고 의사 결정!

=>지방은 매도까지가 투자의 완성이라고 할 수 있으니 매도까지 고려해야 함

공급이 많은 지역이라면?

기존 전세입자와 매수 전 협의해서 신규 계약 제안하여 리스크 헷지 가능하다 

2.적정한 가격으로 1등 물건 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가 설정하려면: 단.생.공

1)단지

2)생활권

3)공급: 내 물건이 구축이라면 신축 하위 평형의 전세가와 같거나 낮게

전세 놓으려는 때 앞뒤로 3개월씩의 입주물량 + 기존 입주 후 잔여물량 

(사람들이 선호하는 단지일수록 영향이 더 크기 때문에 임장을 통해 어느정도 영향일지 가늠해봐야 함)

소액 투자시 반드시 알아야 할 사항: KB 매매 일반, 90프로, 승인 시점

지방의 경우 보증보험 100프로 가입,

승인 시점에 따라 가능하기도, 불가해지기도 하기 때문에 특약으로 헷지

임대 기간 설정하려면: 공.수.포

1)공급 : 도시가 작을수록 영향이 크다, 가격과 리스크를 고려해서 선택해야함

가격도 중요하지만 리스크를 잘못 만나면 역전세 나고, 총 투자금이 커질 수 있음 (주의!!)

2)수요 : 학군지 30평대, 성수기/비수기가 뚜렷하기 때문에 기간을 조정해 성수기로 맞추면 추후 전세 빼기 수월

3)포트폴리오

1호기를 너무 늦게 하지 않는게 중요하다

자산을 심어야 열매를 맺을 수 있기 때문에, 어짜피 1호기는 완벽하기 어려움 

=> 1호기 완벽하기 어려움을 인정하고, 1년 안에 투자를 꼭 해야겠다 

1년 안에 꼭 투자하는 것을 작은 원씽으로 세우고 이번달, 이번주, 오늘 내가 해야 하는 단 하나의 일은 무엇인지를 생각하고 행동하자

3.계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

등기부등본 반드시 확인할 5가지:

소유자, 가압류/가처분/가등기(사지 말자), 근저당권(계약금 범위가 달라질 수 있음, 설정되어 있다면 잔금일에 상환영수증 받자), 열람일시(돈 보내기 전 3번 열람하기),페이지(등기부 등본 전체를 보자)

임대계약서 작성시

작은 것들은 무리되지 않는 선에서 왠만하면 해드리자 (원상 복구 특약 넣고)

단, 대리석에 벽걸이 TV, 금연은 X

임대 보증금 반환하는 대상이 달라지는 경우

질권 설정 통지서 임대계약서랑 같이 묶어서 보관하고 핸드폰에 임차인 이름을 이름+ 전세금 반환주의로 저장하자

법적인 부분에서 찜찜한게 있을 경우 

그냥 넘어가지 말고 법률 플랫폼 사실을 확인해보자 

=>이런거 나중에 놓치면 정말 큰일 날 것 같다. 대신해 줄 사람이 없다. 결국 내가 다 챙겨야 하는 것들!

=>내가 CEO라는 마인드로 디테일까지 잘 챙겨서 발생하지 않아도 될 비용들 나가지 않도록 하자

의사 결정은 확인된 사실을 바탕으로 진행하자 

협의가 가능한 부분들은 협의하여 가능한 리스크를 줄여야 한다 

계약의 무게를 알고 앞에서 한 노력들이 물거품이 되지 않고 잘 마무리 될 수 있도록 작은 부분까지 잘 챙기자

내가 임차인이라면, 이라는 마음으로 역지사지 해보자