[보노퐝] 2호기 투자복기(수도권 외곽 신도시 실거주 매도 후 서울 3급지 신축투자)

안녕하세요.

보다 나은 내일을

위해 노력하는 투자자

보노퐝입니다.

25년 5월에 잔금한 2호기 투자 복기글 작성합니다.

2호기 투자 복기글이니 잘써야 한다는 압박감이 있었습니다.

그러다보니 하루이틀 밀리다가 결국 등기치고 한달 뒤에 복기글을 쓰고있네요 ㅎㅎ

(혹시나 기다리신분들 계셨다면 미리 사과의 말씀드립니다)

투자경험담 이벤트를 통해서 글을 작성합니다.

머리 속에만 남아 있던 후기를 글로 써볼 수 있게 용기를 준 담당자분들께 감사의 말씀드립니다.

[방향설정]

2호기 매수를 돌아보면 “참 길었다.” 이 말이 가장 먼저 떠오릅니다.

실거주 매도 후 더 좋은 자산에 투자를 하겠다는 방향성은 24년 4월에 설정했습니다.

이전에는 지방 다주택 투자만 생각하고 있었기에 전혀 생각해보지 못한 방향이었습니다.

실거주는 깔고 앉은 상태에서 1년에 모으는 돈을 이용해서 투자를 할 생각이었습니다.

24년에 아이가 1학년이 되었고, 아내와 많은 이야기를 나눴습니다.

1학년 때 아이가 엄마품에 있게 하는 것이 좋겠다고 결정을 했고 1년 동안 아내가 육아휴직에 들어갔습니다.

정말 감사하게도 아이가 학교를 마치고 왔을 때 엄마가 있었기에 학교를 빠르게 적응할 수 있었습니다.

모이는 종잣돈이 없기에 24년 한 해는 지방 열심히 다니면서 투자할 수 있는 지역을 미리 만드려고 했습니다.

운이 좋게 24년 4월에 지투실전반을 수강할 수 있었습니다.

여기서 만난 버린돌튜터님께서 그동안 생각해보지 못한 방향을 알려주셨습니다.(튜터님 감사합니다.)

회사도 바쁜 시기였고, 주말 출근도 많은 저의 상황을 듣고.

서울 투자에 대한 이야기를 말씀해주셨습니다.

처음에는 지방만 생각하다가 늘어난 선택지에 당황을 했지만…

“선택할 수 있는 시장이 투자자에게는 좋은 시장이다.”라는 말씀을 해주셨습니다.

이때부터 어떻게 하면 서울 투자를 할 수 있을까 고민을 시작했습니다.

유지할 점 : 튜터님의 의견을 듣고 수용한 점

개선할 점 : 투자자라면 언제든 투자할 수 있다는 생각을 가지고 어떻게 투자를 할지 늘 고민하고 있어야 한다.

[잡을 수 없었던 기회]

24년 4월에 가지고 있던 제 서울 앞마당은 2개였습니다.

서울투자기초반을 수강하면서 영등포구, 동대문구 두개를 만들었습니다.

강의를 들을 때는 내가 서울을 지금 투자할 수 있을까? 이런 마음을 가지고 있었고.

임장과 임보를 작성했지만 매물임장을 할 때 지방 보는 것 보다는 정성을 들이지 않았습니다.

4월에 2급지 지역은 오른다는 이야기를 듣고, 5월 초에 동대문구 대장급 단지들의 매물을 보고 다녔습니다.

상승 반응이 있기 전이라 이 가격이 싼지 비싼지도 감이 없었지만 지금 돌아보면 굉장히 싼 시기였습니다 ㅎㅎ

제가 가진 투자금으로 2급지도 투자할 수 있겠다는 이야기를 듣고 2급지부터 앞마당을 만들어야지 했습니다.

24년 5월에 2급지 앞마당을 만들었습니다. 

제 투자금에 들어오지 않는 단지(이미 가격이 상승한)는 좋아보이고

제 투자금에 들어오는 단지(아직 가격이 상승하지 않은)는 안 좋아보였습니다.

임장, 임보를 작성했지만 투자로 연결되는 결론은 내지 못한 상태로 다음 임장지 어디갈지 고민하고 있었습니다.

6월엔 수도권으로 가서 앞마당을 넓히고 있었습니다. 전임을 많이해보는 것이 6월달 루틴이었습니다.

제가 보고 왔던 단지 중 괜찮다고 생각했던 단지에 조건이 좋은 물건이 올라왔길래 전화를 했었고.

좋은 매매 가격에 적당한 가격의 전세가 낀 물건이었습니다. 물건 파악까지만 하고 그날 할 일을 했습니다.

그러다 며칠이 지나고, 동료분들이 하나 둘 씩 서울 2급지 물건을 매수했다는 소식이 들려옵니다.

부랴부랴 전임만 하고 마쳤던 물건을 찾아봤지만…이미 없어진 물건이었습니다.

