[돈줄기-열중반 45기 72조] 독서후기 09 - 부동산 트렌드 2024

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2024

2. 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 6월 8일

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

Part 1 : 2023 부동산 시장 다시 보기

• 위기는 누군가에는 기회가 된다 : 2025 ~ 2026년 이후의 서울시 아파트 입주물량은 심각하게 줄어든다. 

   

Part 2 : 빅테이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

• 서울시 아파트 시장의 경우 부동산은 단기 투자 (보유)가 아니라 장기 투자 (보유)라는 관점에서 시장에 접근해야 한다는 것이다.
• 부동산 입주 물량이 나오기 까지는 대략 3~4년전 인허가가 나오고 건설에 들어가야 한다. 그러나 2023년 인허가 물량이 거의 나오지 않고 있기에 2026년 이후 입주 물량이 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있다. 2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 매매가로 전가될 수 있다. 즉, 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.
• 부산 : 2022년과 2023년 평균보다 높은 수준의 가구가 공급이 되어 미분양이 이슈이나, 2024년 부터 공급량이 급감한다. 향후 공급 부족 이슈가 대두될 가능성이 있다.
• 대전과 세종 : 2024년과 2025년의 물량은 대략 3년치 물량이 2년에 걸쳐서 시장에 출하되므로 일정부분 공급 충격이 존재할 가능성이 있다.
• 대구 : 2024년 물량도 (2만 1000세대) 만만치 않다. 시장에서 이정도 규모의 과잉공급을 해소하는 데는 매우 긴 시간이 소요될 것으로 보인다. 대구 시장은 상당기간 횡보할 가능성이 크다 

Part 3 : 2024 부동산 투자 빅이슈 TOP6

• 2022년의 거래 절벽 시점을 벗어나 2024년은 최소한 바닥은 벗어난 상태
• 국고채 10년물 금리와 부동산 수익률 : 국고채 10년물 금리가 사응하면 부동산 수익률도 상승하기 때문이다.
• PF 대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍
  • 업계의 시스템 자체가 후행할 가능성이 존재한다.
  • 토지비가 저렴했더라면 개발에 참여했을 디벨로퍼들의 기회를 앗아갈 것이다
  • 3~4년후 부동산 시장에 엄청난 공급 부족을 낳을 것이다
  • 은행권 부실과 신용문제로 부각될 가능성이 있다.
• 빌라 절멸의 시대 : 빌라 입주 (준공) 물량 부족이 대두될 수 있다. 그 나비효과로 서울 시 아파트 전세 가격에 상승 압력을 줄 것이다.
• 불확실성 (상승과 하락 압력이 공존하다) : 단기적으로 상반기 강남권 전세 가격은 하방 압력이 존재할 수 있다. 그럼에도 장기적인 관점에서는 2025년 여름 이후 서울시 입주 물량은 심각하게 낮은 수준이 지속될 것이다. 역대급으로 저조한 아파트 입주 물량은 아파트 전세 가격을 자극할 것이다.
• 초품아 (실거주도 토자도 스쿨존으로) : 초등학교에서 거리가 멀어질수록 아파트 가격이 떨어지는데 대략 100m 멀어질수록 1200만원 정도 하락한다. 

Part 4 : 8개 대장 단지 상세 리포트

• 서초구 반포자이
• 강남구 도곡렉슬
• 송파구 엘리트
• 성동구 왕십리 뉴타운
• 중구 남산타운
• 마포구 마포래미안푸르지오
• 서대문구 DMC 파크뷰자이
• 관악구 관악드림타운

상승기에는 대장단지의 소형 평형에 투자하라 : 가격 상승기에는 시장 참여자가 33평형을 매입할 여력이 없는 경우 대체재로 하위재인 25평형의 수요가 늘어나게 되고 점점 가격이 상위 평형에 근접하는 수준으로 상승하게 된다.

Part 5 : 2024 부동산 가격 대예측

• 보금자리를 위협하는 입주 절벽 : 서울시 부동산 시장은 2025년 이전과 이후가 매우 다를 가능성이 크다. 즉 2025년은 반등한다. 

Part 6 : 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3

• 신당동
• 성동구 송정동, 그 옆의 약수동 금호동
• 신촌

STEP3. 책에서 깨달은 것

김경민 교수님은 쪽집게가 따로 없다. 책에서도 얘기 했듯이 먼저 시장을 이해하는 자가 승자가 된다고 했다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

김경민 교수님이 분석한 우리나라 서울 대단지 아파트 중심으로 각 구별 앞마당을 꼭 만들어야 겠다. 

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