[결국엔 오르는 집값의 비밀] 독서후기 #6 [열중45억 위한 90권 탐독 가보시조 이훈팟]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀 

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25.6.16~6.18일

4. 총점 (10점 만점): 9점

• 훈팟's 책 한 줄 정리

  : 부동산 가격에는 전세가가 매우 중요한 역할을 하며, 전세가에는 공급과 금리가 가장 큰 영향을 끼진다.

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]

#전세상승률 #전세 #금리 #기대수익 #신규공급

부동산 가격을 결정짓는 주요한 요소가 바로 전세가격입니다. 이 책을 읽으면서 가장 크게 배우게 된 점이 바로 전세가격의 중요성입니다. 전세가가 올라야 매매가도 오르고, 반대로 전세가가 내려가면 매매가도 내려오는 것입니다. 그래서 전세상승률이 꾸준하게 상승하는 지역과 상품을 고르는게 중요합니다. 이러한 전세가에 영향을 끼치는 것이 바로 신규공급과 금리입니다. 그 중에 신규공급이 더 큰 영향이 있다고 하네요. 그리고 매매가에는 기대수익이 들어가있습니다. 매매가 = 전세가(실사용가치) + 기대수악, 요렇게 공식으로 볼 수 있겠네요.

[3장. 움직이는 수요 어떻게 파악할까]

#3년 누적공급량 #최대수요 #평균공급량

전세가에 대해서 예측해볼때 공급물량이 가장 중요한데, 이 중에 1년치만 보는 것이 아니라, 3년 누적공급물량을 보는게 중요하다. 이는 1년 단기보다 3년을 놓고 봤을때 그 추세가 더 정확하기 때문이다. 수도권보다는 지방이 공급물량에 더 큰 영향을 받으므로, 지방 임장 및 투자 물건 검토시에 공급물량 더 유심히 봐야겠다. 확실히 입주물량이 전세와 매매가에 영향을 끼치는 것이 크다. 그리고 전체 기간 평균공급량을 파악해서, 해당 물량보다 많고 적음을 함께 비교평가해볼 수 있다.

[7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]

#임대차3법 #전세자금대출 #역전세 #단기적해결책

부동산 집값을 안정화시키기 위해서 정부에서 다양한 정책을 펼친다. 최근에 문재인 정부때 대표적으로 임대차3법을 본격적으로 시행하였는데, 전세공급을 일시적으로 제한하여 (2+2, 4년 거주, 계약갱신청구권) 오히려 시장의 수급의 불안을 가져왔다고 한다. 또한, 전세자금대출이 2008년 이후 확대되면서 오히려 전세가의 상승, 즉 매매가의 상승을 불러왔다고 한다. 정책은 결과적으로 단기적인 해결책이지, 시장의 큰 흐름을 바꾸기는 어렵다고 한다. 그래서 부동산 정책의 경우, 참고는 하고 대응은 하되 너무 맹신하지는 말아야겠다.

[9장. 어디에 투자해야할까]

#성장하는지역상품 #개별주택 #미분양 #지방구축 #강남월세

앞으로 부동산 아파트 투자를 할때 모든 아파트가 다 오르는 시장은 아니라고 합니다. 이에 따라서 성장하는 지역과 상품에 투자는 ‘옥석가리기’가 필요한 시점입니다. 이에 따라, 입지가 떨어지는 지방 구축 아파트는 가급적 투자하지 않고, 신축 or 입지가 좋은 곳에 구축에 투자해야 합니다. 특히 지방 or 수도권에서 입지가 비교적 괜찮은데 미분양인 아파트들은 가격이 저렴하다면 충분히 좋은 기회가 될 수 있습니다. 앞으로는 개별주택, 개별단지의 가치를 파악하고 저렴한 가격으로 매수해나가는 것이 중요하겠습니다. 주택시장이 안정화된다면 유럽, 미국과 같은 곳처럼 전세 → 월세화로 진행될 가능성이 크다고 하니, 이런 흐름 또한 잘 챙겨봐야겠습니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 와, 내가 생각했던 것보다 부동산(아파트)에는 입주물량과 금리가 중요하구나. 특히 입주물량! 입주물량이 많고 적음에 따라서, 전세수급지수와 전세가율이 달라지고, 이는 매매가에도 영향을 미치는 것을 수많은 통계와 자료를 보고 확인할 수 있었다.
2. 앞으로 25년 이후에는 전국 전반적으로 공급(입주물량)이 줄어드는 시점이 온다. 이는 전세가격의 상승을 불러오고, 곧 전세가율 상승 (투자하기 좋은 환경) 그리고 매매가 상승으로 이어질 가능성이 크다. 이에 따라서, 열심히 임장가고 임보 쓰고, 투자 물건 찾아서 자산을 쌓아나가야겠다. 이훈팟 화이팅
3. 부동산 정책은 생각보다 그 효과가 장기간 지속되지 않을 수 있다. 결국에는 개별아파트 단지의 가치를 파악하는게 중요하고, 이를 통해 좋은 자산들을 매수해야겠다.
4. 그리고 아파트 금리도 전세가에 영향을 끼치는 주요한 지표이기에, 금리 상승/하락 추이도 함께 파악 필요하다.

STEP4. 책에서 적용할 점

[내가 생각하는 문제점 : 임보 쓸때 공급 파트 부분에서 더 인풋을 쌓는게 필요하다.]

1. 앞마당 임보 작성시에, 공급(입주물량) 파트에서 3년 입주물량, 공급캘린더, 공급지도 등 공급파트 강화하기
2. 특히, 해당 지역 과거 과다공급시에 기존 구축 아파트들 전세가 및 매매가 영향도 함께 검증해보기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.32) 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고, 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책 

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