안녕하세요.
월부를 만나기 전에는 부동산 지식이라곤 전무했고, 심지어 중개소조차 방문해보지 않았으나
25년 1월부터 내마기-내마중-내마실 강의를 3개월 간 열심히 따라간 덕분에
4월초 드디어 서울 1호기를 마련한 버터롤입니다 :)
좀 늦었지만 1호기 투자 과정을 복기해 보고자 합니다.
1. 투자 계기
회사에 올인하는 것이 부자가 될 가장 낮은 확률이다 (책 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' - 너나위님)
그 간 직장 생활에 나름 올인했고 좋은 평가도 받았지만 정작 기대했던 보상은 없어 허탈해 하던 중… 관심을 환기할 만한 무언가가 필요했고, 그것이 마침 월부 친구의 추천으로 수강하게 된 내마기였습니다.
강의를 들으며 무주택자로서 자산없이 보냈던 시간을 반성하고, 1호기 투자라는 새로운 목표를 세우게 되었습니다.
- 잘한 점 : 50만원 아까워 하지 않고 강의 결제하고 조모임 신청한 점
- 아쉬운 점 : 좀 더 빨리 수강 못한 점
2. 투자 방향
완벽주의가 아닌 완료주의
강의를 수강하며 목표로 했던 것은 25년 상반기 내 1호기 마련입니다. 평생 모은 종잣돈으로 가장 비싼 쇼핑을 해야하니 강의 수강 및 임장에 시간을 온전히 쏟아야 함은 당연했으나, 직장의 끈도 놓을 순 없다보니 눈코 뜰 새 없는 이 생활을 기간을 정해두지 않고 장기간 하기는 쉽지 않다고 판단했습니다. “기한을 정해놓고 그 안에 결정할 수 있도록 최선을 다하자”라는 마음으로 3개월 간 여가생활 및 그 외 소비지출을 일절 끊고 매물 찾기에 매진하였습니다. 아니 끊었다기 보단 그런 것들을 즐길 시간이 없었습니다.
- 잘한 점 : 3개월 간 평일 주말 모두 할애해 매수에만 집중한 점
- 아쉬운 점 : 직장 및 개인 생활에 소홀하여 주변을 잘 챙기지 못함
3. 앞마당이 아닌 반마당
6개월 내 반드시 투자하기 위한 자구책
저에겐 시간이 부족했습니다. 한 달에 앞마당 하나씩이면 기한 내에 6개의 앞마당밖에 만들지 못하는 것이었기에 저는 이 부분을 분임+단임 위주의 반마당으로 수정한 후 우선순위 단지를 뽑아 매임하였습니다. 이렇게 수정한 이유는 결국 단지 간 비교를 통해 투자를 결정하는 것이기에, 제 예산 내에서 매수할 수 있는 단지를 모두 확인하고 싶었기 때문입니다(매임을 통한 집 내부의 상태보단, 집 밖의 입지 요소가 중요). 덕분에 3개월 간 제 예산 내의 서울 주요 생활권을 분임+단임할 수 있었습니다(동대문, 서대문, 성동구, 중구, 성북구, 강서구, 동작구, 관악구, 영등포구, 양천구, 구로구). 이 방식이 누군가에겐 맞지 않을 수도 있지만, 한정된 시간 내에서 제가 할 수 있는 최선이었기에 후회는 없습니다.
- 잘한 점 : 내가 살 수 있는 단지는 다 보겠다는 마음으로 임함
아쉬운 점 : 시간이 없다는 핑계로 임장 결과를 일목요연하게 체계적으로 정리하지 못함
4. 부사님 상대하기
“투자 많이 해보셨나봐요”
저는 월부 이전에 부동산 중개소를 단 한번도 방문 해본적이 없습니다. 당연히 시작은 초보티가 물씬 났고 공부하러 온 사람처럼 보였는지 부사님이 대놓고 무시하는 경우도 있었습니다. 그래도 그 간 직장 생활로 다져온 미천한 대화 스킬+강의에서 배운 꿀팁들을 총 동원해서 2달째부터는 그래도 부사님들 눈에 투자자로 보였던 것 같습니다. “투자 많이 해보셨나봐요”라는 반응도 들어서 뿌듯했습니다 :) 점점 능숙해진 언변 덕분인지 부사님이 다른 투자자보다 먼저 연락하는 경우도 생겼습니다.
- 잘한 점 : 부사님이 먼저 연락할 만한 사람이 되도록 고민하고 방법을 찾아 실행함
- 아쉬운 점 : 불쾌한 일이 생기면 감정적으로 생각하고 대응한 점
5. 조금함 때문에 발생한 우당탕탕 에피소드
탑층 매물에 가계약금 넣을뻔 함
잠잠하던 시장이 토허제가 해제되고 재지정되면서 급변해버렸고 갑작스런 매도우위 시장에 당황스러울 수 밖에 없었습니다. 가격협상도 잘 안먹히고 깎이지 않는 시장과 늘어나는 매수세에 조급함이 생겼습니다. 조급하다보니 의사소통이 제대로 되지 않아 위험할뻔한 순간도 있었는데, 지금 생각해보면 조급함 때문에 빚어진 촌극이었습니다.
(1) 탑층에 가계약금 넣을뻔
-같은 동에서도 호수 라인별 탑층의 층수가 다른 경우였는데 (예 :1호라인 탑층 4층 / 2호라인 탑층 5층), 이를 이유로 1호라인의 탑층을 ‘4/5층’ 또는 ‘중/5층’으로 네이버에 표기한 황당한 경우였고, 임차인때문에 매물을 안보는 조건으로만 거래된다고 해서 부사님 말만 듣고 가계약금 넣을뻔 했습니다. 부사님은 탑층이라고 말했었다며 거짓말까지..
