[열기87기 부동산 마구 사모(35)으조 행복한 여정] 신정동 목동현대 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 : 신정동 목동현대 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 신정동 목동현대 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

서울시 양천구 종사자수 133,776명,  사업체수  37,929개 

2. 교통 : A

강남 46분/ 여의도  22분/ 시청 34분

3.학군 : A 

인근 중학교 학업성취도

목운중학교 96%, 목동중학교 87%,  목일중학교 93%

4. 환경 : A

현대백화점 목동점, 이마트, 코스트코코리아, 롯데마트, 이대목동병원, SBS,CBS, 목동야구장 등

5. 공급 : S

2025 ~ 2029년 아파트 입주 예정 물량 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지역적인 입지나 주변 환경 등을 고려하면, 고점 매매가 대비 아직 10% 정도 낮은 가격에 형성되어 있고 외부 수요가 계속 유입되고 있는 점을 감안하면 여전히 저평가된 아파트라 여겨짐. 

2) 환금성 : 972세대로 단지가 적지 않으며, 학군과 학원 수요가 계속적으로 유입되고 있어 매매하기는 비교적 용이하다 판단됨.(최근 3년간 34건 매매, 평균적으로 1개월에 1건 정도 매매 성사됨) 

3) 수익률 : 현재 전고점 대비 10% 정도 낮은 가격대를 보이고 있고, 5년전 가격 대비 약 30% 정도 가격이 인상되어 있음으로 향후 5년 동안 약 30% 정도 가격이 인상하면 매매가는 18억5천만원 까지는 올라 갈 것으로 예상됨. 투자 예상금 6억7천만원 대비 약 64%% 수익률이 기대됨.   

4) 원금보존 : 현 시점에서 매매를 한다면 전저점까지 하락할 수도 있기에 약 30% 정도는 하락할 여지가 있다고 보임. 그렇게 되면 원금보존은 어려울 수 있으나, 2029년까지 추가 입주 물량이 전무하며 학군과 학원 수요가 외부로부터 계속 유입될 것으로 예상되기에 매매가 하방 압력은 소폭 하락하는 선에서 저지될 것으로 예상됨으로 원금보존 가능성이 훨씬 높아 보임. 

5) 리스크 대비: 목동 대단지 아파트의 재건축이 본격적으로 시작하면 28년이후에는 주변 아파트로 이주가 본격화 될 것이고 그렇게 되면 전세가격이 먼저 오르면서 매매가를 밀어 올릴 것으로 예상됨. 또한 29년까지 주변 입주 물량이 전무한 상황이기에 목동아파트 재건축 추진으로 인한 주변 공급 물량은 오히려 줄어 들 것으로 예상되기에 물량 공급적인 측면이나 수요적인 측면에서는 리스크는 크지 않을 전망임. 

나의 투자 결론 : 신정동 목동현대 아파트 자체적으로도 투자 매력이 있다고 생각하나, 같은 가격대의 또 다른 후보지에 대한 분석이 전혀 없는 상태에서 이 단지만을 보고 투자하기에는 너무 섣부른 감이 있어 보입니다.

동일 가격대의 다른 투자 후보지들도 충분히 검토하고 분석한 후에 저환수원리에 따라 최고의 투자처를 선택하고 투자하는 것이 바람직하리라 생각합니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 상기 아파트의 수익률 보고서를 작성하면서, 투자 결정에 있어서 여러 조건들이 모두 중요하지만 무엇보다 투자 타이밍이 제일 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

같은 아파트라도 저평가된 시점에 매수를 해야지 고평가된 시점에 매수를 하면 오랫동안 투자금 회수가 어려워질 수 있고 그 다음 투자 계획에도 큰 차질이 발생할 수 있으니 반드시 가치 대비 저평가된 시점에 매수를 해야겠다는 확신을 가지는 계기가 되었습니다.