선코칭 후강의! 부동산 초보의 실거주 갈아타기 성공기🎉

안녕하세요?

완소혤 입니다.

월부에 입성한지 2년여가 지난 지금. 

제 마음 속 멘토님이신 자모님을 만날수 있는 좋은 기회라는 소식에.

미루고 미루었던 복기를 아파트 투자 후기 경험담으로 풀어보려합니다.

투자코칭

2023.2월 곤두박질 치던 하락장의 어느날 저는 젊은우리 튜터님께 투자코칭을 받게 되었습니다. 월부가 뭐하는 곳인지도 몰랐던 저는 친언니의 추천으로 투자코칭부터 시작하며 월부에 발을 들여놓게 되었습니다. 

경기도 외곽에 분양받은 2채의 부동산에 대한 방향성을 정하기 위해 거인의 어깨를 빌리기로 한 것이었습니다. 

당시에는 50만원이라는 큰 돈을 1시간여의 상담에 태워도 되나? 싶은 마음에 반신반의하며  코칭을 시작하였습니다.

가장 먼저 저희의 상황과 앞으로 가고자하는 방향에 대해 확인하시고 상담을 시작하셨습니다.

“실거주와, 투자 어떤것이 더 우선인가요?”

평소에도 변화보다는 안정적인 현재에 만족하는 성향의 배우자는 실거주가 더 중요하다고 하였지만, 그 반대의 성향인 저는 실거주도 중요하지만 앞으로 자산을 증식하고, 더 나은 생활을 위해서 투자도 중요하다고 말하였습니다."

 튜터님께서는 그에 맞게 코칭을 해주셨습니다.

먼저 현재 실거주 한 단지의 가치는 경기 외곽의 사람들이 좋아하는 신축으로 연식가치가 있는 동안에는 가격을 잘 따라갈수 있지만 긴 시간으로 본다면 이미 시세차익이 꽤 큰 상황으로 비과세 매도 후 더좋은 가치의 물건으로 갈아타는 것이 낫다고 말씀해주셨습니다.

그와 더불어. 투자 중인 경기 외곽의 신축 물건 역시 

1. 추후에 매도하여 새로운 투자물건으로 갈아탈수 있다.
2. 매도하여 실거주 금액과 합하여 더 좋은 물건으로 갈아탈수 있다.

고 하셨습니다.

그 당시 저의 생각으로는 이미 2주택을 맛본터라(상승장에 같이 오르니 순자산의 속도가 빠르게 늘어났어요!!)

합쳐서 1주택으로 깔고 앉기보다  실거주는 실거주대로 갈아타고, 

투자 주택은 새로운 투자 주택으로 갈아타는 것을 선택하였습니다.

(추후 복기과정은 to be continued..)

여기까지가 저의 첫 투자코칭을 짧게 정리한 것이고 이제부터가 실거주 갈아타기!

이제 방향은 알았는데... 경기 외곽의 신축에서 안으로 들어가려면 좀더 구축을 봐야했습니다.

그런데 뭐가 좋은지 잘 모르겠더라구요. 그래서 23년 3월부터 강의를 들었습니다. 

23년 3월 열반스쿨기초반! 너바나님의 강의를 통해. 그동안 나는 아무 생각이 없이 살았구나…깨닫게 됩니다. 

경기 외곽 신축 아파트에 살면서 그 분위기에 취해 생각없이 쓰고, 빚만 다 갚으면 된다는 안일한 생각과 함께 파라다이스를 누리고 있었더라구요.  

정신 차리고 4월 실전준비반을 통해 바로 임장보고서를 쓰는 방법을 배웁니다.

그리고 5월 서울투자기초반(무려 1기!!), 6월 열반스쿨중급반, 7월 내집마련 기초반. 계속해서 강의를 이어가고 

상황상 강의를 못들을 때는 지역특강과 개인적으로 임장과 임장보고서를 이어갔습니다.