하나 둘 싼 물건이 없어지더니 영등포, 동대문에서 제가 봤었던 금액대의 물건은 더 이상 찾을 수 없었습니다.

한동안 정신차리기 힘들더라구요. 나는 더 이상 서울 투자를 못하게 되는 것일까?

당시 실전반 튜터님이 게리롱 튜터님이셨는데요.

제 고민을 들어주시고, 상급지 갈아타기에 필요한 내용들을 자세히 알려주셨습니다.

그리고 꼭 서울 투자를 하지 않는다고 해도 내가 목표한 금액을 달성할 수 있다고 말씀주셨습니다.

덕분에 멘탈 잡고 다음 과정을 이어나갈 수 있었습니다.(튜터님 감사합니다.)

유지할 점 : 전임 루틴, 시세트래킹

개전할 점 : 좋은 물건을 발견하면 전임-매임 달아서 하기, 만들고 있는 앞마당에 최선을 다하기.

[조급한 마음 다스리기]

24년 6월을 마무리 하면서 임장지+앞마당 내에서 1등으로 뽑았던 물건을 보고 왔습니다.

기준에 맞는 물건을 추려서 매물 코칭을 넣었습니다.

아는 지역도 많이 없는 상태에서 어떤 방향으로 가야 하는지 그 막막함을 해소 하고 싶은 마음도 컸습니다.

수도권 2급지 비선호 생활권 구축 단지, 수도권 4급지 선호 생활권 신축 단지.

이렇게 두개의 물건을 가지고 매물 코칭을 진행했습니다.

제목에 잠깐 언급되는데...제가 가지고 있었던 실거주 집은 수도권 외곽에 신축아파트였습니다.

빈쓰튜터님께서는 실거주 집을 매도하고, 들고온 물건을 사는 것은 

실거주를 내려놓고 갈아탈 만큼 가치 차이가 크지 않다고 말씀해주셨습니다. 

24년 상반기 서울 물건 투자하지 못했던 이유에 대해서 복기해보라고 말씀주셨고,

아직 서울에도 기회가 있는 곳이 많으니 서울 앞마당 열심히 만들어보라고 하셨습니다.

그리고 2014년~2018년 시장을 말씀해주시면서 5천에서 1억 더 오른 가격에 매수한다고 해도 

충분한 수익을 거둘 수 있기에 놓친 가격에 대해서 너무 미련 가지지 말라고 해주셨습니다.

이때부터 서울 3급지 아래에 있는 앞마당을 모두 만들겠다고 다짐했고, 실행에 옮겼습니다.

진짜 사겠다는 마음을 먹고 앞마당을 만들다 보니 금방 사랑에 빠지는 물건이 생기지 뭡니까…

당시 법 개정이 되어 코칭이 잠깐 막혔을 떄였는데요…

혼자서는 도저히 판단이 서질 않고 물건은 날아갈 것 같고…

그래서 용기를 내서 시소튜터님께 질문을 드렸습니다.

물건에 대한 자세한 설명은 해주시지 않았지만, 어떤 과정을 통해서 물건을 뽑았는지 물어봐주셨습니다.

투자 물건 고르기 위해 전수조사를 해야한 다는 것은 알고 있었고, 전수조사를 했다고 말씀드렸습니다.

전수 조사를 어떻게 했는지 한번 더 물어보시더라구요. 

사실 전수 조사를 좋은 지역에 모든 단지와 덜 좋은 지역은 괜찮은 단지만 했었는데요.

튜터님께서도 전수조사는 하나의 단지도 빠짐 없이 하신다고 하셨습니다.

그리고 제가 가진 투자금이 결코 작은 돈이 아니고, 어떻게 해서 만든 투자금인지 다시 상기시켜주셨습니다.

이 후로도 비교할 수 있는 앞마당 늘려가며 꾸준히 투자할 물건들 찾으며 전수조사 루틴을 가지고 갔습니다.

유지할 점 : 시장에 맞는 가격대를 인정하는 것, 투자에 앞서 범위 정하지 않고 전수조사 진행할 것, 모르는 것은 물어 보는 것. 투자금 소중히 생각할 것.

개선할 점 : 조급한 마음 다스리기. 투자를 얼른 하고 말자는 생각 버리기.

[나의 상황에 맞는 물건을 고르는 방법]

24년 10월에 전수조사틀을 완성했고, 24년 12월까지 서울 앞마당 꾸준히 늘렸습니다.

24년 4월엔 앞마당이 영등포구, 동작구 밖에 없었지만…

24년 12월엔 광진구, 강동구, 동작구, 영등포구, 종로-중구, 강서구, 동대문구, 서대문구, 성북구까지 넓혔습니다.

비교할 수 있는 앞마당이 늘어남에 따라 다양한 물건들을 고를 수 있게 되었습니다.

마지막에 늘 고민으로 남는 단지들이 있었습니다.