(2) 세낀 매물의 가계약금 보내기 전 기존 임차인의 전세금을 확인하니 부사님이 말씀하신 금액보다 2천만원이 더 적음
3) 가계약금 보내기 전에 특약문구를 미리 협의 안해서, 계약서 작성 직전에 부사님과 언성 높임(매도자는 오히려 내가 작성한 특약문구에 별 말이 없었는데, 부사님이 중간에서 본인 입맞대로 문구를 간소화해서 작성하려고 함)
우당탕탕 몸소 체험했으니 2호기때는 절대 이런 실수를 하지 않을 겁니다!!
6. 갑자기 내 눈앞에 나타난 매물과 네고의 아쉬움
“ 안되는 것을 기다리다 놓치지 마세요. 지금 살 수 있는 것을 사고, 다음 목표를 가져가세요” (한가해보이님)
목표로 하던 서울 신축or상급지 20평대는 다 날아가고, 방황하던 중 내마실의 한가해보이님 조언으로 그 간 쳐다보지 않았던 구축 A단지를 매임하게 되었습니다. 해당 단지는 초역세권으로 수요는 풍부하나, 선순위 생활권에 밀려 가격이 눌려있던 상황이었습니다. 교통 우수+단지 쾌적성+우수한 관리 수준에도 불구하고 학군때문에 가격이 눌려있었으나, 매임을 통해 초등학생까지는 아이들이 많음을 확인했고 교통이 워낙 우수했으며 거래량도 활발했기에 이것은 저평가다!라는 확신이 들었습니다. 비슷한 가격의 다른 단지를 찾아보아도 A단지만한 단지는 눈에 보이지 않았습니다. 그래서 평일과 주말 모두 할애하여 매임한 덕분에 화장실 빼곤 아주 깨끗하게 수리된 매물을 만났고, 화장실 수리비 명목으로 -1500만원을 네고해 계약할 수 있었습니다.
- 잘한 점 : 꾸준한 분임, 단임, 매임을 통해 가치와 가격의 괴리를 한눈에 파악해 매수 결정함
- 아쉬운 점 : 가격 조금 더 깎아 볼 걸
7. 선순위 매물에 대한 미련 또는 아쉬움
사실 선순위 B매물도 있었는데 부사님을 통해 네고해달라고 했으나 “그 집은 주인이 할머니고 절대 한푼도 깎아 주지 않아” 라는 말을 듣고 포기한 단지였습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 이 B매물은 거래가 되어 실거래가가 떴는데, 글쎄 한푼도 깎이지 않는다던 매물이 -2200만원이 깎여 실거래가에 떠 있었습니다ㅠㅠ 다른 부동산에서 깎아서 계약한 것이었는데, 저는 제가 알아본 부사님 말만 철썩같이 믿고 어차피 네고는 안된다는 생각에 다른 부동산에 그 매물의 네고 가능여부를 묻지 않고 지레 포기해버린 것이었습니다ㅠㅠ 마지막에 힘이 빠져 끝까지 협상하지 않았던 탓이었고 지금도 아쉬움으로 남습니다.
- 잘한 점 : 선순위 매물들 중 리스크가 큰 매물은 욕심나더라도 과감하게 제외
아쉬운 점 : 가격 네고 과정에서의 집요함 부족. 좀 더 지저분하게(?) 매달려 볼걸
8. 감사한 분들
내마중15기24조 “1등으로5를집올해24갈조” / 내마실1기3조 "집좀주3조" 최고!!!
그리고 한가해보이 멘토님 정말 감사합니다.
추운 겨울에 3개월 간 함께한 조장님들과 조원분들께 감사합니다. 특히 추운날에 함께 고생하며 임장했던 내마중 내마실 조원님들 그립습니다. 이제 벌써 더워졌네요. 다들 건강유의하시길..
그리고 보이 멘토님 강의가 끝났음에도 불구하고 전화로 도움 주셔서 너무 감사했고, 내마실에서 멘토님을 만나지 않았다면 1호기에 투자할 수 없었을 겁니다. 조모임하면서 나눠주신 투자 조언들과 팁 메모해뒀으니, 잊지않고 계속 복기하면서 성장하도록 하겠습니다.
9. 앞으로 해야할 일
끈기는 장거리 경주가 아니라 계속해서 이어지는 여러개의 단거리 경주다 (책 ‘원씽’)
사실 1호기만 하고 그 이후는 쉬엄쉬엄 살아도 되지 않을까..라는 생각에 매수후기도 이제서야 씁니다ㅠㅠ 복기를 제대로 하지 않은 것인데, 기억이 더 희미해지기전에 다시 한 번 단계별로 어떤 감정이었는지, 무엇을 놓쳤었는지, 다음 투자땐 어떻게 해야할 지 정리할 것입니다.
또한 책 한 권 읽지 않았던 제가 현재 열중반 강의를 통해 1주일에 한 권씩 독파하고 있습니다. 강의가 끝나고 나서도 독서 습관을 기르고, 경제적 자유를 위한 다음 스텝을 위해 무엇을 목표로 삼아야 할 지 고민해 계획을 세워 실행하겠습니다.
10. 첫투자를 앞둔 분들께
거인의 어깨를 빌리고, 지금 할 수 있는 행동을 하자.
3개월만에 투자할 수 있었던 건 반드시 기한 내에 투자를 하겠다는 일념과 함께 거인의 어깨를 빌렸기 때문입니다.
물론 그 당시엔 최선을 다하였지만, 돌아보니 아쉬움도 남습니다. 하지만 아무것도 안했더라면 더 큰 후회로 남았을 것이기에, 지난 걸 아쉬워 하지 말고 현재 할 수 있는 걸 하며 목표를 향해 동료들과 함께 나아가길 추천드립니다.
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