[열반기초반 87기 66조 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 3주차 강의후기(6강 중 1강) : 수익률 높은 아파트

[주우이님] 선배 투자자가 알려주는 실전 투자법

3강. 수익률 높이는 투자의 모든 것

3-1강. 수익률 높은 아파트 vs 수익률 낮은 아파트

  - 임장 → 임장보고서(결론: 수익률보고서)

1. 주우이님 소개

    - 2016년초 : 투자공부 시작 (열반스쿨 1기) / 평범한 직장인 → 직장인 투자자

    - 2019년 : 순자산 10억 달성(약4년만에) → 2020년 순자산 30억 달성 → 투자자

    - 2025년 : 10년차 투자자, 잃지않는 투자의 반복

      → 16년~19년 : 배운 것을 행동으로 옮김

           19년~25년 : 포기하지 않고, 꾸준하게 행동함.

      - 원씽 → 몰입 → 그릿

  2. 강의 목적

    - 투자를 잘하고 싶은데 어떻게 시작해야 할지 모르겠어요.

    - 1년 안에 투자를 하기 위해 어떤 부분에 집중해서 성장해야 하는지 알아야 한다.

      → 초보 투자자의 고민 해결

    - 어떤 아파트를 사야하는지 모르겠어.

    - 어떤 아파트를 선택하는지에 따라 1억 이상의 수익차이가 있을 수 있으며, 선택하는 방법을 알아야 한다.

      → 돈을 더 벌 수 있는 아파트 선택방법

  3. 목차

    1. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

    2. 수익률 높이는 입지분석 방법

    3. 수익률 높았던 투자사례

    4. 첫 임장지역을 선장하는 방법

<part1>

4. 수익률 높은 투자란?

    (1) 돈 많이 들어가는 투자 - 돈 많이 버는 투자 (O)

                                         - 돈 적게 버는 투자 (X)

    (2) 돈 적게 들어가는 투자 - 돈 많이 버는 투자 (O)

                                         - 돈 적정하게 버는 투자 (O)

  5. 투자를 하면 돈 벌 수 있을까?

    - 서울은 저가치 아파트가 거의 없다. (지방은 있다. 10년전보다 떨어진 아파트)

      → 입지가 좋은 곳, 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 상승한다.

서울 투자는 기본적으로 괜찮다.

  6. 투자를 하면 돈 벌 수 있을까?

    - 시장이 안좋을 때는 가격이 같아진다.

    → 즉 우리도 지금처럼 가격이 왜곡되어 있을 때, 저평가 되어 있는 것을 매수한다.

  7. 투자 선택 기준

    - 저환수원리 → 저평가 : 같은 가격이면 더 좋은 아파트 선택

                       → 수익률 : 투자금 대비 수익

  8. 부동산 투자를 할 때, 왜 수익률을 알아야 할까?

    - 지역을 많이 알수록, 좋은 선택이 가능하다.

    - 입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에, 먼저 오르고 오르는 폭도 상대적으로 크다.

  9. 수익률 높은 아파트 vs 수익률 낮은 아파트 (1)

    - 입지와 신축 중 당연히 입지가 더 중요하지만, 현실은 신축이라는 프리미엄이 먼저 오르는 경우가 있다.

      → 이것이 ‘입지좋은 구축’을 투자할 수 있는 빈틈이다.

      → 입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축(준신축)이 만나는 구간이 기회가 될 수 있다.

      → 아파트 가격 = 땅 + 건물

  10. 수익률 높은 아파트 vs 수익률 낮은 아파트 (2)

    - 호재는 ‘일시적 왜곡’을 가져온다.

    - 호재는 상승장 때 왜곡, 하락장 때 미지근

      → 즉 어떤 아파트를 사는지에 따라서 수익률이 결정되기 때문에,

           더 가치 있는 아파트를 싼 가격에 살 수 있는 실력이 중요

호재에 관해 / 상승장 때 왜곡을 주의하고, 하락장 때 호재를 흡수하자.

  11. 그렇다면 지금은?

    - 전 고점은 차이가 나지만, 지금은 차이가 없는 물건들도 있다.

    - 기회를 주고 있는 시장이라는 것을 아는 것이 중요하다.

현재 같은 가격이어도, 전고점을 중요하게 파악하자.

<part2> 수익률 높이는 입지분석 방법

  12. 보고서까지 쓰면서 왜 투자해?

    - 비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위함

    - 가치를 알고 투자하는 것이 중요

  13. 아파트 수익률 보고서 구성

    (1) 아파트 이름

      - 랜드마크 : 우리지역 사람들의 아파트 선호도 파악

                        목표수익률 계산에 이용(전저점,전고점) → 랜드마크 전고점보단 낮음 예상

                        → 전세가 가장 빨리 나감, 시세견인(키맞추기) → 바로미터(전세가 없어지네? 전세가 오르겠네?)4

      - 내 투자금으로 가능한 아파트 : 현재 내수준, 실질 투자 가능(갈아타기 등)

      - 현재 살고 있는 집 : 투자자 관점으로 볼 수 있는 기회 (복기)

즉, 우선 공부 대상 아파트는 1. 랜드마크 2. 내 투자금으로 가능한 아파트

    (2) 위치

      - 지도보기

        1) 인근

        2) 주변을 둘러싸고 있는 것 (교통, 인근아파트(연식,세대), 주변인프라)

        3) 주변 아파트 균질성

        4) 주변 학교

        5) 해당 단지 확대 (주출입구, 상가, 동별 크기/임대, 동배치, 남향/동향)

    (3) 입지 평가

      - 직장, 교통, 학군, 환경, 공급