강의와 특강, 임장보고서를 쓰다보니 점차 저에게도 기준이라는 것이 생겼습니다.

첫째, 당시의 실거주를 매도하고 더 좋은 땅으로 갈아타기를 하되, 앞으로 나의 제2의 투자를 위해 대출수준은 유지 또는 줄여야 한다.

둘째, 당시 실거주 보다 전고점이 확실히 높고. 30%이상 하락한 단지(이런 시장이 있었어요. 여러분…더살껄…껄껄.)

셋째, 실거주 관점으로 고려해 아이들 학교가 가깝고, 학원, 학군이 더 좋으면 금상첨화!

첫번째 기준에 부합하기 위해서는 매수 절대가가 실거주와 비교해서 너무 크면 안되었습니다. 그래서 그 기준으로 단지들을 찾아보았습니다. 그 과정에서 투자 단지 팔아서 합치고 싶다… 이런 생각이 정말 많이 들었어요. 더 좋은 물건들을 살수 있었기 때문이죠…  하지만 제 2의 투자를 이어가기 위해 마음을 접고. 실거주보다 5천~1억정도 상단의 물건들을 찾아보았습니다. 그리고 둘째도,셋째도 부합하는 단지를 찾았어요.

당시 실거주는 교통의 불모지로 역을 가려면 20분이상 버스를 타야 했고, 가까운 업무지구도 없었습니다.학군도 없었습니다.

제가 찾은 단지는 

지하철역에서 아주 가깝지는 않지만 충분히 도보로(10~13분) 역을 이용할 수 있고,

도보로 이용할수 있는 도서관과 지역내 선호학군, 근거리에 업무지구가 있고,

30%하락한 상태로 현 실거주보다 전고점이 2억가량 높은 단지였습니다.

배우자의 직장과도 가까워서 신축→구축으로 가는 불만족스러운 상황에서 배우자의 마음을 사로잡기에도 충분했습니다.

실행

1개의 단지만 정하기는 아쉽기 때문에 근처에 준신축 단지의 59도 함께 매물을 보기로 결심하고 한달, 두 달 정도 계속해서 매물을 보았습니다. 

터무니 없는 가격의 매물은 제껴두고 저층을 제외한 최저가부터 N천정도 비싼 물건, 그리고 기본,확장,인테리어 상,중 물건들까지 다양한 물건을 보았습니다.

이미 실준반, 서기반 등의 강의를 통해 매물 정리를 배운터라 차근차근 시트에 옮겨보며 배운대로 실행하였습니다.

매물임장을 이어가며 시간이 지나니 매물이 2개로 좁혀졌습니다.(그 당시 실거래 (N-1).8억~N.1억)

최저가 매물은 아니었으나 단지 특성상 1~2천을 더 주더라도 로얄동을 선택하기로 결정했습니다. 

1. 로얄동,  저층은 아니지만 중저층, 1년이내 실거주용 특특올수리, 채무를 변제하지 못하여 집주인이 거주중인 법인 소유의 물건으로 2개월이내 잔금 조건인,이전 집주인은 채무자로 매수자가 원하는 만큼 거주도, 이사도 가능한 상황. N.4억 물건.
2. 로얄동,로얄층, 기본에 가까운 매물로 집상태는 좋은편이고 세입자 거주중으로 만기일이 내가 원하는 입주일과 맞음. N.5억.  

솔직히 실거주 매물로 봤을때 1년이내 특특올수리인 집이 너무 마음에 들었습니다. 그렇지만 층이 중저층으로 썩 좋지 않았고, 법인 매물로 부동산 초보인 저에게 뭔가 막연하게 어렵게 느껴졌습니다. 일단 둘다 깎기를 시도해보았는데. 

1번매물은 N.2억 아래로는 절대로 안된다는 입장을 고수하며 2천만원 네고를 했습니다.