입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축.

땅을 사는 관점으로 본다면 입지 좋은 구축이 맞고, 

전세금 상승 관점으로 본다면 입지 덜 좋은 신축이 맞습니다.

처음에는 무조건 입지라는 생각을 가지고 입지 좋은 구축 위주로 물건들을 보고 다녔습니다.

그리고 그 물건들로 매물 문의를 넣었습니다.

저는 한 채나 두 채 투자하고 본업에 집중하기 보다는

시스템을 구축해서 노후준비+경제적자유를 목표로 하고 있습니다.

제 목표를 알고 계신 밥잘튜터님께서는

입지 덜 좋은 신축에서 발생하는 전세금 상승분으로 추가 투자를 하는 것이

제 목표에 더 맞는 방향이라고 말씀해주셨습니다.

(이 것 이외에도 도움 받은 것이 너무 많아요. 밥잘튜터님은 사랑입니다❤️)

그떄부터 더 좁혀서 물건들을 보고 다녔습니다

유지할 점 : 꾸준히 앞마당 늘린점, 나에게 더 맞는 투자는 어떤 것인지 고민해보기.

개선할 점 : 임보는 꼭 완성할 것

[지성이면 감천이다]

12월 말부터 1월 말까지 아래 루틴을 계속 돌렸습니다.

전수조사+전화임장+평일하루&주말하루 Full 임장+좋은 물건 당일에 보러 가기.

나의 상황에 맞는 단지를 찾아 매물코칭도 넣었습니다.

하루하루가 얼마나 초조하게 지나가던지…

첫번째 매물코칭에선 더 좋은 단지를 보면 좋겠다고 말씀해주셨습니다.

24년 12월 말에 실거주 매도를 했고, 25년 1월에는 매수 물건 찾겠다고 마음을 단단히 먹은 상태라.

매물코칭에서 통과가 안되서 멘탈이 잠깐 흔들렸지만. 분명한 목표가 있었기에 계속 물건을 찾아 다녔습니다.

그 사이사이 매물코칭, 투자코칭도 진행했었습니다. 

단기간에 코칭을 너무 많이 받는것 아닌지 마스터멘토님께서 우려 섞인 말씀을 주셨습니다.

코칭을 받고 실행하고 그 실행과정에서 어려운 점이 있다면 다시 물어보고 이런 과정이 필요하다고 말씀주셨습니다.

코칭에서 들었던 모든 부동산 방문해서 물건 물어보기, 협상을 적극적으로 해보기 등을 실제 행동으로 옮겼습니다.

부동산을 여러곳 돌다보니 예상 밖의 지역의 공급 때문에 전세가 나가지 않는 다는 등…

제가 미처 알지 못했던 사실들도 알게 되었습니다.

그리고 지난번에 보고 왔던 물건이 3천만원 조정이 된다는 부사님을 만났습니다.

새학기에 맞춰서 이사를 원했던 매도인이었기에 

중도금을 세게 거는 대신에 전세 입주일과 잔금일을 길게 뺄 수 있었습니다.

(제 매도 잔금이 길었기에 저에게는 꼭 필요한 조건이었습니다.)

그와 동시에 가치가 비슷한 물건들 찾아다니면서 원하는 매매가격도 원 없이 던져 보고, 

주인 전세 원하는 분께 제가 원하는 매매, 전세 가격도 던져 보고,

월세 낀 물건도 보면서 매수 가능한 조건을 던져봤습니다.

이 경험을 통해 모든 물건이 제가 원하는 대로 조건이 만들어지지 않는다는 것을 알았고,

물건이 시간이 지나면서 자연스럽게 가격이 내려갈 수 있다는 사실도 알았습니다.

유지할 점 : 물건 찾기 위해 다수의 부동산 방문, 협상 적극적으로. 

개선할 점 : 배웠다면 실행하고 그 과정에 대한 질문을 해보기

[마무리]

최종적으로 3급지 선호도 좋은 생활권에 중간 선호도 신축 단지를 매수하기로 결정했습니다.

월부에서 1호기를 했지만 너무 성급하게 했었기에 다양한 경험을 하지 못했었습니다.

2호기는 1호기 보다 조금 더 잘해보고 싶은 마음이 컸고, 

실력이 가장 없을 때 가장 많은 돈으로 투자한다는 생각에 많이 압도 되기도 했습니다.

최고의 선택은 아닐지라도 충분히 고민했고, 과정에 충실 했기에 결과는 덤덤하게 받아들이려고합니다.

포기만 하지 않는다면 기회는 언제든 잡을 수 있다고 생각합니다.

글을 읽으신 모든 분들도 꾸준히 해야할 일들로 시간을 보내면서 원하는 목표 모두 이루시길 응원하겠습니다.

멘토님, 튜터님, 동료분들께 모두 감사하다는 말씀드리며 글 마치겠습니다.

감사합니다!