[열반기초반 87기 66조 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 3주차 강의후기(6강 중 2강) : 입지평가 기준 5개중 3개(직장,교통,학군)

지난

part2. 수익률 높이는 입지분석 방법 (=수익률 보고서)의

step1. 아파트 선정

step2. 위치(지도) 에 이은

가장 중요하다고 할 수 있는 step3. 입지평가 (직장,교통,학군,환경,공급) 이다.

  - 입지평가에서의 관점은 

    1. 입지평가를 왜 하는지?

    2. 5요소가 가격에 어떻게 영향을 미치는지?

    3. 이걸 어떻게 봐야 하는지?

•  총괄표

  1. 직장 (=일자리)

    (1) 이유

      - 좋은 직장이 있는 곳은 편한 출퇴근으로 인해 수요 발생

      - 서울/수도권은 1시간, 지방은 20분 → 그래서 서울/수도권은 직장/교통이 중요, 지방은 학군의 중요성 up

      - 확인사항 : (양적) 종사자수 + (질적) 대기업수/평균급여 + (알파) 사업의 지속가능성

    (2) 기준

      - 평가기준 : 종사자수

        1) S/A : 일자리가 사람을 모으는 지역, 외부 수요가 직장을 이유로 들어올만한 지역, 이름있는 회사 위치

        2) B/C : 자체 일자리로 외부수요를 끌어들이진 못함, 베드타운

      - ‘수익률 보고서’에서는 서울(구단위)/경기(시단위) 종사자로 양적평가

      - 추후, 1) 500인 이상 사업체수(대기업) 2) 평균 급여액 등으로 질적평가 평행

      - 평택 삼성전자반도체의 경우 대체지(동탄)와 수요<공급(평택 빈땅)의 이유로 갈길이 멀수도.

    (3) 정리

      - 판단기준 : 종사자수 (+대기업수/평균급여 +사업의 지속가능성)

      - 투자자의 생각 : 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?

  2. 교통

    (1) 이유

      - 수도권에서 교통은 정말 중요

      - 많은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어함. 그러나 좋은 직장이 있는 곳 주변은 거주 비용 높음.

      - 직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면, 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생.

      - 확인사항 : 중심업무지구까지의 시간 + 지하철 접근성(역세권)

      - 일자리는 서울이 수도권의 45%, 강남3구가 서울의 32% → 즉 서울짱 중에 강남짱

      - 1기 신도시 5곳은 '시청을 중심으로 20km인 일산,부천,평촌,산본,분당에 건설되었으나,

         강남 중심화로 ‘분당>평촌>산본=부천=일산 순’

    (2) 기준

      - 평가기준 : 주요업무지구까지의 이동시간(거리X)

        → S/A : 수도권에서는 교통이 중요하므로 가급적 S,A 등급 내

      - 부도심 : 시청, 여의도 / 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교

      - 수도권 교통에서 지하철이 중요한 이유 → 정시성, 촘촘한 노선

      - 지방은 수도권과 달리 직장으로 가는 지하철 노선 부족 & 자차 이용 이므로

         교통의 중요성이 상대적으로 낮음 (부산,대구 등 일부 광역시 제외)

         즉, 지역내 주요직장까지 자차이동시간 : S(10분이내), A(20분이내), B(30분이내), C(그외)

    (3) 방법

      - 카카오맵, 네이버지도 : 길찾기 (서울/수도권은 대중교통, 지방은 자동차)

      - 여러 업무지구에 가중평균을 도입해보는건? (강남 0.4, 시청0.3, 여의도0.3)

      - 좋은 노선이란? 1. 중심업무지구로 직결 2. 1번환승 (강남역: 2,신분당 / 여의도역: 5,9,신안산 / 시청역: 1,2)

    (4) 그외

      - 신분당선이 최고인 이유는 강남,판교 직결 (판교→분당→수지)

      - 호재를 보는 것이 아니라, 입지의 가치를 봐야함.

      - 호재는

        - 하락장 : 흡수(=기회)

        - 상승장 : 활활

    (5) 정리

      - 판단기준 : 주요업무지구까지 이동시간

      - 투자자의 생각 : 강남 접근성이 얼마나 좋을까?

  3. 학군

    - 3대학군 : 대치, 목동, 중계동 은사 (→ 다른 조건의 예외)

    (1) 이유

      - 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경 → 수요발생 → 집값상승

      - 거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향 (학군지는 전세가가 높음)

      - 학군지는 하락장에서는 가격방어를, 상승장에서는 가격 상승을 이끌어줌

      - 확인사항 : 중학교 학업성취도 평가

      - 왜 학업성취도평가 기준인가?

        - 서울대 합격 30위내 일반고는 4곳뿐(게다가 강남,서초) → 나머지는 특목고

    (2) 기준

      - 평가기준 : 중학교 학업성취도 평가

        1) S(전국100위권) : 지역 내/외 선호

        2) A(상) : 지역 내 선호

        3) B(중상) : 해당 생활권내 선호

        4) C

      - 추가 평가기준 : 특목고 진학률

    (3) 방법

      - 학업성취도 평가

      - 학원 밀집도

      - 먼저 생긴 학원가는 인근의 수요까지 흡수한다(라이딩)

    (4) 정리

      - 판단기준 : 중학교학업성취도평가 (+특목고진학률)

      - 투자자의 생각 : 학군 때문에 이사오는 지역, 단지 일까?