2번매물은 매도인이 오래전부터 거주하다가 6년전 전세를 주고 이사간 상태로 70대 노부부 매도자, 시세차익도 충분히 많이 얻은 상태로 부동산 사장님께서 N.2억으로 네고를 해놓으신 상황.

매물코칭

이제 매물코칭 차례라고 생각이 든 저는 바로 매물 코칭을 신청하였습니다.

코칭해주신 셔츠 튜터님 께서는 단지 잘 뽑았고, 이 단지뿐아니라 그 당시에 시장이 아주 조금은 반등한 상태였는데 내가 산 가격보다 좀더 내려가는 시장이 올수도 있다는 것을 인지하고, 그렇다 하더라도 잘 가지고 가야 한다고 말씀해주셨습니다.

저의 목표가는 N.0억.하지만 현재는 N.2억, 2천을 더 네고 하는 것이 목표인데 그 가격대로 오지 않으면 기다려도 되는지도 궁금했습니다. 튜터님께서는 그렇게 할 수 있지만 앞으로의 일은 예측할수 없기 때문에 충분히 싸다고 생각하고, 내려가더라도 감당할 수 있다는 확신이 든다면 살수 있다고 하셨습니다. 

OK사인을 받았으니 이제 문을 두드릴 차례!

1번 매물은 법인이 소유권을 넘겨받은지 얼마 되지 않아서 그런지 세금 때문이라도 절대 가격은 N.2억 아래로 내려오지 않았습니다. 그게 최선이라면서 한다면 100만원 정도의 네고는 추가로 해주겠다는 답을 받았습니다.(나중에 보니 정말 100만원 더 깎인 가격으로 거래되었더라구요)

2번 매물은 부사님이 3000만원을 깎아오신 터인데 제가 N.0억을 부르자 말도 안된다며 고수하셨지만. 제 생각에는 시세차익도 이미 크고, 전세가 끼어있어 다른 매물보다 약점도 있는데다가 기본 상태라 수리비가 최소 2000만원은 들기에 

부사님께 몇차례 부탁드린 끝에 N.0억에 계좌를 받아냈습니다!!!!! 

제가 목표한 금액에 말이에요!!!

부사님께서는 매도자 마음 변하기전에 빨리 계약금 넣으라며 재촉을 하셨습니다.

저는 이 가격보다 시장 상황상 매매가가 더 떨어질수 있음을 다시한번 생각해 보고, 그래도 충분히 싸고, 로얄동 로얄층이라는 좋은 물건임을 상기하며 계약금을 넣었습니다.

잔금 후 세입자를 내보내고 한달간의 인테리어를 진행하며 우당탕탕 우여곡절 끝에 올해 초 실거주 갈아타기를 마무리하였습니다.

제가 예상한 대로 매매평균가와 호가가 조금 떨어진 상태이지만 저는 전혀 불안하지 않습니다.(오히려 돈이 있으면 하나 더 사고 싶다….는 마음을….🤣)

복기를 해보면 부족한 부분들과 아쉬운 부분들도 많지만 결과적으로 실행을 한 것에 큰 의미를 두고 있습니다.

그리고 저같은 부동산 초보가 얼죽신이라는 요즘, 외곽의 신축 파라다이스를 포기하고 구축으로 실거주 갈아타기를 실행을 할수 있었던 것은 월급쟁이 부자들의 강의를 통해 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 더 크고, 시간이 지나서 남는 것은 땅의 가치라는 것을 배웠기 때문이라고 생각합니다. 

이 글을 통해 저같은 사람도 해 냈으니 누구나 할 수 있다는 것을 꼭 강조해서 말씀드리고 싶습니다.

세상을 살아가는 데 여러 이치를 알아야 하지만, 

월부를 통해 자본주의 사회에서 내 자산의 가치를 더 높여갈 수 있는 선택을 할수 있는 방법을 알려주신 여러 강사님들과 튜터님, 멘토님들께 진심으로 감사드립니다.